Sistemas para conseguir ingresos atípicos en las Comunidades de Propietarios

Alquiler de azotea, fachada o medianera para publicidad

Cada vez es más común ver en nuestras ciudades enormes fachadas con anuncios. Desde los últimos estrenos de cine hasta el perfume personalizado en una bella actriz de cine internacional. Esos anuncios cada vez más fomentados, ayudan a las comunidades de vecinos y son muy atractivas para los publicistas que buscan impacto entre el viandante que se fija en el soporte durante una media de 7 segundos. A continuación le detallamos el procedimiento que se ha de seguir para gestionar tanto la publicidad en las fachadas como otros ingresos atípicos, en una Comunidad de Propietarios.

SUMARIO:

I. INGRESOS ATÍPICOS

I. a) Publicidad en los edificios
I. b) Instalación de Placas fotovoltaicas.
I. c) Alquiler de Vivienda de Portero o locales comunitarios.
I. d) Alquiler de Azotea (para telefonía Móvil)

II. OBLIGACIONES ADMINISTRATIVAS

III. OBLIGACIONES FISCALES

IV. DESTINO DE LOS INGRESOS

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I. INGRESOS ATÍPICOS

1. a) Publicidad en los edificios

Los mejores emplazamientos no son fáciles de localizar, se buscan fachadas en avenidas principales, esquinas o localizaciones con gran tránsito de vehículos y/o personas.

Una vez exista la seguridad de que nuestro edificio cumple con estas condiciones, comienza el proceso de gestión de la publicidad para obtener los ingresos.

1º.- Acuerdo por mayoría:
El acuerdo lo deben tomar las 3/5 partes de los propietarios que sumen las 3/5 partes de las cuotas de participación. La doble mayoría es un requisito imprescindible que exige la Ley de Propiedad Horizontal, ya que estamos alquilando un elemento común. *1

Falta de Acuerdo en la Comunidad:
No hay un criterio unificado en cuanto al quórum necesario para la adopción de acuerdos sobre instalación de publicidad en la comunidad de propietarios. Hay dos vertientes, claramente diferenciadas:

• Unanimidad. Puede entenderse que se trata de un acuerdo que debe tomarse por unanimidad, requisito necesario cuando se produce una alteración de la estructura del edificio. En este caso se requiere el voto favorable de todos los propietarios, ya que se entiende que hay una alteración en la estructura del edificio por haberse añadido un sobrepeso de varias toneladas. Se entiende también que se produce una alteración visual en la fachada del mismo.

• Mayoría cualificada. En este caso, se entiende que es suficiente con contar con una mayoría cualificada en la comunidad de vecinos. Así, el artículo 17.1 de la Ley de la Propiedad Horizontal, en su párrafo segundo, habla del arrendamiento de zonas comunes, cuando éstas no alteran la estructura del edificio. En estos casos, es necesario únicamente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado si lo hubiere.

De vital importancia cuando se habla de la colocación de antenas de telefonía móvil, es aclarar que además del quórum de las tres quintas partes, para este caso se necesitará el consentimiento de cualquier vecino del edificio que utilice marcapasos, audífonos o cualquier aparato que pueda verse afectado por los campos electromagnéticos de la antena. Además, para la adopción del acuerdo, ya sea por unanimidad o por mayoría cualificada, deberán contarse como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes en la junta que, debidamente citados no acudieron, y una vez que se les notificó el acta donde se recoge el acuerdo, tal y como marca la ley y en plazo de 30 días, no muestran su disconformidad.

Hay que tener en cuenta que si la cubierta de la finca es común con otros edificios colindantes, será necesaria la autorización de la comunidad de vecinos de los mismos

También hay que tener en cuenta que si la cubierta de la finca es común con otros edificios colindantes, será necesaria la autorización de la comunidad de vecinos de los mismos, en las mayorías señaladas anteriormente.

2º.-Licencia de Instalación.

El ayuntamiento correspondiente, después de comprobar que el soporte cumple con todas las necesidades y exigencias de seguridad, evacuación y estética, concederá la correspondiente licencia que será revisada anualmente. Asimismo es recomendable contratar un seguro de responsabilidad civil para garantizar cualquier daño que pueda ocasionar el soporte.

3º.- Duración del contrato.

Dependiendo si se trata de una lona que cubra la fachada durante una obra, o bien, un anuncio más estable en el tiempo, el plazo variará de lo que dure la obra a la cantidad de años que pacten empresa y comunidad.

4º.- Ingresos

Dependiendo del emplazamiento y la situación del edificio y anuncio, las cantidades variaran pudiendo llegar a los 30.000 euros mensuales en las grandes capitales con lonas enormes que cubren cientos de metros cuadrados.

El Administrador y/o el presidente serán los encargados de negociar con la empresa anunciadora.

Tipos de soporte

Después de la TV, según los anunciantes, la publicidad exterior es la más impactante, de ahí el interés en buenos emplazamientos. Los soportes más habituales son:

-Lonas publicitarias
-Las medianeras
-Los carteles en azoteas.

I. b) Alquiler de Azotea (para telefonía Móvil)

Son cada vez más las comunidades que optan por la instalación de antenas de telefonía móvil en sus azoteas. La razón, como ocurre con la contratación de publicidad, es fundamentalmente de tipo económico.

La colocación de una antena de telefonía móvil en la azotea de un edificio necesita también una licencia municipal otorgada por el Ayuntamiento, así como pasar también una inspección anual de mantenimiento. ¿Qué cantidad de dinero puede obtener con ello una comunidad? La cifra es muy variable, aunque con facilidad se pueden llegar a obtener más de 10.000 euros anuales. Una cantidad que puede oscilar al alza o a la baja, en función de factores como el tipo de edificio de que se trate, de si se encuentra en una ciudad grande o pequeña, si está en el centro o en el extrarradio…

Se precisa la unanimidad de todos los propietarios para contratar la instalación de una antena. Entre las principales objeciones con las que los vecinos interesados en esta opción se pueden encontrar, destacan las siguientes:

• Propietarios colindantes con la cubierta. Pueden objetar que el suelo de la azotea no está preparado para soportar la construcción, así como la exposición a las ondas y campos magnéticos que emiten las antenas.

• Propietarios por cuyas propiedades transcurre el cableado. Habitualmente, los cables se colocan entre los huecos de los lavaderos y tendido de ropas interiores hasta llegar al cuarto de máquinas. Estos son de considerable grosor y en ocasiones llegan a impedir el uso acostumbrado del espacio.

• Propietarios colindantes con el habitáculo donde se encuentran ubicados los aparatos de recepción de señal. La emisión de energía calorífica de estas estaciones es insoportable y perturba, en gran medida, la habitabilidad de esos hogares.

I. c) Alquiler de Vivienda de Portero o locales comunitarios

No son ni mucho menos tan rentables como otras situaciones, pero también otorgan ingresos extra a la Comunidad. Igualmente es necesaria la aprobación de 3/5 partes de los propietarios que sumen 3/5 partes de los coeficientes.

 ¿Qué cantidad de dinero puede obtener con ello una comunidad? La cifra es muy variable, aunque con facilidad se pueden llegar a obtener más de 10.000 euros anuales

I. d) Instalación de Placas fotovoltaicas

Cada vez es más creciente el interés de las Comunidades en vender a la red, la energía que consiguen en sus azoteas.

En este sentido, indicar que en algunos casos los paneles solares no sólo proporcionan energía suficiente como para cubrir únicamente las necesidades de una comunidad de propietarios, sino que también se produce un exceso de energía susceptible de venta, es decir, existe una producción de energía eléctrica que se vende a la empresa gestora (Unión Fenosa, Endesa, etc.). Así la comunidad de propietarios obtiene unos ingresos por la venta de esa energía.

La producción de energía eléctrica constituye una actividad económica para la comunidad, pero a su vez supone el nacimiento de una serie de obligaciones fiscales y administrativas que a continuación se señalan.

II. OBLIGACIONES ADMINISTRATIVAS:

1.- Trámites ante la Dirección General de Industria, Energía y Minas de la Comunidad Autónoma: hay que solicitar la inscripción en el registro de productores de energía de la provincia, que deberá ir acompañado del alta censal (modelo 036) de Hacienda, en el epígrafe de producción de energía eléctrica 151.4, así como un plano de las instalaciones y las autorizaciones pertinentes.

2.- Trimestralmente se ha de presentar el modelo D560 referidos a Impuestos Especiales, (el impuesto especial sobre producción de energía), que normalmente será un modelo cuota 0 dado que las entregas de energía se producen por el productor a la red en régimen suspensivo.

3.- También es obligatorio, como actividad económica que es, y dado que el producto no es almacenable (artículo 129 del Reglamento de Impuestos Especiales), la llevanza de una contabilidad.

III. OBLIGACIONES FISCALES:

1.- Al convertirse la comunidad de propietarios en empresaria a efectos de Hacienda, surgen una serie de obligaciones como:

– Declaración trimestral de IVA, modelo 300.

– Declaración trimestral de renta, modelo 130, ya que en esta actividad económica no existe la obligación de retención, por lo que surge la obligación de pago fraccionado de renta (o, en su caso, sociedades).

– Declaraciones anuales correspondientes (modelos 390 y 100) y en su caso las informativas pertinentes (347).

2.- La comunidad de propietarios es un ente sin personalidad jurídica de los contemplados en el artículo 35.4 de la Ley General Tributaria, por tanto en régimen de atribución de rentas en IRPF (artículo 8.3 LIRPF). Esto significa que, la comunidad de propietarios puede presentar declaraciones tributarias referentes a IVA como tal comunidad, pero no puede hacerlo en relación al IRPF, dado que éste es un tributo personal e individual, y, como hemos visto, la comunidad no tiene personalidad jurídica propia. Por tanto, en cuanto a IVA la comunidad podrá presentar un modelo 300 trimestral pero en cuanto a IRPF los propietarios tendrán que presentar, cada uno de ellos, un modelo declarando la cantidad que le corresponda según el sistema de distribución de ingresos y gastos que esté estipulado en la comunidad de propietarios. Hay que tener en cuenta que sí los propietarios son personas físicas habrán de presentar trimestralmente un modelo 130, mientras que sí son personas jurídicas tendrán que presentar los pagos fraccionados del impuesto sobre sociedades como habitualmente.

 Los ingresos obtenidos por la comunidad han de ser distribuidos entre todos los comuneros de forma trimestral