¿Se puede dar a las comunidades de propietarios el estatus de consumidor?

Por José Luis Espinilla Yagüe. Director de Espinilla Abogados

La ley considera como consumidores o usuarios a las personas físicas o jurídicas que adquieren, utilizan o disfrutan como destinatarios finales, bienes muebles o inmuebles, productos, servicios, actividades o funciones, por lo que no ha supuesto impedimento para que nuestro alto tribunal considere a las Comunidades de Propietarios como consumidores.

SUMARIO:

Introducción

Concepto de consumidor

Comunidad de propietarios como consumidor

Introducción

La Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios no reconocía expresamente a las entidades sin personalidad jurídica como “consumidores o usuarios”, al disponer en su artículo 2 que “a los efectos de esta Ley, son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que adquieren, utilizan o disfrutan como destinatarios finales, bienes muebles o inmuebles, productos, servicios, actividades o funciones, cualquiera que sea la naturaleza pública o privada, individual o colectiva de quienes los producen, facilitan, suministran o expiden”, lo que no era obstáculo para que el Tribunal Supremo considerara a las Comunidades de Propietarios como “consumidor” a los efectos de aplicarles las reglas y beneficios contenidos en la citada regulación en lo relativo a las cláusulas como las de sumisión expresa en contratos de adhesión relativos al mantenimiento de ascensores (STS de 14 de septiembre de 1.996, 23 de septiembre de 1.996, 30 de noviembre de 1.996 o 1 de febrero de 1997), duración de los contratos de mantenimiento y penalizaciones derivadas de su incumplimiento, contratación de seguros de daños sobre elementos comunes o contratación de servicios de administraciones de fincas, al igual que no dudaba en aplicarles el Real Decreto 515/1989, de 21 abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamientos de viviendas.

Concepto de consumidor

Seguramente por ello, el apartado uno del artículo único de la Ley 3/2014, de 27 de marzo, por la que se modificó el Texto Refundido de la LGDCU y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre y de aplicación a los contratos con los consumidores y usuarios celebrados a partir del 13 de junio de 2014, incluyo expresamente a las entidades sin personalidad jurídica en su artículo 3, párrafo segundo, al disponer que se considerarán consumidores a “las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro y en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial”.

Quedaron así incluidas del ámbito de aplicación de la Ley, ya de forma expresa, todas aquellas entidades que, careciendo de personalidad jurídica -como por ejemplo las comunidades de bienes, herencias yacentes o comunidades de propietarios- actúen en el mercado sin ánimo de lucro y en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial; manteniéndose sin embargo la exclusión tanto de las personas jurídicas -en sentido estricto- cuando realizan actividades incluidas en su objeto social, como las de aquellas entidades que, aún careciendo de personalidad jurídica, actúan en el mercado y desarrollan una actividad comercial o empresarial con ánimo de lucro –empresas mercantiles o comunidades de bienes constituidas para operar en el mercado-.

Comunidad de propietarios como consumidor

La inclusión de las Comunidades de Propietarios en el citado artículo 3 y dentro de la categoría de “entidades sin personalidad jurídica” es obvia, dado que siendo el objeto de aquellas, únicamente, el de regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios o cosas comunes –tal y como expone el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal- no pueden tener ni perseguir ningún “ánimo de lucro” –entendido éste como la búsqueda de una ganancia o de un provecho, ventaja o superávit-, ni desarrollar una actividad comercial o empresarial como tal comunidad de propietarios, por lo que parece claro que, en principio, deberán tener siempre la condición de consumidor a los efectos de la aplicación de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Y Así, la Sentencia del TSJ de Madrid de 17 de noviembre de 2015 concluye que “hoy es pacífico -en su día fue cuestión controvertida- que las  Comunidades  de  Propietarios  son  consumidoras  cuando contratan bienes y servicios como destinatarias finales”

Esta consideración no se verá afectada por el hecho de que alguno o todos los propietarios que conforman la Comunidad –propietarios de los locales comerciales o de viviendas dedicadas al ejercicio de una actividad profesional- puedan ser profesionales o personas jurídicas por cuanto ni la pertenencia de estas a la Comunidad de Propietarios tiene ni puede tener un fin lucrativo, ni su pertenencia puede formar parte de su objeto social o de una actividad comercial o empresarial (ni principal ni accesoria).

Entendemos que, por la misma razón, deberán tener también la consideración legal de “consumidor” aquellas comunidades de propietarios que estén formadas únicamente por profesionales y/o personas jurídicas –edificios de oficinas o comunidades sobre naves industriales- por cuanto, además de la falta de ánimo de lucro es obvio que la simple pertenencia a una comunidad de propietarios no puede constituir la actividad comercial o empresarial de un profesional o de una persona jurídica.

Desde esta perspectiva y siendo que las Comunidades de Propietarios son y pueden ser sujetos de derechos y obligaciones y que por tanto pueden contratar con terceros, todos los contratos que suscriban estarán bajo la tutela de la Ley General de Consumidores y Usuarios y demás disposiciones protectoras de los derechos del consumidor, del mismo modo que también le son de aplicación las normas contenidas en la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, tal y como ya ha tenido ocasión de manifestar nuestro Tribunal Supremo en diversas resoluciones.

Avanzando en esta línea, y más recientemente, el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de “medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa”, en su artículo 20, autoriza expresamente a las comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios, previo acuerdo válidamente adoptado conforme a la legislación de propiedad horizontal, a “actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento de los deberes de conservación, mejora y regeneración, así como con la participación en la ejecución de actuaciones aisladas o conjuntas, continuas o discontinuas, que correspondan” lo que, además de reconocer personalidad jurídica a las Comunidades de Propietarios a los efectos de solicitar créditos con el fin de acometer obras de conservación o rehabilitación, hace que les sea también de aplicación, como consumidor que es, toda la normativa bancaria de protección a los consumidores y usuarios. También la Circular 5/2012 de 27 de junio, del Banco de España, a entidades de crédito y proveedores de servicios de pago, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos reconoce expresamente, en su artículo 2, como “clientela”, a todos los efectos, a las comunidades de propietarios.

CONCLUSIONES

Esto significa que el control de transparencia que actualmente se predica y aplica a las personas físicas en base a la normativa que ha quedado descrita (y señaladamente la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y la Ley de Condiciones Generales de la Contratación) puede y debe ser aplicado a todos los contratos que suscriban las Comunidades de Propietarios, tanto en su actividad diaria (contratos de mantenimiento de ascensores, contratos de obras y servicios, contratación de seguros, etc…) como en los contratos bancarios que suscriban las Comunidades de Propietarios para la conservación, mejora o rehabilitación de viviendas; control de transparencia que, evidentemente, puede llevar consigo la nulidad de determinadas cláusulas relativas no sólo a la duración, penalizaciones o competencia territorial de los contratos suscritos con proveedores de servicios –tal y como ya ha tenido ocasión de declarar el Tribunal Supremo- sino igualmente de las relativas a tipos de interés, intereses de demora, comisiones y/o gastos bancarios dado que estas no discriminan a unos consumidores respecto de otros siempre que, como dijimos al principio, no persigan ningún ánimo de lucro y actúen en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial, tal cual es el caso de la Comunidades de Propietarios.