Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
El autor analiza las circunstancias en que se produjo la masiva compra de viviendas por parte de las familias en plena “burbuja inmobiliaria”, rompiendo algunos mitos que ahora se argumentan como causantes de la crisis del sector y apuesta por que las enseñanzas que nos ha podido deparar el pasado sirvan para prepararnos mejor para el futuro.
• Hablar que la compra de viviendas se realizó por encima de las posibilidades familiares, tan solo se puede afirmar ahora, sabiendo que los ingresos de las familias se han reducido, o desaparecido; en aquellos momentos sí encajaban en las capacidades de los adquirentes
• La reducción de los precios no ha comportado que mejorara la capacidad de compra de los potenciales adquirentes, ya que esta no viene dada exclusivamente por su ahorro , haciéndose imprescindible la financiación a largo plazo
• Otro factor que se apuntó en aquellos momentos iniciales del verano del 2.008 era que, al reducirse los precios, se podría acceder mejor a la compra de una vivienda. El resultado ha sido totalmente contrario.
Ha transcurrido tiempo, mucho tiempo, desde aquel verano del año 2.008 en el que se anunció (no sin cierta satisfacción en algunos sectores) que la burbuja inmobiliaria había explotado, que “la construcción” había tocado techo y que finalmente los precios de los pisos comenzarían a reducirse y ajustarse a la realidad del mercado, lo que permitiría el acceso a la compra de una vivienda por parte de los miles de futuros adquirentes que hasta ese momento no habían podido hacerlo por los altos precios.
Los titulares de los medios informativos, ya fuera prensa escrita, radio o televisión, apuntaban hacía un mensaje de este orden. Incluso se llegó a decir en medios oficiales que, por fin, había explotado y que a partir de ese momento deberían ser los promotores quienes tendrían que asumir los costes de las deseadas y previsibles reducciones de precios de los pisos. El argumento que se esgrimía era que “como habían ganado antes, pues ahora que aguantaran con las pérdidas que la nueva situación les pudiera ocasionar”. Lo cierto es que, en aquellos momentos, mientras que a nivel internacional (Asamblea General de la ONU de 26 de Septiembre de 2.008) se lucía un sólido sistema financiero español, veíamos como en nuestro mercado doméstico ese sistema financiero cerraba, de forma fulminante y sin análisis (este se supone que lo harían más tarde), las “ventanillas del crédito” de cada una de las entidades que lo componían, dejando sin liquidez a todo el sector inmobiliario, sin distinción alguna.
Ahora en un contexto totalmente diferente en el que se están tomando medidas precisamente para reactivar y ayudar a superar la crisis de la banca, nos gustaría recuperar alguna de las reflexiones planteadas cuando se actuaba en un entorno de “conocimiento cierto” de la realidad. El origen de la crisis (como se le comenzó a llamar), no era del sector inmobiliario sino que éste ha sido la herramienta, el medio usado para crecer aunque también la causa y consecuencia de la caída. Este sector era tan solo el reflejo de una situación mucho más compleja, más grave y más profunda. La crisis era del sector financiero que por exceso de actividad o por un excesivo celo en mejorar la obtención de beneficios, se volcó en ofrecer créditos y préstamos de todo orden, no tan sólo las hipotecas.
La rotación de los ingresos de los clientes, y de los préstamos concedidos, era su mejor baza. Mientras esta se mantuviera, todo iría bien. Es cierto que, como poso de los préstamos que realizaron los bancos y cajas, ha quedado básicamente el crédito hipotecario, pero ello no debe desviar la atención pensando que fue tan solo la compra de una vivienda el culpable, o como ahora gusta decir, “porqué la población vivió por encima de sus posibilidades”. La financiación abarcó todos los sectores y segmentos de población.
Cuando íbamos a un banco o caja, nos ofrecían, casi sin solicitarlo, préstamos para cualquier cosa, e incluso para “nada”, lo importante para ellos era que formalizáramos un préstamo. Lo cierto es que un volumen importante de estos fueron para lo que se llama “consumo”, es decir, gastos menores como la compra de un coche, unas vacaciones, etc. y por supuesto también para la compra de una vivienda, el producto estrella.
Transcurrido el tiempo, tan solo hablamos de los muchos préstamos hipotecarios (o “hipotecas”) que se fueron solicitando para la compra de una vivienda, como si estos fueran los únicos que se concedieron, la razón de tal focalización es el tiempo de duración de la deuda y el importe de los mismos. El tiempo ha comportado que gran parte de los préstamos personales ya hayan vencido y se hayan amortizado o, desgraciadamente se han transformado en préstamo hipotecario, pero no para una compra o consumo concreto, si no para mejorar las garantías de la entidad financiera frente a una deuda ya existente, por lo que en esta rúbrica de préstamos personales en los balances de los bancos no es excesivo. El importe significativo, por supuesto, son las hipotecas para comprar una vivienda; por lo tanto, en los balances pesa mucho más y representa un porcentaje importante (demasiado en estos momentos) de la deuda de sus clientes.
No queremos quitar importancia a los volúmenes de préstamos hipotecarios que hay en estos momentos en vigor, pero sí intentar centrarlo en su justa medida, al igual que el argumento de que se vivió por encima de nuestras posibilidades. Sin quitar valor a esta afirmación, hoy se puede considerar válida, debemos reflexionar sobre las compras de pisos y las circunstancias en que se efectuaron.
Estas compras en unos volúmenes en torno al 80% eran para uso propio y directo de la vivienda, es cierto que podemos estimar un 20% tenían como intención obtener una rentabilidad en el tiempo con su venta; en el primer supuesto, no existía el llamado interés especulativo y aunque todos nos sentíamos mas ricos porque nos decían que la vivienda valía cada día mas, lo cierto es que el uso era (y es ) el mismo: acoger a la familia, con lo que el valor teórico no tenia porque afectar a la economía familiar, ni al riesgo del banco, ya que aquel esperaba recuperar la deuda mediante los pagos de las cuotas comprometidas.
Las familias que se endeudaron para esta compra lo hicieron de acuerdo con su situación personal y atendiendo a dos razones, la primera los ingresos de los que disponían, y la capacidad de dedicar en torno a un tercio de los mismos para el pago de la hipoteca, de acuerdo con los esquemas generales de endeudamiento que manejaba la banca; aunque es cierto que a 30 años, plazo general de las hipotecas, nadie sabe qué pasará, las estimaciones y estudios estadísticos ratificaban (a través de un conjunto de datos) la capacidad de retorno; la segunda razón fue que las entidades de crédito analizaban a través de los especialistas y los scorings, sistema estadístico de análisis de riesgos, que estas familias podían devolver el préstamo (que era incluido intereses, en torno a 1,5-2 veces el importe inicial), sin necesidad de vender la vivienda.
Por ello, hablar que la compra se realizó por encima de las posibilidades familiares, tan solo se puede afirmar ahora, una vez las circunstancias han cambiado y los ingresos de las familias se han reducido, o desaparecido, pero en aquellos momentos las compras, en general, encajaban en las capacidades de los adquirentes, ya que si no fuera así deberíamos entender, no tan solo que los compradores sobrevaloraban sus capacidades, también que los bancos y cajas no realizaban los análisis adecuados y en este caso, la responsabilidad debería focalizarse en otro punto.
Otro factor que se apuntó en aquellos momentos iniciales del verano del año 2.008 era que se podría acceder mejor (al reducirse los precios) a la compra de una vivienda. El resultado ha sido totalmente contrario. Se han ido produciendo una caída casi sistemática de los precios de las viviendas y, en paralelo, se ha producido una reducción de las transacciones inmobiliarias. La reducción de los precios no ha comportado que mejorara la capacidad de compra de los potenciales adquirentes, ya que esta capacidad para acceder a un producto de valor/coste tan elevado no viene dada exclusivamente por la capacidad de ahorro previo de las familias, sino que se hace imprescindible, cuando el coste de la vivienda supera (según los mercados) en mas de 10 veces el S.M.I., disponer de financiación a largo plazo.
Llegamos a un punto en el que se nos desencajan los argumentos que nos han ido explicando, se nos plantean algunas preguntas: ¿Se debía haber evitado la compra de vivienda para uso familiar cuando existía, en aquellos momentos, la capacidad económica y el soporte de los bancos para hacerlo? Tal vez sí, pero ¿qué otra alternativa existía?, ¿el mercado de alquiler que era caro y escaso? (todavía hoy lo es en cierta medida).
La expresión que “por el precio del alquiler compro un piso”, resultaba cierto en muchas ocasiones. ¿Se deberían haber comprado viviendas de menor valor? Francamente sí, aunque resultaba difícil en un momento en el que los precios se incrementaban por momentos, gracias a la disponibilidad crediticia de los bancos hacia los promotores que comportaba que no valoraban la repercusión de los solares que adquirían en el precio final de la vivienda. ¿Se debería haber contemplado el riesgo de pérdida de valor de las viviendas?, debemos tener en cuenta que en ningún supuesto se contemplaba el cancelar la deuda con el valor del piso (ni el comprador, ni el financiador).
Ahora debemos soportar y superar las medidas tendentes a reducir cualquier actividad que pudiera generar riqueza. Tan solo se habla de reducir gastos, sin contemplar que esta reducción comporta menos ingresos en algún sector de la actividad económica y que esta reducción a su vez comporta menos puestos de trabajo; y esta caída de la masa laboral activa comporta menos ingresos familiares y, a su vez, mas préstamos hipotecarios con dificultades para ser atendidos, lo que lleva a engrosar las ejecuciones hipotecarias que, finalmente, se valoran por un menor precio del que soporta la deuda y con ello, las pérdidas de los bancos, que finalizando esta “cuasi” marcha de obstáculos reciben ayudas (que no rescates según nos dicen), para seguir de nuevo (esperemos que en el menor periodo de tiempo posible, aunque nos tememos que no antes de 2 años) ofreciendo su producto al mercado, que es la financiación a la empresas y ,por supuesto, a los particulares que necesiten (y puedan atender el compromiso) comprar una vivienda.
Todo ello tal vez nos sirva de poco, pero al menos no tendremos la “mala conciencia” que pretender imbuirnos que quienes compraron un piso porque lo necesitaban y en aquellos momentos podían pagar la hipoteca, hicieron mal y que a partir de ahora ya no debemos volver a pensar en este tipo de actuaciones y al mismo tiempo intentar situar la realidad del mercado y de las previsiones del futuro.
La frase de que cualquier tiempo pasado fue mejor, puede servir para algunos sectores o situaciones concretas, pero la realidad es que siempre es el futuro el que depara los mejores momentos, las mejores oportunidades y sobre todo es el futuro el que nos ha de permitir poder avanzar, mejorar y adecuarnos a nuevos escenarios. No se trata de olvidar el pasado, pero sí deberíamos retirarlo del aparador y guardarlo en un cajón, manteniendo encima de la mesa las enseñanzas que nos han podido deparar y que seguro nos servirán a partir de ahora.
Mientras esperamos que llueva (medidas gubernamentales) para salvar la cosecha, bueno será que intentemos hacer surcos para aprovechar el poco agua de que disponemos y evitar que se pierda la cosecha (nuestra actividad).
Joan M. Bermudez i Prieto Abogado–Administrador- Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias www.bercoma.com
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