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El análisis segmentado del mercado inmobiliario permite realizar, con escaso margen de error, previsiones de su evolución en un plazo de dos o tres años cuando se hayan podido vender o “liquidar” los activos inmobiliarios de los bancos. El autor distingue, en ese análisis, los distintos productos inmobiliarios: la vivienda de primera necesidad, la de segunda residencia, proyecto inacabados y los solares urbanos.
SUMARIO:
I. Actual contexto económico
II. El mercado inmobiliario, en manos de entidades financieras
III. Situación del sector inmobiliario, a corto plazo, según tipos de vivienda
IV. Conclusiones
I. Actual contexto económico
Cada jornada que pasa cuando llega el momento en el que se da por terminada la actividad laboral, se produce una sensación agridulce, porque ha sido otro día de lucha por mantenerse en el mercado pero, al mismo tiempo, se ha ganado una batalla, se sigue activo. Esta es una máxima que se ha asumido por parte de los empresarios, los autónomos y, en definitiva, todos los agentes que tienen el compromiso, como profesionales, y la necesidad, como personas, de seguir manteniendo la actividad (cada vez más escasa es cierto), cuando con más o menos fortuna han conseguido superar o aguantar un tiempo más la situación del mercado (elemento abstracto que nos permite incluir, como si de un cajón de sastre se tratara, todas las dificultades), aunque lo cierto es que se ha sido capaz de buscar, de gestionar y de satisfacer esa demanda, limitada, escasa y exigente que nos permite afirmar que el mercado (nuestro mercado, concreto y definido) sigue vivo.
El mercado inmobiliario se encuentra, por la actuación de los bancos, sin referentes claros de precios de venta, pues una parte de la oferta indica que el precio se negociará individualmente en función del potencial comprador
El nuevo escenario internacional se nos presenta cada vez más confuso, tanto desde la perspectiva económica, como política. La primera debería ser la lógica de una actividad empresarial, pero a tenor de la evolución de los últimos tiempos parece que realmente es la política la que marca nuevamente el futuro del desarrollo económico, vistos los resultados que se van sucediendo y que van comportando cada vez más cambios de responsables políticos de los diferentes estados de la U.E.
Si estos cambios de gobiernos, dimisiones, ceses etc., se producen para mejorar la economía, o como consecuencia de una inadecuada actuación económica, nos lleva a plantearnos una pregunta ¿si la solución está en estos cambios de dirigentes, el problema o el origen de todo, no estará también en los mismos?
Sea cual sea el origen, la causa y los responsables, las consecuencias se reflejan día a día en la poca actividad económica que están teniendo todos los sectores económicos, desde los servicios hasta los productos llamados de primera necesidad, lo cual no debe comportar en ningún caso ni una aceptación de la situación (otra cosa es que se deba asumir, porque tan solo a partir de esta posición podemos avanzar), ni tampoco una renuncia a mejorarla, aunque es cierto que para ello se ha de tener ciertas opciones y disponibilidades de recursos.
II. El mercado inmobiliario, en manos de entidades financieras
Actualmente es de todos conocido que la actividad inmobiliaria ha pasado de las manos de profesionales del sector, ya fueran promotores o agentes que comercializan los productos, a un colectivo nuevo, son los gestores y directores de oficina del sector financiero quienes careciendo de los conocimientos y experiencia en este campo y tan solo movidos por la necesidad de alcanzar unos objetivos, reducir el stock de viviendas que actualmente tienen en los balances, se ven volcados a actuar de agentes inmobiliarios. Ello está provocando que resulte difícil establecer una posición clara de la oferta y demanda de viviendas en el mercado, ya que lo que se está forzando a vender son productos terminados con independencia de sus características, de la ubicación y de la posible demanda, como si de una liquidación de una fábrica textil se trata.
La vivienda de primera necesidad se puede encontrar en el plazo de dos o tres años, con ciertas tensiones en cuanto a la falta de vivienda disponible, lo que podría incluso provocar un cierto repunte de precios
Esta venta casi impulsiva, se produce por parte de sus tenedores, con los mismos esquemas que en su momento comportaron el recalentamiento del mercado y la fuerte compra de viviendas (como fue la alta financiación en niveles del 100% del valor de compra, requisitos escasos y facilidades de todo orden) que nos han llevado a la actual situación.
El sistema financiero español actualmente no tiene recursos para poderlos destinar a la financiación de nuevas viviendas, o a la adquisición de las actualmente terminadas y en venta, lo que hace que resulte muy difícil el acceder a un potencial adquirente a una compra si no se dispone de recursos propios, ya que la clásica hipoteca queda generalmente fuera de su alcance, pero esta situación que todos han podido comprobar y que las entidades de crédito no esconden, cambia cuando la venta se realiza directamente por ese banco y es de una de las muchas viviendas que tienen. En ese momento no tan solo se ofrece la venta con la indicación de que el precio lo ponga el potencial comprador y, a partir de ahí, se negociará, también para estos casos se dispone de todos los recursos necesarios para conceder la hipoteca.
Las consecuencias en el actual escenario del sector son significativas. En primer lugar, el mercado inmobiliario se encuentra resultado de esta actuación de los bancos, sin referentes claros de precios de venta, cuando una parte de la oferta de venta de viviendas (actualmente la mayor que existe) indican que el precio se negociará individualmente en función del potencial comprador, lo cual conlleva una dificultad añadida a las propias de la recesión en la demandada. La segunda consecuencia derivada de la falta de financiación para la compra de un piso salvo si afecta a la compra directamente a una entidad de crédito. La tercera consecuencia viene dada por la tipología de producto que ofrecen, los argumentarios de venta y el previsible desajuste real entre la necesidad de la vivienda y la adquisición. La primera viene dada por las circunstancias de cada unidad familiar y la segunda forzada porque, aunque no sea lo que realmente precisa esa familia, es lo que el banco les ofrece y ante la oportunidad presente y la difícil disponibilidad futura optan, lógicamente, por la primera.
III. Situación del sector inmobiliario, a corto plazo, según tipos de vivienda
El mercado inmobiliario ha quedado marginado. Los criterios son puramente económicos y ,por lo tanto, la evolución del mismo desde el punto de vista de cifras dependerá de cómo se vaya superando las diferentes fases en la que la economía vaya entrando, conscientes que una previsión, en este sentido, no iría mas allá que una pura especulación, vistos los grandes interrogantes que todavía existen, no pretendemos establecer una previsión cuantitativa, aunque si hay un escenario que podemos prever y, con poco margen de error, y es precisamente la situación del sector inmobiliario en un plazo de dos o tres años, cuando se hayan podido vender o “liquidar” (permítanme utilizar esta expresión para definir diferentes opciones que se plantearían por parte de los bancos para finalmente sanear sus activos).
El primer grupo es el que podríamos llamar de primera necesidad, se trataría de las viviendas que situadas en entornos donde existe una concentración de población que comporta una demanda recurrente de nuevos hogares y, consecuentemente, de viviendas. Este mercado, que se sitúa generalmente en las grandes ciudades y en los lugares de fuerte concentración industrial, genera una superior demanda sobre la oferta que pueda existir. Tal es así que entre los diferentes proyectos y pisos que tienen a la venta las entidades financieras, difícilmente se encuentra producto que reúna estas características. De una u otra forma se van vendiendo o alquilando. Este segmento de mercado se puede encontrar en un plazo de tiempo relativamente corto (los dos/tres años antes indicados), con ciertas tensiones en cuanto a la falta de vivienda disponible, lo que podría incluso provocar (en función de las capacidades económicas del entorno) un cierto repunte de precios.
El segundo segmento es el llamado de la segunda residencia. Este es un producto del que existe una importante oferta en el mercado por parte de los bancos, que se han visto obligados a asumir su titularidad consecuencia de la importante caída de ventas de sus anteriores propietarios y que actualmente intentan con irregular éxito vender a sus clientes con ofertas realmente atractivas (por precio) e interesantes (por condiciones). Con cierta lentitud se van generando transacciones, aunque llegará un momento en el que no podrán vender más productos de este segmento y se verán obligados a ralentizar la venta o buscar soluciones imaginativas tal vez a través de operadores turísticos.
La segunda residencia se mantendrá previsiblemente en unos volúmenes de muy baja actividad hasta que la economía se recupere y los niveles de desempleo se sitúen en los entornos del 10%
El tercer grupo de producto realmente no corresponde a ningún segmento de mercado, ya que se trata de proyectos que se han edificado en entornos inadecuados, sin razonamientos comerciales y, por supuesto, sin un análisis de viabilidad y ventas, atendiendo tan solo a los criterios que han imperado durante muchos años en el mercado de que todo se vendía y, por supuesto, también lo que se iba a construir en ese lugar determinado, en ocasiones alejado de cualquier ciudad o de servicios básicos también seria absorbido por el mercado.
Lo cierto es que ello no ha sucedido y difícilmente va a suceder en mucho tiempo (años), incluso es previsible que algún proyecto termine desapareciendo por la inutilidad de su uso en su ubicación. Estos son los que ahora han dado en llamar “activos tóxicos” que realmente están dificultando que pueda producirse una actuación más adecuada de los bancos en cuanto a financiación de nuevos proyectos necesarios, ya que son conscientes que deberán asumir la totalidad de su coste con cargo a resultados.
Podríamos incluir en cierta forma un subgrupo del anterior y son los solares urbanos (los terrenos rústicos y los situados en entornos del tercer grupo de viviendas, se calificarían directamente como productos no comerciales y por supuesto fuera de este mercado). Estos van a tener una difícil resolución ya que no son por definición malos productos, aunque si se estableció en su momento la posibilidad de financiarlo para la construcción de un proyecto de viviendas con la previsión de un desarrollo urbanístico rápido y ello no va a suceder. No tan solo porque actualmente las disponibilidades financieras son casi inexistentes, también porque la evolución de la economía ha comportado un cambio de la evolución demográfica y de la migración, comportará que su opción de desarrollo se demore años. El plazo en este caso se debería establecer en función de cada entorno concreto, disponiendo de solares de realización pronta (los dos/tres años anunciados), aunque la mayor parte deberán esperar tal vez un decenio para iniciar cualquier actividad.
IV. Conclusiones
Con ello, nos situamos ante un escenario que realmente desde una visión inmobiliaria es más claro, aunque ello no significa que sea más sencillo, las dificultades seguirán persistiendo para su desarrollo. El producto de primera necesidad cubrirá la demanda durante un periodo relativamente corto de tiempo para posteriormente necesitar nuevos productos. El segmento de la segunda residencia, ya sea en costa o en montaña, se mantendrá previsiblemente en unos volúmenes de muy baja actividad hasta que la economía se recupere y los niveles de desempleo se sitúen en los entornos del 10%, que, aun siendo altos, parece que son los que nuestra economía ha ido asumiendo en el tiempo.
El resto de los productos deberán ser asumidos por las entidades de crédito, pero, en ningún caso, entendido como un fracaso de sector inmobiliario, si no como resultado de una actividad desmedida de los bancos y anteriores cajas de ahorro, que vieron la manera de ganar mucho, y pronto, con la financiación de un sector que aun siendo demandante permanente de recursos, ello no tenía que haber impedido el preceptivo análisis por parte de quieres estaban en la posición y obligación de analizar con detenimiento la capacidad de retorno de cada financiación.
Realmente seguimos sin saber quien ha sido el responsable de este desaguisado, pero sí parece que la actividad de gestión inmobiliaria se va a centrar, al margen de las actuaciones de los bancos, que en cualquier caso será temporal, en el seguimiento y desarrollo del mercado que hemos denominado de primera necesidad, a través de las ofertas ya sean en venta o alquiler, ya que aún con una economía en recesión se generarán demandas, mientras que los mercados más periféricos verán ralentizada su actividad previsiblemente hasta que la evolución del crecimiento económico se situé en niveles de reactivación real.
Joan M. Bermúdez i Prieto Abogado–Administrador-Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias www.bercoma.com
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