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Martín Jesús Urrea Salazar. Doctor en Derecho por la Universidad Rey Juan Carlos. Abogado
Cuando hablamos de sale and lease back (SLB) de bienes inmuebles, lo hacemos de una operación compleja y diferenciada (pese a su similitud) de las figuras de préstamo financiero o leasing. En síntesis, nos referimos a un inversor particular que adquiere la propiedad de un bien inmueble para arrendarlo a su anterior propietario, quien obtiene así financiación y puede conservar la posibilidad de readquirirlo pasado un periodo determinado de tiempo. Pero no estamos ante un leasing de retorno o lease back. El comprador no es una sociedad de leasing sino un inversor particular (persona física o jurídica) que busca obtener una rentabilidad.
Sumario
Sale and lease back en las AAPP
Sale and lease back en personas físicas y pymes
Ambas figuras encajarían en una definición común de contrato por el cual “el propietario de un bien inmueble lo vende a otra persona, la cual se lo cede en arrendamiento al vendedor, concediéndole además un derecho de opción de compra a ejercitar transcurrido determinado período de tiempo”. Subyacen pues dos tipos contractuales bien conocidos, la compraventa y el arrendamiento de inmuebles. La posibilidad de pactar una opción de compra es también común en ambas operaciones. Sin embargo, es más característica del leasing de retorno que del SLB en la que apenas aparece, especialmente en el caso de empresas industriales, poco interesadas en la readquisición.
Se trata en suma de una figura atípica encuadrable como contrato lícito y válido dentro de la libertad contractual proclamada por el art. 1255 del código civil, y así se ha configurado en la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo en relación al lease back, que lo diferencia de otras figuras contractuales como el arrendamiento financiero, el préstamo o la fiducia (Sentencias TS de 1 de marzo de 1998, 20 de noviembre de 1999, 16 de mayo de 2000, 17 de julio de 2001, 2 de febrero de 2006 y 15 de abril de 2010). La Sentencia de la Audiencia Nacional 1717/2012 de 9 de abril de 2012 (nº rec. 106/2009) contiene un interesante análisis acerca de la naturaleza de este tipo de operaciones y de su configuración a través de la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Conviene entonces señalar, que la práctica habitual de articular estas operaciones mediante la firma de varios contratos típicos no altera su naturaleza y características.
No estamos ante una operación diseñada exclusivamente para inmuebles, caben otros activos patrimoniales, pero el alto valor de este tipo de bienes los convierte en especialmente aptos. Así las empresas necesitadas de liquidez obtienen el cash necesario para afrontar situaciones de insolvencia, o para afrontar políticas de expansión como la fusión y adquisición. Pero tampoco es una fórmula de financiación exclusiva de empresas. También se han valido de ellas las Administraciones Públicas, y puede resultar de gran utilidad a los particulares, personas físicas, en sus necesidades microeconómicas.
Sale and lease back en las AAPP
Como mecanismo de financiación de las Administraciones Públicas, el SLB ha cobrado un importante protagonismo en los últimos años. La Junta de Andalucía por ejemplo acordó una operación de este tipo respecto de 70 inmuebles en el año 2014 (Orden de 17 de junio de 2014 –BOJA de 20/06/2014), en Cataluña se enajenaron inmuebles en 2013 en favor de AXA Real Estate y Zurich Insurance Group, y en la Comunidad de Madrid, los edificios que albergan las dependencias del Registro de Uniones de Hecho y el Registro General en la calle Gran Vía nº 18 y 3 han sido objeto de este tipo de operación.
En estos casos hay que referirse a la existencia de unos condicionantes derivados de la titularidad pública de los bienes inmuebles y de su consiguiente regulación administrativa. En efecto, en el ámbito de la Administración del Estado, el art. 131 de la ley 33/2003 de 3 de noviembre, del patrimonio de las Administraciones Públicas da amparo a este tipo de operaciones, y dispone:
“1. Los bienes y derechos patrimoniales del Patrimonio del Estado que no sean necesarios para el ejercicio de las competencias y funciones propias de la Administración General del Estado o de sus organismos públicos podrán ser enajenados conforme a las normas establecidas en este capítulo.
- No obstante, podrá acordarse la enajenación de bienes del Patrimonio del Estado con reserva del uso temporal de los mismos cuando, por razones excepcionales, debidamente justificadas, resulte conveniente para el interés público. Esta utilización temporal podrá instrumentarse a través de la celebración de contratos de arrendamiento o cualesquiera otros que habiliten para el uso de los bienes enajenados, simultáneos al negocio de enajenación y sometidos a las mismas normas de competencia y procedimiento que éste”.
Ha de tratarse por tanto de bienes patrimoniales del Estado. No cabe respecto de bienes demaniales (afectados al uso general o a un servicio público), salvo desafectación previa. Y de cara a esta desafectación, habrá que analizar la actividad que se viene realizando en ellos. Esta posibilidad no parece plantear duda alguna respecto de los inmuebles destinados a oficinas y dependencias auxiliares, es decir destinados al uso que podría darles un particular. Por contra, la cuestión tornará dudosa si lo que se presta en esas dependencias es un auténtico servicio público.
En intima conexión con la eventual desafectación de los bienes demaniales, se encuentra el de su eventual reversión al particular expropiado, y el de la existencia de especialidades o prerrogativas en favor de la Administración ante su eventual incumplimiento contractual. Si bien y respecto de esto último, podemos afirmar que una vez que el bien público ha sido desafectado e incorporado a una operación de este tipo, el arrendamiento lo es en régimen de Derecho privado. La Administración no gozará por tanto de facultad exorbitante ni privilegio alguno frente al inversor. De igual manera, el eventual ejercicio de la acción de desahucio se sustanciaría ante la jurisdicción civil.
Las Leyes de patrimonio de las distintas Comunidades Autónomas contienen previsiones similares, que dan cobertura a la financiación pública mediante la sale and lease back inmobiliario. Por ejemplo, el art. 88 bis de la Ley 4/1986 de 5 de mayo de Patrimonio de Andalucía, o el art. 18 del Real Decreto Legislativo 1/2002, de 24 de diciembre por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Patrimonio de la Generalidad Cataluña.
Sale and lease back en personas físicas y pymes
En lo que a particulares personas físicas y pymes se refiere, esta fórmula de inversión-financiación puede resultar igualmente atractiva. Aún más si cabe en periodos de crisis. El comprador tiene un “buen inquilino” y desde el primer momento de la operación, lo que le garantiza la rentabilidad. Y el propietario arrendatario rentabiliza su inversión obteniendo liquidez sin necesidad de abandonar su entorno y hogar. Un caso claro sería el de personas que, en ejecución de una deuda de un importe medio, se ven en riesgo de desahucio. Y con esta fórmula podrían hacer frente al pago y transformar su propiedad en un arrendamiento razonable.
Idénticas consideraciones cabría respecto de los mayores y jubilados, que encuentran una herramienta alternativa a otras fórmulas tradicionales como la hipoteca inversa o la renta vitalicia. Además, en tanto rentabilizan su inversión y la transforman en dinero de manera inmediata, pueden prevenir conflictos en la división de su futura herencia.
CONCLUSIONES:
Podemos referirnos al sale and lease back como una forma contractual de inversión-financiación útil y versátil, importada de la práctica inmobiliaria anglosajona dentro de lo que algunos autores denominan “americanización del derecho mercantil”.
