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Cada día nos levantamos con la esperanza (o el oculto deseo) de que en el horizonte de la actividad empresarial aparezca una señal o un reflejo que nos permita volver a recuperar el optimismo, aunque parece que todos lo hemos perdido, irónicamente esperamos en cualquier momento recuperar.
Realmente el primer paso para volver a cierta normalidad, entendida como la capacidad de generar nuevas actividades empresariales a partir de los nuevos escenarios en los que nos hemos visto anclados, se producirá a partir de ese momento en el que nos creamos que estamos en la línea de salida y de la recuperación, aunque ésta sea lenta, difícil y sobretodo (de ello debemos ser muy conscientes) diferente a la situación que disfrutaba toda la economía, no tan sólo el sector inmobiliario hace 2 años.
Pasa el tiempo y la situación de la economía no parece que presente una perspectiva de grandes cambios (entendidos como mejora de la situación) a pesar de los “brotes verdes” que nos auguraba la vicepresidenta económica, aunque el mercado está vivo y debemos estar muy vigilantes a sus nuevas necesidades.
Nuevamente debemos recordar que la demanda y consecuente caída de las ventas no se ha producido porque la necesidad de pisos haya desaparecido o se haya visto reducida a niveles ínfimos como podría desprenderse del volumen de transacciones celebradas en los últimos meses.
Ésta se mantiene latente como se ha demostrado hace tan sólo unos días en Barcelona donde se celebró un salón o feria inmobiliaria, que perfectamente podría extrapolarse a cualquier otro mercado urbano, poniendo de manifiesto con la asistencia masiva de potenciales compradores a la caza de la oportunidad para la compra del piso que necesitan (al margen de las transacciones que se hayan podido cerrar) lo que en tantas ocasiones hemos indicado a través de este medio, que la demanda de vivienda existe. Por ello parafraseando a René Descartes con su Cogito ergo sum, podríamos decir que “nos movemos luego estamos vivos”.
Aunque también es cierto que se han puesto de manifiesto ciertas circunstancias que pueden condicionar el desarrollo en los próximos años de la comercialización de viviendas, se trata de la actuación de las entidades de crédito (básicamente las cajas de ahorro, aunque no exclusivamente) que han comenzado a poner en el mercado los altos volúmenes de pisos que tienen en sus balances tanto consecuencia directa de adjudicaciones y ejecuciones a promotores como (y en menor medida) a particulares, además de los volúmenes que vía compra o dación en pago han ido acumulando a través de sus empresas filiares.
Los volúmenes que actualmente disponen son ingentes, las cifras que se están barajando podrían estar en torno a un tercio del stock global de pisos en el mercado. Lo cual comporta la incorporación de nuevos agentes comercializadores con capacidades y ventajas discriminadoras en relación al resto de profesionales, tanto por el precio ofertado de los productos como por la garantía de financiación y atendiendo a la escasa disponibilidad crediticia del sector, esta la ponen a disposición preferentemente de sus clientes que adquieran pisos de sus stocks.
Recientemente el Ministerio de la Vivienda ha presentado lo que podríamos llamar el primer estudio oficial del stock de viviendas que actualmente existen en el mercado en venta. El volumen está en torno al millón de viviendas, lo cual realmente no hace más que ratificar los datos que ya se venían barajando desde hace tiempo, pero es cierto que ello nos posiciona ante un mercado más definido, ya que nos permite analizar las características de estas viviendas y sobretodo la relación oferta demanda.
Ante un volumen de viviendas en construcción que superaban las 600.000 hace tan solo dos años, actualmente nos encontramos ante unas cifras que se han reducido significativamente a casi la mitad, con ello se sitúa la previsión para el próximo año en una oferta de nuevas viviendas en construcción muy escasa, de forma que el mercado se deberá abastecer de las viviendas terminadas, ya sean nuevas o usadas, ello nos presenta un entorno en el que si deducimos las viviendas de segunda residencia que actualmente se sitúan en torno al 30%, (cuando los volúmenes tradicionalmente no superaban el 21% en un sector muy sensible ante situaciones de evolución económica regresivas) la oferta de vivienda para un mercado demandante de 365.000 pisos para atender las necesidades propias de demografía y evolución social, nos presentaría un escenario de tan solo 338.000 viviendas de stock sobrante en 12 meses.
A tenor del planteamiento expuesto se podría considerar resuelto el volumen de viviendas que actualmente hay en venta con tan solo dos años de actividad, aunque existen unas variables que a su vez generan una serie de incógnitas. Por una parte la actuación de las entidades de crédito que al tiempo que generan un volumen de pisos ofertados a precios inferiores a los que previsiblemente pueda asumir cualquier promotor, ya que bancos y cajas necesitan una realización (venta) inmediata de sus activos aun a costa de generar perdidas que se compensarían en el desarrollo de su actividad, pueden generar una espiral diabólica, ya que si los promotores no venden sus productos porque la competencia de las entidades de crédito presentan mejores ofertas comportará de forma inexorable el cese de actividad de mas productores de viviendas, con lo que el stock de bancos y cajas seguirá
La segunda variable que se verá ligada a la primera es la capacidad del sector financiero para poder conceder hipotecas a nuevos adquirentes de viviendas. Dado que parte de esa liberalización de recursos que se está produciendo de forma lenta será previsiblemente utilizado para reducir el stock propio, si el ritmo de recuperación de liquidez no supera los actuales niveles las tensiones seguirán latentes para cualquier comprador que pretenda obtener una financiación.
La tercera variable es la situación que se generará por parte del mercado potencial, ya que la necesidad de vivienda, aunque esta no se puede traducir en demanda hasta disponer de los recursos precisos para la compra, comportará cada vez más una presión social que requerirá de respuesta, no tan solo desde la vertiente política con medidas de ayuda, subvenciones y nuevos planes de vivienda, que hasta ahora se han visto claramente poco eficaces para resolver la situación, si no la aportación por parte del sector inmobiliario de nuevos planteamientos en los que se deberá abandonar la idea que ha ido creciendo en los últimos años a la sombra de crecimientos desmesurados de la demanda, mas focalizada en comprar antes de que los precios se incrementaran que en adquirir realmente el producto en el territorio y de las características que precisaban, volviendo a los orígenes de la ley de oferta y demanda, generando el producto, con las características, precio y ubicación que la demanda solicite.
Nos encontramos ante un escenario diferente pero más definido lo cual debe ser un aliciente para la adecuación de los agentes del sector. Cada vez más la actuación de los profesionales se convierte en una pro-actividad dirigida a atender las necesidades del cliente a través de localizar un producto en concreto, invirtiendo el proceso actual de intentar encontrar comprador o arrendatario para un piso o local determinado. El actual stock, la necesidad de reajustarlo de forma permanente a niveles muy inferiores a los actuales con volúmenes que no deberían superar las 300.000 viviendas para mantener una rotación suficiente y evitar la saturación es imprescindible.
Atendiendo al mercado de la segunda residencia que como un factor distorsionante mantendrá una situación de demanda reducida durante los próximos 4 años, dificultará alcanzar los niveles deseados hasta que este sea absorbido por la demanda que se generará a partir de los nuevos escenarios económicos. Finalmente los nuevos esquemas de financiación que obligarán a aportar más recursos económicos propios a los futuros adquirentes al disponer de niveles de financiación menores (en torno al 70/80% del valor del bien) sin la capacidad que ha existido de mayores niveles de financiación.
Autor: Joan M. Bermúdez i Prieto
Abogado–Administrador-Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
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