Riesgos en la construcción: el seguro decenal

Por Raúl Villarín Vinent. Abogado. Quecedo Abogados

La ley de ordenación de edificación regula el proceso de construcción de las viviendas, establece las garantías para responder de los posibles daños y fija las responsabilidades de los agentes que intervienen. El seguro decenal es el seguro obligatorio por antonomasia y su funcionamiento

El autopromotor individual de una vivienda unifamiliar para uso propio solo deberá suscribir seguro decenal si la transmite a un tercero en el plazo de 10 años, y tan solo por el tiempo que reste para cumplir dicho plazo, salvo que el adquirente le exonere de tal obligación

Aunque no es una obligación legal, en la práctica todas las aseguradoras exigen, como requisito para la suscripción del seguro decenal, que la obra sea supervisada por las oficinas de control técnico

A)   INTRODUCCIÓN

El presente artículo tiene por objeto los seguros en la construcción para promotores y constructores, haciendo especial hincapié en los seguros obligatorios.

Como seguro obligatorio por antonomasia tenemos que referirnos principalmente al conocido como seguro decenal, si bien también se hará mención a los otros seguros de carácter también preceptivo.
Finalmente, trataremos brevemente distintos seguros voluntarios sin profundizar en los mismos, dado que existen tantos como riesgos posibles, por lo que una exposición completa excedería el ámbito del presente trabajo.

B)   SEGURO DECENAL

              I.        Garantías previstas en la LOE por la existencia de defectos

La Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre), en adelante LOE, contempla distintos plazos de responsabilidad en función de los diversos daños o defectos que pueden aparecer en los edificios:

a.    Durante el primer año, el constructor debe responder por los daños materiales derivados de una deficiente ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.
b.    Durante tres años, todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, responderán por los daños materiales en el edificio por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad.
c.    Durante 10 años, por los que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.

Con carácter obligatorio y siempre que se trate de edificios cuyo destino principal sea el de vivienda, la ley exige al promotor  la suscripción obligatoria de un seguro para cubrir los daños previstos en el apartado c) anterior, es decir, aquellos que afecten a los elementos estructurales. Se trata del comúnmente llamado seguro decenal de daños.

Nótese que no existe obligación legal de concertar este seguro en los edificios cuyo destino principal no sea el de vivienda.

            II.        Qué cubre

Este seguro obligatorio garantiza el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

Se trata, por tanto, de daños causados por vicios o defectos que afectan a la seguridad estructural. De esta forma, quedan excluidos los daños causados por defectos que no merezcan tal calificativo como las humedades, el ruido excesivo, etc.

Incluso las fisuras en la tabiquería causadas por una excesiva deformación de la estructura no estarían cubiertas por el mencionado seguro, salvo que las mismas afectasen a la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

Por otro lado, el seguro responde únicamente por los daños materiales causados en el edificio y no de otro tipo de daños. Así, si los defectos o vicios con trascendencia estructural causan daños en las personas, o daños en los bienes muebles incluidos en la vivienda, o daños morales de aquellos propietarios que se vean privados de todo o parte de su vivienda, o daños a edificios colindantes, éstos no estarían cubiertos por este seguro, sin perjuicio de que puedan ser reclamados al promotor.

           III.        Sujetos: tomador y asegurado. La cuestión del autopromotor

El tomador del seguro es el promotor del edificio. No obstante, éste no tendrá la obligación de suscribir este seguro cuando se trate de:

a.    La Administración Pública, organismos y entidades sometidos a la normativa sobre contratación administrativa.
b.    El autopromotor individual de una vivienda unifamiliar para uso propio.
Ahora bien, en el caso del autopromotor hay que precisar que si éste transmite a un tercero la vivienda en el plazo de 10 años estará obligado a la suscripción del seguro por el tiempo que reste para cumplir el mencionado plazo, salvo que el adquirente le exonere de tal obligación. Esta obligación no existe cuando la transmisión se produce a los herederos por fallecimiento del autopromotor.
Por su parte, tienen la condición de asegurados el propio tomador y los sucesivos adquirentes del edificio o parte del mismo.

          IV.        Duración y cuantía asegurada

Como antes se ha expuesto, este seguro responde durante 10 años por los daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural. Este plazo de 10 años cuenta desde la recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de éstas.
No hay que confundir este plazo de 10 años de garantía que se refiere al período en el que debe aparecer el daño, con el plazo para reclamar la reparación o resarcimiento que es de 2 años a contar desde que se produzca el daño.

El importe mínimo que debe cubrir el seguro es el 100 por 100 del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales. En caso de que se establezca una franquicia, ésta no podrá exceder del 1 por 100 del capital asegurado.

            V.        Garantías para su efectiva constitución: Registro de la Propiedad

Con fin de garantizar la debida constitución de este seguro, no se admite la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de declaración de obra nueva de edificaciones a las que resulte obligatoria la suscripción del mismo.

De esta forma, el promotor se ve compelido a cumplir con la obligación de aseguramiento ya que, en caso contrario, no podrá comercializar las viviendas o tendrá problemas con la financiación hipotecaria.
La acreditación de que se ha suscrito este seguro ante el notario y el registrador de la Propiedad se realizará mediante la presentación de la propia póliza del contrato de seguro, junto con el documento que acredite su entrada en vigor expedido por la entidad aseguradora.

          VI.        La intervención de la OCT

Las oficinas u organismos de control técnico (OCT) son entidades especializadas en el control de calidad de la construcción, cuya misión fundamental consiste en la revisión del proyecto constructivo y en el control del proceso de ejecución de la obra.

Aunque no se trata de una obligación legal, en la práctica todas las entidades aseguradoras exigen como requisito para la suscripción de este seguro que la obra sea supervisada por una OCT.

Cabe la posibilidad de que una obra se haya realizado sin la intervención de una OCT, por ejemplo, en el supuesto del autopromotor de una vivienda unifamiliar para uso propio que decide transmitirle a un tercero antes de que transcurran 10 años. En este supuesto, la mayoría de las aseguradoras no admitirá la suscripción de este seguro y, en caso de que alguna lo admita, la prima será de mayor cuantía que de haber intervenido la OCT.

         VII.        Posible exigencia futura de otros seguros

La exigencia del llamado seguro decenal por los daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural entró en vigor en el año 2000.

La propia ley que introdujo tal obligación contempla que pueda establecerse la obligatoriedad del seguro de tres años para cubrir los daños causados en los elementos constructivos o en las instalaciones que afecten a la habitabilidad así como del seguro de un año para cubrir los daños por vicios o defectos que afecten a elementos de terminación o acabado. Del mismo modo, también cabe la posibilidad de que se extienda la obligación de estos seguros a edificios no destinados a vivienda.

La ley quiso realizar una introducción escalonada en el tiempo de estas garantías para permitir que el sector de la edificación y el asegurador se fueran acomodando a las mismas.

No obstante, dada la situación actual del sector es muy poco probable que se establezca a corto o medio plazo la exigencia del seguro de tres o un año, o para edificios cuyo destino no sea el de vivienda.

C)   OTROS SEGUROS OBLIGATORIOS

Dentro del sector de la construcción existen otros seguros de carácter obligatorio. Nos vamos a referir, de forma breve, a dos de ellos: el seguro de afianzamiento de cantidades entregadas a cuenta para la compra de vivienda y el seguro de caución para quien contrate o licite con la Administración.

              I.        Seguro en garantía de cantidades entregadas a cuenta para la compra de vivienda

Se trata de un seguro que garantiza a los compradores de viviendas la devolución de las cantidades que éstos entregan a los promotores en caso de que no se efectúe la construcción o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

La obligatoriedad de la suscripción de este seguro viene determinada por la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas en relación con la Ley de Ordenación de la Edificación.

La cantidad garantizada por este seguro es la entregada por el comprador al promotor más el interés legal, a cuenta del precio definitivo de la vivienda, y con antelación a la entrega de ésta por parte del promotor, por lo que se excluyen las cantidades a entregar a la firma de la escritura y entrega de llaves así como la parte que corresponda al préstamo hipotecario.

El tomador del seguro es la persona física o jurídica que realiza una promoción de viviendas y los asegurados son los compradores de dichas viviendas. El promotor puede optar por prestar esta garantía mediante un aval bancario en lugar de suscribir este seguro.

            II.        Seguro de caución ante la Administración