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Analizamos en este artículo la responsabilidad en que pueden incurrir las Comunidades de Propietarios constituidas conforme a la Ley de Propiedad Horizontal. Se analiza tanto la responsabilidad interna de los órganos gobierno de la Comunidad por sus actuaciones, y principalmente, la externa de la Comunidad, representada por su Presidente, frente a terceros (propietarios o personas ajenas a la Comunidad), centrada en la causación de daños patrimoniales y personales a terceros por la omisión de la Comunidad la obligación de realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad, en la Ley.
La Comunidad de Propietarios, se puede definir como: comunidad compuesta por el total de propietarios de un mismo edificio sujeta al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH), así como por las normas o estatutos por ellos acordados y, aunque carente de personalidad jurídica, puede actuar en el tráfico jurídico y ser parte actora o demandada en juicio, actuando a través de su representante.
Asimismo, se pueden admitir otras definiciones, como: un conjunto de personas que puestas de acuerdo concurren a título de promotores-constructores para, previa adquisición de un solar, edificar en él un inmueble o complejo urbano con objeto de constituir en su momento el mismo en régimen de Propiedad Horizontal.
Las denominadas popularmente comunidades de vecinos se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 (21 de Julio 1960, modificada parcialmente por la Ley 8/1999 de 6 de abril de 1999.
Esta Ley regula la utilización de espacios y servicios comunes del inmueble. Además de la citada Ley, están los estatutos de carácter interno redactados por la propia comunidad de vecinos que regulan la organización y normas menores para los vecinos e inquilinos. En muchos casos sirven para fijar criterios en situaciones de conflicto de intereses entre los mismos.
La propiedad horizontal no es un tipo común de comunidad sino un supuesto de coexistencia de propiedad privada de los elementos privativos y comunes, inseparable de la anterior, sobre los elementos comunes. La Comunidad de Propietarios se constituirá de acuerdo al artículo 5 de la LPH y una vez se otorgue el título constitutivo de la Propiedad Horizontal y se inscriba en el correspondiente Registro de la Propiedad, donde esté el inmueble.
Debe establecerse, que una Comunidad existe desde que coinciden en un edificio, urbanización o complejo, de un lado, varias propiedades privadas y de otro, elementos comunes, a partir de cuyo momento nacen las obligaciones y derechos de todos los comuneros-propietarios, aún antes del otorgamiento de título y de que se produzca su inscripción registral. Por ello, es una realidad reconocida, la existencia de Comunidades funcionando por situaciones de hecho, sin el apoyo de un título constitutivo concreto, que no por eso dejan de estar regidas por las mismas normas jurídicas, pues existe Comunidad cuando se dan los elementos tipificados en el artículo 396 del Código Civil.
Responsabilidad interna de los órganos de Gobierno de la Comunidad de Propietarios
El artículo 13 de la LPH enumera los órganos de Gobierno de las Comunidades de Propietarios. En la práctica están constituidos de forma unipersonal (excepto la Junta) y responderán del cumplimiento de sus funciones y obligaciones ante la Junta de Propietarios. Podrán incurrir en responsabilidad civil y penal por la falta de diligencia u omisión en el ejercicio de sus deberes, pero siempre respecto a la esfera interna de la Comunidad y no frente a terceros, donde responderá la propia Comunidad.
1) Responsabilidad del Presidente de la Comunidad
El Presidente de la Comunidad en su actuar puede incurrir en responsabilidad, pudiendo ser ésta, civil o penal. Es necesario recordar que como afirma el artículo 13.3 de la LPH: El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
A) Responsabilidad Civil
Ésta puede ser de naturaleza contractual o extracontractual, dependiendo de las circunstancias concurrentes. Lo realizado por el Presidente ha de entenderse como si fuera la propia Comunidad la actuante, sin perjuicio de las relaciones internas y de la obligación de aquél de responder de su gestión.
El presidente de la Comunidad si bien ad extra es un órgano, ad intra puede ser considerado como un mandatario de los propietarios singulares que forman el régimen de la Propiedad Horizontal en que se ingresa por la vía de algún contrato o acto jurídico, siendo de aplicación propia o analógica los preceptos propios del mandato.
El artículo 1719 del Código Civil dispone que el mandatario ha de sujetarse a las instrucciones dadas por el mandante, sin que pueda extralimitarse en las mismas. Esta consideración aleja la aplicabilidad en sus relaciones con los demás copropietarios, del art. 1902 del Código Civil, establecido para los supuestos en que entre el perjudicado y el culpable no preexista vínculo jurídico alguno anterior al originado por el hecho que causa el daño o perjuicio, siendo la naturaleza de la eventual responsabilidad del Presidente trascendente para su régimen.
El Presidente actúa en representación de la Comunidad bajo las instrucciones de la Junta y en beneficio del conjunto de propietarios. Sólo en el supuesto de que no se hubieran recibido encargos concretos o instrucciones en orden a la realización del cometido, la actuación se debería cumplir conforme a lo que haría un buen padre de familia.
La jurisprudencia señala que la mayoría de supuestos en los que incurre en responsabilidad el Presidente se circunscriben a actuaciones omisivas o pasivas del mismo frente a sus obligaciones determinadas e impuestas por la Junta de Propietarios. La relación del presidente que ha aceptado el nombramiento con la Junta es una relación de gestión a las que se le pueden aplicar las normas del Código Civil sobre el contrato de mandato, por lo que los daños que con su pasividad se causen darán lugar a su correspondiente responsabilidad frente a la Comunidad, si repercuten aquellos sobre ella.
Así el presidente puede incurrir en negligencia al o comparecer en juicio, en no comunicar a la comunidad la pendencia de un proceso contra ella, falta de convocatoria de la Junta, dejar impagadas las nóminas de los trabajadores, las facturas de conservación de los ascensores (consecuente privación de los servicios a los propietarios), liquidación por vía de apremio de seguros sociales de trabajadores, etc .
En otro sentido, el Presidente de la Comunidad, en el ejercicio de su cargo, podrá incurrir en responsabilidad penal dependiendo de la conducta típica de que se le acuse: delito de coacciones (art. 172 Código Penal), delito de calumnias e injurias (arts. 205 a 207 Código Penal), delito de apropiación indebida (arts. 252 a 254 Código Penal), etc . Podemos citar como posibles ejemplos prácticos entre otros: corte de suministro a viviendas que no abonan las cuotas correspondientes (sin acuerdo de la comunidad), discusiones y acusaciones a propietarios en las Juntas de la Comunidad y disposición para sí de los fondos propios de la Comunidad.
2) Responsabilidad del Administrador
La responsabilidad del cargo del Administrador de las Comunidades de Propietarios surge por la omisión o incumplimiento de las obligaciones que le impone la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 20. Las funciones del Administrador deben ser ejecutadas de forma diligente, puesto que será responsable de los daños que su actividad negligente cause a los propietarios.
Sin embargo, el administrador no debe soportar las obligaciones que la comunidad no afronta, y en ningún caso deberá ser demandado frente a terceros ya que su actuación siempre depende de la Junta. El criterio opuesto conllevaría el rechazo de tal cargo por cualquier persona que vería comprometido su patrimonio personal ante las omisiones que corresponden a la Junta de Propietarios.
El Administrador responderá civilmente sólo en la esfera interna de la Comunidad frente a ésta en los siguientes supuestos:
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