Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Contexto Económico
La economía española ha llegado a 2010 algo mejor de lo previsto. Esta mejora ha sido producida básicamente por la demanda exterior y algunos ligeros incrementos en el consumo, especialmente en los últimos meses de 2009. No obstante, es posible que estos avances sean de naturaleza transitoria.
La demanda externa se ha visto potenciada por la mejoría de otros países en Europa que durante el segundo semestre de 2009 han notado los impulsos de sus respectivos gobiernos. Es probable que la recuperación de Europa sea algo tímida en cuanto estas medidas desaparezcan, por tanto no se podrá contar con este factor a medio o largo plazo.
Por su parte, el consumo en España ha sido incentivado gracias a ayudas públicas, tales como el Plan 2000E e igualmente los bajos tipos de interés también han contribuido en este sentido.
Por otro lado, la estabilidad en el mercado de la vivienda es una de las claves para conseguir mejorar la economía. Sigue habiendo un sobre stock de más de 1 millón de viviendas que se ha visto incrementado durante 2009. Todavía son más las viviendas terminadas (388.421) que las viviendas nuevas vendidas (231.859). El proceso de ajuste del stock de la vivienda comenzará a sentirse durante 2010 ya que se ha producido un gran freno en la construcción con 111.140 viviendas iniciadas durante 2009.
Previsiblemente se incrementarán las ventas gracias principalmente a la mejora de la accesibilidad (reducción de precios y tipos de interés) y el conjunto de medidas fiscales tales como la subida del IVA en julio y la eliminación de la deducción por compra de vivienda habitual para 2011.
El consumo de las familias es otro aspecto clave para la salida de la crisis que además es el que más afecta al mercado de centros comerciales. La disminución de valor de la riqueza inmobiliaria, el efecto desempleo y la perdida de confianza es lo que está contribuyendo a reducir el consumo privado e incrementar el ahorro.
Es previsible que durante 2010 el consumo continúe ajustándose, las principales razones serían: el nivel de endeudamiento de las familias que todavía es elevado (al menos con respecto a Europa), las expectativas de incrementar la renta son bajas y el incremento del IVA del próximo verano.
En respuesta a este nuevo entorno económico, las familias continuarán
incrementando sus tasas de ahorro que durante 2009 ha sido de un 19,1% y con expectativas de continuar su ascenso, aunque no tan rápidamente.
El crecimiento del paro es una de las consecuencias más alarmantes de la actual situación de crisis. El número de parados ha pasado de 1,9 millones a 4,3 millones en sólo dos años. En parte esta situación se explica por el gran crecimiento de población activa. Por ejemplo en los últimos 10 años la población de España ha crecido en 6,5 millones de personas, siendo 5,3 millones el crecimiento de la población activa. Así, de los 4,3 millones de parados, aproximadamente la cuarta parte es población extranjera cuya tasa de
paro asciende al 30%.
Aunque ya ha comenzado un tímido descenso en población activa, no se puede considerar aún como un hecho relevante. Una de las características que está afectando los datos oficiales sobre España es la economía sumergida, la cual está en ascenso.
Los técnicos del Ministerio de Hacienda han estimado que durante 2009 supuso un 23.3% del PIB; otras fuentes internacionales la situaron en un 19,5%, frente al 13,5% de media de los 21 países más importantes de la OECD. En cualquier caso, es un dato elevado que afecta entre otras cosas a la recaudación fiscal y el empleo.
Se puede decir que lo peor de la crisis ya ha pasado, la situación ha tocado fondo, o está a punto de tocarlo, pero sigue habiendo incertidumbre en cuanto al momento o la duración de la recuperación.
Esto dependerá de cómo se corrijan los principales desequilibrios que afectan a la economía española, principalmente la del sector inmobiliario, la restructuración del sistema financiero, la consolidación fiscal del Gobierno y la deuda de las familias.
La mayoría de las previsiones apuntan a un inicio de la recuperación trimestral del PIB a partir del segundo trimestre de 2010, no obstante se prevé que el año aún sea negativo. No será hasta 2011 cuando esta mejora se deje sentir.
MADRID
Los precios
Después de la estabilidad alcanzada en los precios máximos de la zona CBD en el último trimestre de 2009, éstos han vuelto a marcar una tendencia negativa, si bien esta bajada ha sido más moderada que las acontecidas en los primeros trimestres del pasado año. En las restantes zonas del mercado de Madrid, se han producido asimismo suaves descensos, salvo en el precio mínimo de la Zona Periferia y el máximo de la Zona Satélite, que son los únicos que mantienen sus rentas.
Hay que constatar que las diferencias de precios interanuales, es decir con respecto al primer trimestre de 2009 son muy significativas, especialmente en el precio mínimo del CBD que ha descendido un 23% y en secundaria, con bajadas en las rentas de alrededor del 22%.
Esto pone de manifiesto la falta de aceptación por parte de la demanda de la tipología de producto más habitual en este segmento de mercado, ya que suele ser más antiguo y de peor calidad, y la demanda da preferencia a edificios nuevos y más eficientes.
La zona satélite manifiesta un gran contraste ante la estabilidad coyuntural alcanzada en la banda alta de precios y los precios mínimos, que siguen bajando dada la casi total ausencia de operaciones.
Así, mientras que los precios de la banda baja han sufrido una disminución del 25% interanual, los máximos se mantienen en los mismos niveles que a finales de 2009, lo que podría llevar en el futuro a que, aunque los precios Prime siguieran disminuyendo, los mejores productos de, por ejemplo, Las Rozas podrían incluso sufrir algún aumento.
La oferta
Los casi 300.000 m2 terminados en 2009 aumentaron el stock total hasta casi los 14,5 millones de m2, mientras que a lo largo de este primer trimestre de 2010 los 80.000 m2 terminados han supuesto tan solo una subida del 0,5% sobre el stock total. Por su parte, el aumento de 6 centésimas de la tasa de disponibilidad alcanzando el 9,07 %, roza ya el nivel de mediados de 2004. Como dato positivo hay que señalar que es la menor subida de disponibilidad acontecida en el último año, si bien ha sido sólo ligeramente inferior a la del trimestre previo.
Hay que remarcar que la oferta de mejor calidad técnica y la más nueva sigue concentrándose en la zona de Periferia, la cual por otra parte aglutina un elevado porcentaje de la oferta disponible, al estar también incluida dentro de esta área el 75% de la de tipología High- Tech. Como consecuencia de esta
situación, tres cuartas partes de la oferta disponible están en la zona exterior de la M-30 y un porcentaje muy elevado de la misma es de nueva construcción.
La demanda
En este primer trimestre de 2010 hemos notado una cierta mejoría en el tamaño medio de la demanda, que ha aumentado con respecto a los meses precedentes, si bien el volumen de demanda en número absoluto se ha mantenido estable.
Sigue existiendo una demanda de gran usuario (superior a 3.000 m2) muy escasa, así como la demanda en compra para usuario final, que continúa en mínimos y muy concentrada en el CBD.
El mayor motivo de salida al mercado de la demanda sigue siendo el ahorro de costes, seguido muy de lejos de necesidades de reagrupación o mejora de las oficinas actuales. Fruto de ello es que un porcentaje muy elevado de la demanda renueva finalmente en sus actuales ubicaciones, con una reducción en sus rentas y eludiendo el coste de traslado a una nueva ubicación.
La contratación
A diferencia de los casi 145.000 m2 contratados durante el cuarto trimestre de 2009 que prácticamente triplicaban la cifra del trimestre anterior, durante este trimestre la contratación se ha reducido alcanzando algo menos de
95.000 m2. Si lo comparamos con el primer trimestre de 2009, la contratación ha aumentado un 77%. Dicho incremento ha sido motivado por el número de operaciones superiores a 3.000 m2 que se han producido, pasando de una sola en el primer trimestre de 2009 a ocho en el mismo periodo de 2010.
La Periferia ha sido la zona donde más m2 se han contratado, con un 40 % del total, prácticamente doblando de esta manera a CBD y Secundaria. En cuanto a la zona Satélite, pese a la competitividad de los precios en dicha zona, durante estos tres primeros meses del año apenas se ha contratado ya que las zonas más alejadas de la capital y con poca tradición de oficinas sufren la competencia de otras que, aunque más caras, atraen empresas que buscan un perfil más alto.
La contratación de este trimestre ha seguido manteniendo un patrón definido en cuanto a la causa de su movimiento: la reducción de costes.
Tal y como se ha visto en las motivaciones de las operaciones de mayor volumen, dicho ahorro se ha escenificado, bien con una reducción de espacio vía mejora de la eficiencia de las oficinas o la reagrupación de sedes, o simplemente con un cambio de zona a ubicaciones más económicas.
No obstante, también se ha producido alguna operación significativa buscando la mejora de las instalaciones actuales por otras más modernas.
En las operaciones de más de 2.000 m2, la zona de Periferia se muestra como claramente protagonista ya que concentra el 73% de las firmas totales. Asimismo hay que remarcar que todas ellas se han producido en edificios a estrenar o con una antigüedad inferior a los tres años.
Tendencias
Este primer trimestre de 2010 mantiene la tendencia iniciada en el anterior del retorno al mercado de operaciones de un cierto volumen. Si bien en este caso el volumen contratado ha sido más débil que el anterior, ha mejorado sustancialmente respecto de cada uno de los tres primeros trimestres del año 2010, aunque sin llegar todavía a la cifra habitual de años anteriores, cuya media se situaría en los 150.000 m2 trimestrales.
Hay que tener presente que esta mayor presencia de operaciones de gran volumen viene ocasionada por las mayores ventajas que ofrece el mercado y está concentrada en pocas operaciones, lo que puede implicar una cierta volatilidad en la futura contratación. Ello, unido a que estamos todavía en un nivel de metros cuadrados contratados bajo, invita a la prudencia y debemos esperar a ver cómo evoluciona el mercado antes de aseverar si se está produciendo una recuperación real.
La disponibilidad de producto inmediato ha seguido aumentando gradualmente y seguirá de forma pausada en los próximos meses. Los edificios que se terminen a lo largo de este año supondrán un porcentaje reducido con respecto al stock total, y seguirán una progresión claramente decreciente comparado con anteriores trimestres, hasta alcanzar mínimos históricos en el año próximo.
Además, es probable que bajen, asimismo, las grandes devoluciones de metros al mercado por parte de empresas que reduzcan su espacio. La falta de crecimiento en la superficie contratada por los demandantes supondrá que la tasa de disponibilidad continúe creciendo, o a medio plazo, se mantenga estable.
Los propietarios seguirán manteniendo una fuerte competencia a fin de atraer a la demanda existente ofreciendo grandes incentivos vía carencia o subvenciones a las obras, lo que unido a la situación de precios ofrece grandes oportunidades a los potenciales arrendatarios.
Como resultado, en los próximos meses es de esperar que se produzca una estabilización en los precios, si se mantiene la tendencia actual en la contratación, y no se efectúan grandes desocupaciones de espacio no programadas.
Inversión en Madrid
Demanda
La demanda sigue muy de cerca la difícil situación económica española, y su comparación con otras economías europeas, pero la sensación entre los grandes inversores es de un tímido optimismo y una clara idea de que están
surgiendo buenas oportunidades en el mercado de inversión.
Los inversores se centran en las principales ciudades como Madrid y Barcelona, buscando activos con ubicaciones céntricas y sobre todo muy consolidadas, con contratos a largo plazo e inquilinos de reconocido prestigio y solvencia contrastada. La calidad es la apuesta clara de los inversores, ya que estos activos son la única opción que reúnen tanto los objetivos de rentabilidad como la necesidad de mitigar el riesgo frente a futuros cambios de ciclo.
Sigue predominando el interés por la adquisición de activos de grandes entidades bancarias, instituciones o multinacionales que toman la decisión de generar liquidez mediante la fórmula del Sale & Leaseback con contratos a largo plazo. La mayoría son activos representativos y de buena calidad, tanto en ciudades principales como secundarias de nuestra geografía, con ubicaciones céntricas, comerciales o muy consolidadas.
Los inversores institucionales que durante los últimos meses han estado analizando el mercado español a la espera de oportunidades, se han asentado definitivamente con vocación de comenzar a realizar alguna compra. Sus objetivos son los mismos que ya adelantábamos en el último informe de 2009; activos situados en las mejores zonas del centro de Madrid o en zonas de oficinas muy consolidadas y con niveles de desocupación reducidos, entre los que destacamos las zonas de la Periferia como Campo de las Naciones, Arroyo de la Vega y el Parque Empresarial de Las Rozas.
Queda claro que hay una demanda firme por invertir los recursos en productos de inversión que garanticen un flujo de caja positivo y seguro en el largo plazo. En primer lugar, para que la inversión pueda ser aprobada por los Comités de Inversión de las empresas, y en segundo lugar, porque la financiación disponible en el mercado es exclusivamente para estructuras de bajo riesgo.
Los inversores privados, en cambio, se encuentran en una situación de ventaja competitiva frente a los grandes fondos y los inversores institucionales.
Son rápidos en la toma de decisión, más agresivos en precio por no tener la necesidad, en muchos casos, de solicitar financiación y por último, no exigen una estrategia clara de salida y sí más de patrimonializar en el largo plazo sus inversiones. Una vez acometida la inversión pueden negociar con varias entidades bancarias un posterior endeudamiento sobre el activo.
Oferta
En el mercado sigue habiendo escasez de producto de calidad. La oferta principal, en línea con los últimos trimestres, se sitúa en ubicaciones secundarias o periféricas, donde los niveles de desocupación y renta continúan
siendo variables importantes que afectan al valor de los activos. Teniendo en cuenta que en Madrid la duración media de contratos es de 3 a 5 años, que una gran parte de los mismos se firmaron cuando los niveles de renta estaban en sus niveles máximos y que en muchos casos los contratos están a punto de expirar o tener una revisión de mercado; es comprensible que el atractivo de estos inmuebles debería reflejar un considerable descuento en precio, pero que en muchos casos no se produce.
Las operaciones de Sale & Leaseback que incluyen activos de gran calidad, contratos a largo plazo y ubicados en zonas Prime de Madrid, continúan una vez más centrando el interés inversor. Vemos como carteras de edificios puestas en el mercado a lo largo de 2009 se siguen negociando y en casos puntuales se llegan a cerrar. Muchas empresas e instituciones han visto en esta fórmula una solución a su necesidad de generar liquidez y reducir endeudamiento de forma rápida y segura, así como de mitigar el riesgo inmobiliario pasando de ser propietarios a inquilinos.
Esta opción permite satisfacer tanto las necesidades del vendedor como responder a la alta demanda de activos de estas características, lo que provoca mucha competencia entre los inversores y maximizar el precio de venta.
Rentabilidades
En enero de 2009 la rentabilidad prime se situó en 6,25%, permaneciendo estable hasta finales de año. En este primer trimestre hemos considerado realizar un ligero ajuste hasta 6,15% por varias razones:
• El mercado de alquileres empieza a dar claros síntomas de recuperación: la contratación ha mejorado, el ajuste en rentas continúa pero a un ritmo mucho menor, y si bien el tasa de disponibilidad ha crecido, la oferta futura en los próximos años es considerablemente baja.
• La liquidez de los fondos ha aumentado mucho en los últimos meses y empiezan a tener cierta presión por invertir a medio plazo.
• Los inversores han experimentado un alto nivel de actividad en el primer trimestre que, si bien no se ha concretado en un número importante de operaciones, nuestra previsión es que en los próximos meses se deberían cerrar compraventas y algunas de ellas especialmente significativas por volumen y ubicación.
• La mayoría de los inversores siguen muy centrados en las mejores zonas del CBD y ya nos han anticipado que estarían dispuestos a adquirir activos en rentabilidades cercanas al 6% e incluso por debajo.
Inversión Madrid
Las zonas secundarias o incluso periféricas se mantienen estables respecto al trimestre anterior. No se han producido operaciones si bien es cierto que la aparición de ciertas oportunidades de calidad centrarán gran parte de la atención de los inversores.
Tendencias
A modo de resumen podemos adelantar algunos aspectos que previsiblemente marcarán el mercado los próximos meses:
• Los inversores quieren anticiparse a una posible subida de los tipos de interés y una contracción de las rentabilidades provocada por la creciente demanda inversora, lo que significa que veremos operaciones importantes de aquí al verano.
• La solvencia de los arrendatarios continuará siendo un punto clave en el análisis de inversiones.
• Las empresas seguirán utilizando el sale&leaseback como fuente de financiación y de reducción de deuda
• Nuevos fondos inmobiliarios seguirán surguiendo para realizar compras con perfil de riesgo bajo.
• Las entidades bancarias podrían ser las grandes protagonistas en el mercado de inversión por dos razones:
• Empiezan a considerar la posibilidad de desprenderse de aquellos activos que se hayan adjudicado.
• En aquellas inmobiliarias que han tomado el control, están también considerando la posibilidad de obligar, a dicha sociedad, a vender
activos con el objetivo de general liquidez y reducir deuda.
• La inversión directa o a través de “club deals” seguirá siendo más interesante entre los inversores privados, que la inversión indirecta mediante los fondos inmobiliarios.
• “Back to basics”: Los inversores continuarán centrados en 4 pilares básicos del sector inmobiliario: ubicación, calidad de activo, seguridad de los inquilinos y situación arrendaticia.
• Existe gran liquidez en los mercados internacionales que sigue a la espera de encontrar oportunidades: compañías aseguradoras, fondos de pensiones y capital privado que pueden evitar el endeudamiento y cuentan con gran cantidad de liquidez y voluntad de invertirla.
• La percepción de los inversores es que en Londres, que ha sido la gran protagonista en el mercado de inversión europea, los precios se han encarecido mucho durante los últimos 6 meses. Esto permitirá que otras ciudades europeas, entre las que destaca Madrid, sean el nuevo objetivo de los inversores institucionales que buscan precios más razonables y rentabilidades atractivas.
Oficinas Barcelona
Los precios
Las rentas de oficinas de Barcelona durante este primer trimestre de 2010 han continuado el descenso en todas las zonas. Sin embargo, entendemos que el descenso de rentas durante el resto del año será más moderado. Esto se debe a varias razones; por un lado, a la excepcional contratación de oficinas del 1er trimestre, que podría traducirse en una posible ligera reactivación de la demanda. Por otro, a la paulatina absorción de la oferta disponible y la poca oferta futura por entregar que queda durante este año y que, además, los propietarios ya han realizado el gran ajuste de rentas en sus edificios adaptándose al mercado.
En lo que se refiere a renta prime, para este primer trimestre de 2010, la máxima se ha situado en 20,5 €/m²/mes, lo que representa un descenso del 2% respecto al último trimestre de 2009. Respecto a la zona CBD, la renta máxima se ha situado en 17,25 €/m²/mes, registrando un descenso de apenas un 1% y en la zona Secundaria en 18 €/m²/mes con un descenso del 3% respecto al trimestre anterior.
Como viene siendo habitual, el mercado de oficinas de Barcelona vuelve a demostrar una menor fluctuación en sus variaciones de renta, consolidándose como un mercado más estable.
No obstante, los propietarios conscientes de la situación y con el objetivo de captar demanda que se sitúe en sus edificios, siguen ofreciendo ofertas muy atractivas, con carencias, escalados y contribuciones importantes.
La oferta
La tasa media de disponibilidad continúa su tendencia alcista alcanzando el 11,9% de oficinas disponibles en Barcelona. En la zona Prime es donde mayor ha aumentado la disponibilidad llegando hasta el 8,02%, tres puntos más
respecto al último trimestre de 2009. Esto demuestra que las compañías, en esta situación de mercado, no necesitan pagar el plus de ubicación de la zona Prime. En CBD la disponibilidad se mantiene estable en torno al 6%, mientras que en Secundaria, la tendencia es contraria, paulatinamente se va absorbiendo la oferta, registrando un descenso del 14,04% al 13,87%. En Periferia la disponibilidad ha alcanzado ya la frontera del 20% con altos índices de disponibilidad en zonas concretas como Sant Cugat
La demanda
Durante este primer trimestre de año se ha percibido un claro aumento de la actividad debido principalmente a que muchas de las operaciones que se habían empezado a gestar en 2009 se han cerrado durante este primer trimestre de 2010.
En el 1º trimestre del año se han firmado 171 operaciones, una cifra muy por encima de lo habitual aumentando un 36% respecto al trimestre anterior, y con una superficie media de 563 m², un poco por encima de la media tradicional de Barcelona, debido a que se han cerrado numerosas operaciones de gran metraje.
En cuanto al tipo de operaciones, el 92% de la superficie contratada ha sido en alquiler y el 8% en venta.
La zona de Secundaria ha sido donde mayor contratación se ha producido con un 39% de la superficie contratada y con las dos mayores operaciones del trimestre, en Plaza Europa la compra de la Torre Zenit por parte de un usuario y en 22@ con la ocupación del edificio en la C/ Llull por otro usuario, consolidando ambas zonas de negocios.
El ahorro de costes continúa siendo el motor de decisión para las empresas que se plantean un cambio de ubicación. Los propietarios han entendido que tienen que continuar ofreciendo soluciones imaginativas adaptadas a cada empresa a modo de mayores contribuciones, mayores periodos de carencias y escalados de rentas para que sus edificios puedan ser ocupados.
La Contratación
El volumen de contratación durante este primer trimestre de año ha sido de 96.373 m², superando cualquier tipo de previsión y registrando un incremento respecto al primer trimestre de 2009 de 180 % más de superficie contratada.
Aunque aún es pronto para afirmar un cambio en la tendencia, la actual cifra de contratación nos hace ser más optimistas de cara a un aumento en la contratación anual de oficinas durante 2010 respecto al año anterior.
En 2010, Secundaria y Periferia – debido principalmente a las operaciones firmadas en el WTC Almeda Park de Cornellà – han acogido el mayor porcentaje de la superficie firmada con un 39% y 28% respectivamente.
La sigue la zona CDB con un 23 % de la ocupación, que demuestra que la pequeña y mediana empresa se resiste a dejar el centro ciudad si encuentra edificios competitivos en renta que se adapten a sus necesidades. En la zona Prime, este primer trimestre se ha contratado el 10 % de la superficie total.
Tendencias
Aunque es muy pronto para empezar a ver un cambio de tendencia, este volumen de contratación registrado durante este primer trimestre muy por encima de trimestres anteriores nos permite ser más optimistas que pronosticando un nivel de contratación para 2010 por encima de los 220.000 m².
En lo que a rentas se refiere, en la mayoría de los casos ya se han producido los grandes ajustes por lo que pronosticamos que durante lo que queda del año las rentas no sufrirán grandes descensos.
La demanda continúa siendo la clave del mercado y el ahorro de costes su motor de decisión. Los propietarios deberán continuar buscando y encontrando nuevas formulas imaginativas adaptadas a cada caso en concreto para poder atraer al máximo número de empresas a sus edificios.
Estos factores serán los que otorgarán una ventaja competitiva respecto a otros inmuebles de oficinas. Aunque, la situación favorable para el inquilino para la consecución de ahorro de costes, no prevemos que se dilate mucho más allá del 2010.
La demanda
Los inversores privados continúan siendo los grandes protagonistas en este primer trimestre del año, como lo fueron a lo largo de todo 2009.
Estos inversores continuarán siendo muy activos el resto del año. Prueba de ello son las avanzadas negociaciones que algunas empresas patrimonialistas familiares tienen ahora mismo en curso para cerrar la compra de activos de referencia muy posiblemente en el segundo trimestre del año.
Los inversores privados aún cuentan con la suficiente liquidez y ganas de invertir en la compra de oficinas. Pese a que sus parámetros iniciales de compra eran activos de volúmenes medios, muy céntricos y muy bien arrendados, la escasa oferta de calidad que cumple con estos parámetros
ha hecho que empiecen a ampliar su curva de riesgo.
Esta mayor flexibilidad les ha llevado a analizar compras en las nuevas zonas de negocio y a aceptar por primera vez en mucho tiempo fórmulas como las garantías de renta.
Por otro lado, algunos inversores privados que únicamente se centraban en la compra de edificios en propiedad vertical en zona prime o en una muy buena ubicación en el CBD han empezado a analizar otro tipo de activos en las mismas ubicaciones antes señaladas.
En lo que respecta a los fondos institucionales, pese a no haber materializado aún ninguna operación este 2010 y haber permanecido prácticamente desaparecidos en 2009, muy posiblemente sean los grandes protagonistas del proceso de venta de Diagonal 640. La ubicación, el volumen y las características del inmueble provocarán que los grandes fondos internacionales se muestren especialmente interesados en su adquisición.
La oferta
El hecho más destacable de este primer trimestre del año 2010 es el inicio del
proceso de venta del edificio propiedad de Realia, Diagonal 640, en la mejor ubicación dentro del prime de Barcelona. Es la primera vez en muchos años que uno de los edificios top de Barcelona se pone en venta.
El volumen, alrededor de € 150m, representa un tamaño muy grande para el mercado de la ciudad, lo que condicionará el número de potenciales compradores y la rentabilidad finalmente conseguida.
Por otro lado, sigue habiendo un número considerable de edificios de oficinas en venta que no encuentran comprador por su elevado precio, por estar desocupados o por su mala ubicación. En algunos casos, los tres parámetros se dan para el mismo inmueble.
Ante el problema de la desocupación y teniendo presente que el mercado de
alquileres ha mostrado este inicio de año unas cifras de absorción muy positivas (aunque hay que tomarlas con cierta cautela), los inversores han empezado a analizar la compra de edificios con garantía de renta para garantizar la seguridad de sus compras.
Estas compras de edificios con garantía de renta ya se han materializado en el primer trimestre y seguirán produciéndose a lo largo de lo que queda de año.
Como ya ocurrió en 2009, la venta de portfolios de sucursales bancarias en formato de sale&leaseback continuará y podemos intuir que alguno de estos portfolios incluirá algún edificio de oficinas.
Por otro lado, sigue siendo importante el papel de las entidades financieras en los procesos de desinversión de las empresas con una importante deuda. El mercado en la mayoría de ocasiones se encuentra lejos de las expectativas de precio de este tipo de propietario, lo que implica que no se realicen las transacciones.
El volumen de inversión en edificios de oficinas en Barcelona alcanzó este primer trimestre del año los 233 millones de euros, un 28,02% más que el mismo trimestre del año anterior. El 97% de este volumen corresponde a operaciones tradicionales de inversión y el resto corresponde a inmuebles que se han adjudicado las entidades financieras.
Rentabilidades Mínimas
Las rentabilidades
El apetito de compra por parte de los inversores privados y el retorno de los fondos internacionales, ya para comprar, ha provocado que se empiece a percibir una ligera tendencia a la baja de las rentabilidades.
En este sentido, las rentabilidades mínimas para los mejores edificios ubicados en la zona Prime de Barcelona se sitúan en el 6%, 25 puntos básicos por debajo de la rentabilidad del trimestre anterior.
Esta presión a la baja también se ha trasladado al resto de zonas de la ciudad. El CBD presenta hoy una rentabilidad entre 6,25%-6,75% y la zona secundaria,
donde se han dado importantes transacciones, se ha situado en una rentabilidad del 6,75%-7,5%.
La zona de periferia, ubicación en la que los inversores están penalizando las rentabilidades, se mantiene en el 8,00- 8,75%, aunque puntualmente esta cifra podría ser algo inferior.
Tendencias
El conjunto de procesos de venta que están actualmente en marcha nos hacen
prever unas cifras de inversión para 2010 superiores a los 544 millones alcanzados el año pasado.
Los inversores privados seguirán siendo protagonistas en el mercado, aunque la novedad será que los inversores institucionales volverán a estar presentes materializando compras ya este mismo año.
Las rentabilidades han empezado a descender ligeramente y creemos que esta tendencia, en caso de que continúe, será muy moderada. La gran preocupación de los inversores volverá a ser los descensos de renta.
Esperamos que las rentas terminen su recorrido a la baja durante este año, lo
que hará que un importante número de inversores lo contemple como una oportunidad al avanzarse al final del ciclo.
Por último, destacar que las compras en las zonas secundarias de la ciudad
aumentarán de forma importante. La principal causa será la relajación de los parámetros de compra de los inversores en cuanto a ubicación debido a la falta de oportunidades de calidad en el centro de la ciudad.
Autor: Jones Lang Lasalle
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