Seguros de los intermediarios inmobiliarios y de laconstrucción

Los agentes de la propiedad inmobiliaria juegan un papel esencial en medio de un sector se nutre de múltiples fuentes de información y que está fuertemente influenciado por las leyes liberalizadoras del mercado, lo que ha provocado que, en cierta medida, se hayan perdido oportunidades de control. En el presente artículo, se analizan las posibilidades de aseguramiento de una profesión que, con el tiempo, ha ido asumiendo mayores responsabilidades en las operaciones inmobiliarias.

SUMARIO

I.    Responsabilidad de los agentes de la propiedad inmobiliaria, necesidad de concertar el seguro

II.   Colegiarse, una forma de estar asegurado

III.  Cobertura obligatoria  en Cataluña

IV.  Otros seguros: constructores y promotores

I.    Responsabilidad de los agentes de la propiedad inmobiliaria, necesidad de concertar el seguro

Los agentes de la propiedad inmobiliaria (API) son profesionales que detectan en primera línea los vaivenes que sufre el mercado y que son una referencia de calidad y prestigio en medio de un sector, pues conocen realmente el precio de las operaciones inmobiliarias y saben con precisión si las condiciones de una venta se mueven en un entorno asimilable y sin riesgo.

En primer lugar es fundamental explicar cuáles son las funciones propias de los API. Dichas funciones son fundamentalmente, la mediación y corretaje en las siguientes operaciones: a) compraventa y permuta de fincas rústicas y urbanas; b) préstamos con garantía hipotecaria sobre fincas rústicas y urbanas; c) arrendamientos rústicos y urbanos, cesión y traspaso de estos últimos; d) evacuar las consultas y dictámenes que les sean solicitados sobre el valor en venta, cesión o traspaso de los bienes inmuebles a que se refieren los tres apartados anteriores.

Se trata, por tanto, de una función muy completa y que abarca un espectro amplio de cuestiones que no sólo exige dominar todas las implicaciones jurídicas que están implícitas en sus funciones, sino que éstas se desgranan en un interesante espectro de detalles técnicos. Pero es posible ir más allá. Un aspecto importante del asesoramiento de los API son los aspectos de la operación que están relacionados con los requisitos del préstamo del banco. Los API son un claro refuerzo para los consumidores porque su función principal es asesorar en todas estas cuestiones.

Si cualquier agente del mercado -empresa, particular, vendedor o comprador, arrendatario o arrendador- recibe múltiples mensajes acerca de la realidad u oportunidades de las operaciones, el asesoramiento acerca del acierto, realidad o contexto de una transacción se confirma como una opción muy interesante a tener en cuenta. Y los participantes en el mercado necesitan seguridad, garantías. Por ello, incluso sin que algunos de ellos sean conscientes de esta realidad, requieren un respaldo sólido para resguardarse de posibles complicaciones que puedan surgir.

Por su titulación, profesionalidad y amplia formación, el API asesora en compraventas, alquileres, préstamos y contratos que tengan por objeto un bien inmueble. Éste puede ser una vivienda o una finca urbana o rústica. Aconsejan a sus clientes en los pormenores de todas estas operaciones, como puede ser el precio, los gastos legales aparejados –como los de tipo fiscal o los referidos al notario y al registro- e incluso acerca de los pormenores o condiciones físicas del bien. Por ejemplo, comprueban en el Registro de la Propiedad y el Catastro la situación efectiva, la extensión, el propietario, etc. También conocen las ordenanzas municipales, estudian los planes de ordenación urbana y comprueban la información del Catastro. En este sentido, también son expertos en tasaciones.

II.    Colegiarse, una forma de estar asegurado

Los API colegiados cuentan con una garantía de aseguramiento añadida que redunda en un gran beneficio para los consumidores. El motivo es que se encuentran debidamente asegurados para responder de su responsabilidad a través del Seguro de Responsabilidad Civil (SRC) que el colegio profesional les ofrece por el mero hecho de estar colegiados, aspectos que conllevan a que el consumidor contrate los servicios de los API con la seguridad de que si no realiza correctamente su trabajo podrá, en su caso, exigirle la responsabilidad a que haya lugar. Se trata de una oportunidad y una garantía para el consumidor.

Estas características dibujan un escenario seguro para los consumidores en el contexto en que se desarrollan las operaciones inmobiliarias. Además de aportar la formación necesaria para llevar a buen fin las operaciones en que intervienen y estar sometidos al régimen disciplinario colegial, que depurará la responsabilidad en el que puedan incurrir en sus relaciones con terceros los agentes colegiados, el Coapi de Madrid, por ejemplo, tiene suscrito a favor de todos los colegiados una póliza de Seguro de Responsabilidad Civil profesional con una prima neta de capital asegurado de 750.000 euros.

El Colegio Oficial de Madrid tiene suscrito a favor de todos los colegiados una póliza de Seguro de Responsabilidad Civil profesional con una prima neta de capital asegurado de 750.000 euros.

Hay que apuntar que la obligatoriedad de los colegios territoriales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria a suscribir un seguro colectivo de RC viene determinada por la Disposición Transitoria Segunda del Estatuto General de los Colegios Oficiales de la Propiedad Inmobiliaria de España, en vigor desde el 4 de octubre de 2007.

Precisamente, una de las grandes diferencias existentes en la actualidad entre los APIs y otro tipo de intermediarios que operan en el ámbito inmobiliario reside en el seguro de responsabilidad civil. Los APIs cuentan con este seguro, mientras que los demás intermediarios puede que no lo tengan. Como luego se explicará, Cataluña es una excepción, ya que ha regulado por una ley autonómica específica la actividad de los agentes inmobiliarios a los que para ejercer les exige estar inscritos en un registro creado al efecto y disponer de un seguro, entre otras obligaciones.

Para explicar exactamente el alcance del seguro de RC, existen una serie de principios básicos que se deben tener en cuenta. Se trata de un seguro que afecta al intermediario, pero el hecho de tenerlo, dará seguridad al consumidor que contrate sus servicios en caso de posibles problemas, negligencias o imprevistos en el proceso de la mediación inmobiliaria.

Así por ejemplo la póliza que ofrece el Colegio de Agentes de la propiedad inmobiliaria de Madrid asegura la responsabilidad civil profesional que directamente pueda derivarse para el Colegio, en su condición de asegurado, como consecuencia de los daños y perjuicios causados involuntariamente a clientes por hechos que deriven de su actividad como API.

III.    Cobertura obligatoria en Cataluña

Como apuntaba anteriormente, hay más modelos interesantes y otras propuestas de aseguramiento de la actividad que desempeñan los API, que han sido impulsados incluso desde la propia Administración. Se trata de Cataluña. La Ley del Derecho a la Vivienda de 2007, primero, y luego el Decreto 12/2010 por el que se regulan los requisitos para ejercer la actividad de agente inmobiliario y se crea el Registro de Agentes Inmobiliarios de Cataluña, han introducido para los API en Cataluña una serie de obligaciones de aseguramiento. Como explica la introducción del Decreto, el objetivo de toda esta normativa es “garantizar la protección de los consumidores, con el establecimiento de requerimientos a los que se tienen que sujetar las actividades de los diferentes agentes que intervienen en la promoción, construcción y transacción inmobiliaria”. Es decir, además de introducir la obligación legal de disponer de un seguro, se completa con una serie de obligaciones que inciden en la actividad.

Entre tales requerimientos, la normativa catalana ha introducido con acierto un abanico completo de obligaciones de aseguramiento para los establecimientos abiertos al público en los que los agentes inmobiliarios de Cataluña presten su actividad. Además del aseguramiento, el Decreto ha creado un registro donde se tienen que inscribir los agentes. Este registro permite solicitar la inscripción no sólo de forma individual, sino también colectiva a través de los colegios profesionales y de asociaciones profesionales.

La Ley 18/2007 del Derecho a la Vivienda de Cataluña estableció los requisitos para actuar como agente inmobiliario en la región: (i) tener un establecimiento abierto al público; (ii) capacitación profesional legalmente exigible; (iii) garantía para responder de las cantidades que en el ejercicio de la actividad puedan disponer mientras no se pongan a disposición de sus destinatarios y (iv) un seguro de responsabilidad civil.

El Decreto 12/2010 desarrolla y aclara estos requisitos. Establece el concepto de establecimiento abierto al público, en qué consiste la capacitación profesional y los importes de las garantías. Además, configura como obligatoria la inscripción en el Registro de Agentes Inmobiliarios de Cataluña.

Según precisa la norma, “tienen la consideración de establecimiento abierto al público: el domicilio profesional, los locales comerciales y las oficinas o despachos que cumplan todos los requisitos y dispongan de los permisos, las licencias y las altas fiscales requeridas legalmente para ejercer la actividad”.

En lo que se refiere a la capacitación profesional, el Decreto detalla en un anexo los contenidos básicos que debe reunir la formación de los agentes inmobiliarios. En concreto: Derecho de propiedad, Derecho inmobiliario, Legislación de arrendamientos urbanos, Derecho hipotecario, Derecho urbanístico y de la vivienda, Derecho tributario inmobiliario, Valoraciones inmobiliarias, la promoción inmobiliaria, marketing inmobiliario, Derecho profesional inmobiliario, Código Deontológico, el Registro de agentes inmobiliarios de Cataluña y Derecho de consumo.

De esta forma, el perfil de los agentes inmobiliarios cuenta con un sólido bagaje formativo para poder asesorar a los consumidores en las operaciones de que se trate.

La norma ha introducido para los agentes inmobiliarios la obligación de contar con una serie de garantías y seguros. En lo que se refiere a las primeras, deben mantenerlas vigentes “durante todo el tiempo que desarrollen su actividad mediadora para responder de las cantidades que reciban en el ejercicio de la actividad, hasta que dichas cantidades sean puestas a disposición de las personas destinatarias”.

Es importante resaltar cómo el propio Decreto ofrece la posibilidad de contratar la garantía “directa o colectivamente a través de los colegios o asociaciones profesionales”.

El importe mínimo de la garantía es de 60.000 euros por establecimiento abierto al público en Cataluña y año de cobertura. Si el agente desarrolla su actividad exclusivamente a través de medios electrónicos o telemáticos, el importe mínimo de la garantía es de 300.000 euros por agente y año de cobertura.

A esta obligación se añade la de disponer de un seguro. Los agentes tienen que mantener vigente una póliza de RC durante el tiempo que desarrollen la actividad. Este seguro garantizará “los daños y perjuicios que puedan causar durante el ejercicio de su actividad”.

De igual forma, el seguro se contratar bien de forma directa o colectivamente a través de los colegios o asociaciones profesionales.

En Cataluña, el aseguramiento es obligatorio, si bien se puede ofrecer la garantía de forma individual o a través de los colegios profesionales y de asociaciones profesionales

El capital mínimo a asegurar por establecimiento abierto al público en Cataluña será de 100.000 euros por siniestro y 600.000 euros por año. En caso de que los agentes desarrollen su actividad por medios electrónicos o telemáticos, el capital mínimo será de 150.000 euros por siniestro y 1 millón de euros por año.

En lo que se refiere al Registro, que, como se apuntaba anteriormente, tiene carácter obligatorio para los agentes inmobiliarios, se configura como una herramienta administrativa que tiene una finalidad de transparencia y protección al consumidor. En este sentido, se puede apuntar una de sus funciones mencionadas en el Decreto –que ejerce la Secretaría de Vivienda-, como es la de “informar y dar acceso público a los datos que figuran en el Registro”. No en vano, en la solicitud de inscripción el agente tiene que declarar, entre otros aspectos: que dispone de establecimiento abierto al público, que cuenta con los permisos, licencias y altas fiscales para ejercer la mediación inmobiliaria, que tiene la capacitación profesional requerida o que dispone de póliza de RC.

De esta forma, el Registro viene a configurar un reforzamiento de las garantías del consumidor, que puede comprobar si el agente inmobiliario con el que ha entrado en contacto reúne los requisitos exigidos para actuar en el mercado. Otra de sus funciones es la de “emitir certificaciones sobre los datos del Registro”.

IV.    Otros seguros: constructores y promotores