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Para el análisis del régimen de duración de los contratos de arrendamientos urbanos formalizados tras la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos 1994, es decir, los celebrados a partir del 1 de Enero de 1995, debe estarse a lo dispuesto en el artículo 9 de la citada Ley. De conformidad con el mismo, las partes pueden libremente convenir el plazo mínimo de duración del contrato. En consecuencia, las partes pueden fijar un plazo de duración del contrato inferior, igual o superior a cinco años.
No obstante, se establece en dicha norma que, si el plazo convenido fuese inferior a cinco años, llegada la fecha del vencimiento, el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta alcanzar la duración mínima de cinco años.
Esta prórroga obligatoria impuesta al arrendador es potestativa para el arrendatario, al expresar dicho precepto que el arrendatario puede dar por terminado el contrato, siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes a la fecha de vencimiento del contrato. Esta facultad puede ejercitarse por el arrendatario tanto al vencimiento del plazo inicial pactado como al vencimiento de cualquiera de las prórrogas obligatorias.
Para los supuestos en que no aparezca determinado el plazo de duración del contrato o éste sea indeterminado, el plazo de duración debe entenderse de un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario hasta completar cinco anualidades, de conformidad con lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 9. En consecuencia, el contrato tendrá una duración inicial de un año, transcurrido el cual, si el arrendatario no hubiera comunicado su voluntad de no querer la prórroga del mismo con una antelación mínima de treinta días, el contrato será prorrogado de forma obligatoria para el arrendador por una anualidad más y así sucesivamente hasta alcanzar el plazo de cinco años.
Por otra parte, el artículo 10 de la LAU 1994 prevé para aquellos contratos cuya duración hubiera sido de cinco años, bien por plazo pactado en contrato o bien por prórroga del mismo, un nuevo plazo de tres años que funcionará también por anualidades, que será obligatoria para el arrendador si el arrendatario no le manifiesta la voluntad de no renovar el contrato con una antelación de treinta días al vencimiento de cada anualidad.
Excepción a la prórroga obligatoria en caso de necesidad del arrendador:
Sin embargo, el plazo mínimo de duración de cinco años no opera en aquellos contratos de arrendamiento en que, como excepción a dicho plazo mínimo, el arrendador puede ocupar la vivienda por causa de necesidad, con arreglo al apartado 3 del artículo 9 de la LAU 1994.
En efecto, este precepto normativo establece que no procede la prorroga obligatoria cuando el contrato refleje de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para si.
Para que prospere dicha causa de denegación de la prórroga deben cumplirse los siguientes requisitos: a) que la previsión de necesidad del arrendador se haya hecho constar en el propio contrato y en el momento de formalización del contrato, lo que supone que no cabe alegar dicha causa de denegación de la prórroga durante el transcurso del plazo de arrendamiento, cuando ya se ha celebrado el contrato b) que se haga constar de forma expresa c) la necesidad de ocupar la finca arrendada debe tener como finalidad «destinarla a vivienda permanente para sí´´, tal como dice la norma, lo que significa que la necesidad debe ser del arrendador y no de familiares del mismo.
En aplicación de la norma recogida en el apartado 3 del artículo 9 de la LAU 1994, llegada la fecha fijada en el contrato en la que, por producirse la necesidad, el arrendatario deba abandonar la vivienda o la que se concrete a través de un requerimiento, tendrá lugar la extinción del contrato por expiración del plazo. Si entonces el arrendatario no accede a abandonar la vivienda, una vez transcurrido un plazo razonable para ello si la fecha exacta no constaba en el contrato, el arrendador podrá emprender las acciones de extinción del contrato por expiración del plazo contractual y la de resolución por incumplimiento del contrato en base al artículo 1.124 del Código Civil, como así lo contempla el artículo 27 de la LAU 1994.
Extinguido el contrato de arrendamiento, el arrendador debe ocupar la vivienda en el plazo de tres meses. La Ley prevé una penalización para el arrendador por el incumplimiento de la ocupación de la vivienda en el plazo de tres meses, a elección del arrendatario, de forma alternativa. Una opción consiste en exigir la recuperación de la vivienda hasta completar los cinco años, es decir, contados los que ya habitó la vivienda, más una indemnización consistente en «los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la recuperación´´. Dichos gastos deben comprender los de desalojo e instalación, como el de desmontaje, transporte, montaje del mobiliario, etc.
La otra opción que se ofrece al arrendatario, es la de solicitar una indemnización por la cantidad que represente el importe de la renta durante los años que faltaban hasta completar los cinco años mínimos.
La vigente LAU no viene a exigir la demostración de que la necesidad de ocupación es cierta, tal como acaecía conforme a la LAU de 1.964 en que debía de demostrarse al tiempo de producirse, sino que se prevé como mecanismo «a priori´´ de extinción de la prórroga legal haciendo constar expresamente en el contrato la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.
Sin embargo, para evitar fraudes en el ejercicio de la facultad resolutoria que se otorga al arrendador y ante la omisión de referencia alguna en dicho precepto de un plazo mínimo de duración de la ocupación de la vivienda por parte del arrendador, debe verificarse si el mismo, tras desalojar al arrendatario por causa de necesidad, ha ocupado la vivienda durante un periodo de tiempo que permita acreditar que la necesidad de ocupación alegada era real, cuestión ésta que deberán valorar los Tribunales en atención a las circunstancias concurrentes.
Exclusión del régimen de duración para las viviendas suntuarias:
Un caso aparte es el de los contratos de arrendamiento de viviendas que están exceptuados del régimen general de la duración del contrato, de conformidad con el artículo 4.2 de la LAU que hace referencia al » Régimen aplicable» a los arrendamientos de viviendas
El artículo 4.2 párr. 2º de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de 1.994, de Arrendamientos Urbanos prevé dos supuestos de arrendamientos de viviendas que no se rigen por las disposiciones del Título II en el que se incluye el artículo 9 de la LAU relativo a la prórroga obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario: los arrendamientos de viviendas con una superficie superior a 300 metros cuadrados y aquellos en que la renta inicial exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.
Estos arrendamientos se rigen, en primer lugar, por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la LAU, es decir, por las normas de los contratos y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.
En cuanto a los arrendamientos de viviendas suntuarias, la superficie a que se refiere dicho precepto debe entenderse la superficie total o construida y no a la superficie útil. Además, debe ir referida estrictamente al espacio real edificado destinado a vivienda, sin contar los elementos comunes del inmueble, ni la parcela o terreno privativos en los que se pudiera ubicar aquélla, así como tampoco los accesorios del artículo 2.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos -trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador- al no tener el concepto de vivienda, aunque se sometan a su régimen arrendaticio.
Este precepto es de aplicación obligatoria sin necesidad de prever en el contrato la exclusión del precepto del art. 9. Si bien el número 4º del art. 4 establece que «La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta Ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.´´ , se viene entendiendo que tal disposición se refiere a supuestos de exclusión voluntaria de la ley, pero no a estos supuestos, en el que la exclusión de la aplicabilidad de la ley no es voluntaria, sino legal, por determinarlo así expresamente el número 4.2. párrafo 2º
En cuanto a la exclusión del régimen de duración general de aquellos arrendamientos cuya renta inicial exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, cabe hacer una interpretación restrictiva del término «renta´´ no debiéndose computar en ella las llamadas cantidades asimiladas ni gastos comunes, en el caso que se haya convenido que serán sufragados por el arrendatario ni otros pagos que deba satisfacer el arrendatario.
Conclusión:
Como excepción al régimen general de duración que prevé el artículo 9 de la LAU 1994 para los arrendamientos de vivienda habitual, consistente en la prórroga obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario hasta cinco años, se establece que se puede prever en el contrato que no procederá dicha prórroga obligatoria cuando el arrendador necesite ocupar la vivienda por causa de necesidad.
En cuanto a los arrendamientos de viviendas con una superficie superior a 300 metros cuadrados y aquellos en que la renta inicial exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, existe la posibilidad de que el arrendador recupere también la finca en un plazo inferior a 5 años por estar excluidos del régimen general de la duración del contrato, de conformidad con el artículo 4.2 de la LAU que hace referencia al » Régimen aplicable» a los arrendamientos de viviendas
P.D. Se adjunta modelo de contrato de arrendamiento de vivienda habitual.
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