Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
En la reciente normativa aprobada por el Gobierno para favorecer a los deudores hipotecarios sin recursos no es oro todo lo que reluce. El autor cuestiona la efectividad de las medidas aprobadas porque su aplicación por las entidades bancarias es voluntaria y, hasta ahora, han podido adoptar otras similares, cosa que no han hecho
• ¿Es realmente un problema nacional el resolver la situación de los bancos cuando son precisamente los que generaron, con su ansia de crecer en negocio y beneficios, la diabólica espiral de facilitar la construcción de nuevos proyectos inmobiliarios?
• No es del todo cierto que los precios se hayan reducido, sino que la media estadística se conforma sólo con los de menor valor, que son los que se venden a día hoy
• Algunos de los bancos que aquí no conceden hipotecas, en otros países están ofreciendo financiación; o no aprenden de los errores, o tal vez tengan poco margen de oferta
En ocasiones se produce una gran paradoja con relación a la cuestión que más se pretende olvidar, el asunto del que menos se quiere tratar o el tema que quisiéramos que tuviera menor preeminencia, y adquiere, como consecuencia de ese olvido simulado o de esa menor importancia forzada, una mayor relevancia y, en consecuencia, se convierte en una cuestión principal. Esto es lo que parece suceder con el sector de la vivienda, es un tema que parece que molesta tratarlo a quienes dirigen la economía ya que tal vez les obliga a refrescar ciertas actuaciones realizadas, a revisar balances desequilibrados, procedimientos poco mesurados y cuentas de resultados negativas y sobretodo, pone en evidencia que existe una cuestión a la que se le debe dar solución.
Ello es así tal vez porque se visualiza este mercado como el sector de la actividad económica que ha sido el causante de todas las desgracias de nuestro país. Es cierto que quienes lo consideran así no realizan un verdadero análisis de la situación, de sus orígenes, de sus causas y de sus consecuencias, tan solo acceden a la respuesta fácil: “el tocho” es el culpable, por el hecho de haber asumido un endeudamiento al que se sometieron millones de familias para poder acceder a una vivienda, sin tener en cuenta que este endeudamiento además de facilitar un lugar donde vivir y, en muchas ocasiones, una estabilidad familiar, generó un nivel de actividad económica importante de la que se nutrieron todos los sectores empresariales.
Si nos atenemos a la “Contabilidad Nacional”, observaremos que es realmente el país, las Administraciones quienes han realizado más inversiones a crédito (o inversiones inadecuadas) con relación a las necesidades y las disponibilidades económicas reales, llegando a hipotecar los presupuestos de las diferentes Administraciones para muchos años, (situación que en principio no sucedía con las familias ya que eran analizadas por los bancos antes de concederles el crédito).
Cuando una familia compraba una vivienda, asumiendo que la globalidad del endeudamiento individual genera también un déficit general, debemos recordar que, con ello, no obligaba a la Administración de turno (Estatal, Autonómica o local) a efectuar una fuerte inversión en un polideportivo que posteriormente no se ha utilizado porque no existían ni habitantes ni demanda suficiente para el mismo, o la construcción de un hospital al lado de otro ya existente (aunque eso sí, en términos municipales diferentes), o un palacio de ferias y congresos, etc. Tantas y tantas inversiones llamadas de equipamientos, que siguen sin saber que aplicación le dan, (y tan solo nos referimos a las construcciones de edificios), sin valorar las que corresponden a infraestructuras (vías y medios de comunicación).
Lo realmente cierto es que, durante muchos años, no se ha generado desde un punto de vista de volumen y capacidad económica y aportación al P.I.B. más actividad significativa que en dos sectores y ahora pretendemos borrar uno de ellos como si no hubiera existido. El turismo, el cual depende en gran medida de la climatología, y que con las vicisitudes propias de la economía de los diferentes países sigue su actividad y la construcción de viviendas, que además de ser un motor económico permitía a las familias una estabilidad y garantía, además de tener la virtualidad (que no realidad) de generar patrimonio; en definitiva de hacer que (al menos formalmente como desde la Asociación Hipotecaria Española A.H.E. exponían en sus informes) las familias fueran más ricas.
Este es tal vez uno de los errores, considerar que la compra de una vivienda para el uso de la unidad familiar sea en sí mismo un negocio, así parece ser entendido por la Administración (y también por no pocos adquirentes) a tenor de la calificación que se le ha dado de “facto” como un problema individual, el de cada una de las personas que invirtieron su esfuerzo y recursos económicos en su adquisición, por lo que no debe ser esta (la Administración) quien se preocupe de encontrar soluciones, en este calificativo no consideramos soluciones el Código de buenas prácticas que se publicó recientemente y al que se han adherido gran número de entidades financieras, ya que el resultado hasta ahora ha sido nulo.
¿Es realmente un problema nacional el resolver la situación de los bancos? Son precisamente los que generaron con su ansia de crecer en negocio y beneficios esa diabólica espiral de facilitar la construcción de nuevos proyectos inmobiliarios a los profesionales del sector y no tuvieron suficiente con ello, además, generando ellos mismos, a través de innumerables inmobiliarias de titularidad propia, proyectos en volúmenes significativos de nuevas viviendas.
La Constitución Española habla del derecho a disponer de una vivienda digna, pero como tan solo es un derecho y no una obligación de quienes tienen el mandato de dirigir la Administración, se convierte más en la posibilidad, que en la necesidad individual de acceder, lógicamente a cuenta y riesgo de cada uno.
Todo ello nos lleva a preguntarnos qué debemos hacer con el sector inmobiliario. Lo cierto es que casi sin temor al error, podríamos decir que nadie está en condiciones de establecer unas pautas claras de futuro, de indicar qué puede suceder, de saber cómo se va a desenvolver el mercado y de cómo se va a resolver el grave problema de los stocks de cientos de miles de pisos que hay en manos del sector financiero (recordemos que no todos fueron fruto de actuaciones de promotores; en un volumen significativo, como antes exponíamos, fueron construidos directamente por las entidades financieras). A pesar de este desconocimiento, recibimos continuamente imputs de quienes nos indican que los precios se van a “derrumbar”, que estos van a reducirse en un X porcentual y tantas afirmaciones que, en ocasiones, se apoyan más en el deseo propio que en el análisis.
El precio de las viviendas hoy lo definen como el gran factor que condiciona la evolución, o el desarrollo del sector, paralizando las ventas por la creencia que, como estos se van a ir ajustando a la baja, mejor esperar. Lo cierto es que desde hace 4 años que se viene oyendo esta previsión y desde ese mismo momento que se indica que los precios deben reducirse entre el 20 – 30% todavía más, si ello fuera así, después de este tiempo y sumando los diferentes porcentajes de reducción previstos, hoy las viviendas tendría casi valor cero, luego esta afirmación no se sostiene.
Esta afirmación recurrente que la venta de pisos está paralizada porque todavía son caros parece que no es correcta. Si analizamos los datos del INE (Instituto Nacional de Estadística), observaremos que cada mes los precios medios de las viviendas se ha reducido, pero ello tampoco es del todo cierto. Estas estadísticas se establecen en función del precio de venta de los pisos y los números de ellos que se han transmitido y se establece una media aritmética. Si ahora los pisos que se venden son de menor valor, porque los que tienen un precio superior no generan transacciones, nos encontramos que (según la estadística) los precios se han reducido, cuando lo único que se ha producido es que tan solo se venden los pisos de menor valor nominal.
La razón de este sesgo en los pisos que terminan vendiéndose en el mercado es la misma que hace que actualmente no se vendan los volúmenes de viviendas que la demanda potencial generaría y hace que exista un mercado muy importante de viviendas en alquiler (muchos son pisos en venta que cambian al mercado de arrendamiento ante la imposibilidad de una transacción) y es la falta de financiación. Es difícil, muy difícil obtener una hipoteca y cuando esta se concede es una cifra mas bien reducida lo que conlleva que la capacidad de compra en valores absolutos se centre en el producto de menor valor, lo que no significa que los precios se reduzcan en la medida que los datos apuntan, tan solo que los productos vendidos son de menor valor. Está sucediendo en este mercado lo mismo que en cualquiera de los diferentes mercados a los que acuden las familias, adquieren cuando con ello satisfacen, aunque sea mínimamente,, sus necesidades, los productos de menor valor final.
Se pretende reducir, y así se establecen cautelas y penalizaciones por parte del Banco de España, el volumen de viviendas en manos del sector financiero, que es en estos momentos quien se estima que ostenta la titularidad o el control de mas del 65% del volumen de pisos que hay en el mercado de venta, para conseguirlo tan solo hay una opción y los bancos la conocen muy bien, se trata de conceder la financiación suficiente para acceder a la compra. Los bancos lo están aplicando, del pequeño volumen de hipotecas formalizadas para la compra de viviendas, la mayor parte corresponde a producto que tenían en su cartera. Con ello no tan solo reducen su stock, también están generando un nivel de actividad inmobiliaria, aunque hay que reconocer que fuera de los circuitos profesionales.
Nuevamente nos encontramos con una paradoja y es que al financiar tan solo, o en gran medida, sus propios productos, dificultan, cuando no impiden las transacciones de los agentes que siguen con no pocas dificultades, en el mercado, con ello provocan que los productos de algunos de esos agentes terminen engrosando las viviendas que tienen los bancos al verse obligados a dejar la actividad y entregarles en dación en pago o ser ejecutados judicialmente los pisos que no han podido vender por esa financiación que les ha sido negada para sus potenciales compradores.
Alguien podría pensar, después de lo expuesto, que el sector inmobiliario está herido de muerte, que su capacidad operativa ha desaparecido, que los generadores de producto no existen y que los potenciales adquirentes han desaparecido y se han trasladado al mercado del arrendamiento de forma definitiva, pero no es así, aunque en estos momentos pueda presentar un escenario complejo.
Como hemos expuesto en otras ocasiones el arrendamiento, al menos en los volúmenes actuales será un mercado temporal hasta que se reactive (y llegará porque los bancos van a necesitar una vez superada su crisis) vuelvan a demandar hipotecas. Algunos de los bancos que aquí están restrictivos y sin conceder una sola hipoteca, en otros mercados (países diferentes) están ofreciendo la financiación para la compra de un piso como producto estrella, con ello nos ponen de manifiesto que o no aprenden de los errores, o tal vez tengan poco margen de oferta (a tenor del sistema financiero operante) para poder crecer y generar beneficios.
La realidad la va a marcar la economía, pero en aspectos menos vinculados al crecimiento directo del PIB. Será la evolución demográfica la que nos establezca la demanda de vivienda; será la evolución de los diferentes entornos donde se desarrolle la actividad empresarial y la generación de puestos de trabajo la que nos indicará donde construir y esperemos que los bancos se centren en su actividad, que es el prestar dinero, lo que facilitará que los profesionales,- los industriales, en definitiva – , estén en condiciones, tengan capacidad económica (no debe volver aquellas situaciones en las que sin recursos se podía desarrollar un proyecto inmobiliario) y los conocimientos técnicos y empresariales para terminar llevando a cabo el desarrollo de este mercado.
Joan M. Bermudez i Prieto Abogado–Administrador- Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias www.bercoma.com
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