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Nuestro ordenamiento fomenta la continuidad y estabilidad del régimen de Propiedad Horizontal. En la Comunidad ordinaria, cualquier comunero puede extinguir el régimen ejercitando la acción de división. El pacto de mantener la cosa indivisa no puede exceder de diez años y, además, se fomenta la concentración estableciendo legalmente el derecho de tanteo y retracto si alguno de los comuneros desea vender.
En la Propiedad Horizontal la extinción del régimen exige unanimidad, su plazo de vigencia es indefinido, y no se concede por la Ley derecho de tanteo y retracto si alguno de los copropietarios vende.
No obstante, la Ley de Propiedad Horizonrtal, en su artículo 23 establece dos causas de extinción:
a) la destrucción del edificio, a la cual hace equivalente la destrucción parcial cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50% del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
b) y la conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
Destrucción del edificio
La destrucción total del edificio es causa de extinción del régimen de Propiedad Horizontal. Dicha extinción se produce de forma automática. Ello implica que a todos los efectos, la extinción del régimen se entenderá temporalmente producida en el momento de la destrucción física del inmueble.
No será necesario que se convoque y celebre Junta de Propietarios al objeto de disolver el régimen de Propiedad Horizontal. Desde el mismo momento de la destrucción, el régimen jurídico aplicable, será el de copropiedad ordinaria sobre el solar, materiales, y demás fondos y activos de los que pudiera ser titular la Comunidad, regida en consecuencia por los acuerdos a que lleguen las partes.
La consecuencia práctica más importante, es que los copropietarios no están obligados a costear la reconstrucción del inmueble, y ello aunque exista un seguro que cubra el exceso del coste respecto al 50% del valor del inmueble.
La Ley convierte la destrucción parcial en una destrucción completa virtual, cuando el coste de reconstrucción excede del 50% del valor del inmueble y el exceso no está cubierto por un seguro. No se trata de una destrucción completa y real del inmueble, no considerándose equitativo obligar a los copropietarios a satisfacer el coste de la reconstrucción debido a su elevado importe, por lo que se hace equivalente la situación a la destrucción completa.
Las consecuencias que del Artículo.23.1 LPH se deducen son las siguientes:
– Si el coste de la reconstrucción es inferior al 50% del valor del edificio en el momento de producirse el daño, la Comunidad de Propietarios tiene la obligación de realizar las obras necesarias de reparación, de acuerdo con Artículo.10.1 LPH y cualquier copropietario podrá exigirlo.
– Si el coste de la reconstrucción es superior al 50% del valor del edificio en el momento de producirse el daño, pero el exceso está cubierto por un seguro, la Comunidad de Propietarios tiene la obligación de realizar las obras necesarias de reparación, de acuerdo con el Artículo.10.1 LPH y cualquier copropietario podrá exigirlo.
– Si el coste de la reconstrucción es superior al 50% del valor del edificio en el momento de producirse el daño, sin que exista un seguro que cubra el exceso, el régimen de Propiedad Horizontal se extingue, produciéndose la conversión en copropiedad ordinaria.
Un problema que se plantea es si, aunque exista un seguro que cubra el exceso del coste respecto al 50% de valor del inmueble, están los copropietarios obligados a efectuar la reconstrucción cuando el valor de ésta supere el 100% del valor del inmueble, o si por el contrario debemos considerar el régimen de Propiedad Horizontal extinguido. Por ejemplo, derruido parcialmente un inmueble cuyo valor sean 100 millones, el coste de la reconstrucción ascienda a 112 millones, aunque 65 millones estén cubiertos por un seguro. No parece razonable obligar a los copropietarios a invertir las cantidades satisfechas por el seguro y aproximadamente 50 millones propios en un edificio cuyo valor es inferior al dinero que se van a gastar en él. Desde este punto de vista, el régimen de Propiedad Horizontal se extinguirá en cualquier caso, exista o no seguro, cuando el coste de las obras que sea preciso realizar superen el valor del edificio en el momento de producirse el siniestro. En este supuesto no se está ante una destrucción virtual, sino ante un supuesto de destrucción completa previsto en el Artículo.23.1 LPH ya que no se puede en modo alguno considerar destrucción parcial de algo, aquella en la que el coste de reconstrucción es superior a su valor completo antes de producirse el evento dañoso.
Por ello se suele asimilar a una destrucción completa la destrucción que suponga una pérdida de las tres cuartas partes del valor del edificio.
Conversión en propiedad ordinaria
En lo referente a la conversión en propiedad o copropiedad ordinaria, no es tanto una causa de extinción de régimen, sino la consecuencia de la misma. En realidad el Artículo.23.2 LPH está pensado para aquellos supuestos en los que o bien por concentración, o bien por acuerdo de los copropietarios, se extingue el régimen de Propiedad Horizontal, transformándose en propiedad o copropiedad ordinaria.
Mediante la concentración una única persona, física o jurídica, se convierte en propietaria de todos los pisos y locales, que supongan el 100 % de las cuotas de la Comunidad.
Puede tratarse bien de uno de los copropietarios que adquiere el resto de los pisos o locales, o bien que un tercero ajeno a la Comunidad adquiera simultáneamente todos los pisos y locales.
Puede darse el caso de que la concentración se produzca por las aportaciones a una sociedad de los pisos y locales aludidos. Este modo de extinción del régimen viene amparado por lo previsto en el Artículo.23.2 LPH ya que la concentración en manos de un único copropietario supone la conversión en propiedad ordinaria.
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