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Por Pascual Hernández, Guzmán Abogado Socio-Director Estudio Jurídico Hernández S.L.
y Beatriz Jiménez Jiménez, Abogada y Administradora de Fincas Asociada Estudio Jurídico Hernández S.L.
SUMARIO
1.Personalidad jurídica de las Comunidades de Propietarios: Presidente como representante legal
2.Elección del Presidente de la CP
Cómo se puede evitar ser Presidente: Juicio de equidad
3.Principales funciones del Presidente de una Comunidad
4.Por qué nadie quiere ser Presidente; Responsabilidad del Presidente de la CP
La propia Exposición de Motivos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante LPH) señala la gran relevancia que tiene la figura del Presidente, que junto hoy en día al Administrador de fincas y la Junta, aseguran el adecuado funcionamiento del régimen de propiedad horizontal.
1. Personalidad jurídica de las Comunidades de Propietarios: Presidente como representante legal
Al no tener las Comunidades de Propietarios personalidad jurídica, cuestión esta sobradamente reconocida jurisprudencialmente (el Tribunal Supremo ha negado la personalidad jurídica en sentencias como 28 de abril de 1996, 16 de mayo de 1982 y 28 julio de 1999, de entre otras) la figura del Presidente es de vital importancia, porque es quien ostenta legalmente la representación de la comunidad en todos los asuntos que le afecten, tanto en juicio como fuera de él; así lo recoge el art. 13.3 LPH. En este sentido, la Resolución de 3 de marzo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado reconoce que lo realizado por el Presidente debe entenderse como si fuera de la propia Comunidad actuante, sin perjuicio de las relaciones internas y de la obligación de aquél, el Presidente, de responder de su gestión (Sentencias de 19 de junio de 1965, 3 de octubre de 1979, 10 de junio de 1981, 5 de marzo de 1983, 2 de diciembre de, 25 de octubre de 1994 y 27 de junio de 1995, entre otras muchas). Cabe entender que el Presidente de cualquier Comunidad de Propietarios está autorizado, por su propio nombramiento como Presidente recogido en acta, por sus miembros mientras no se acredite lo contrario. Sin duda, esta representatividad, jurídica y ejecutiva, conlleva unas obligaciones y responsabilidades, como se verá más adelante, que justifican el que muchos de los copropietarios no quieran ostentar este cargo.
2. Elección del Presidente de la CP
El Presidente forma parte de los órganos de gobierno de la Comunidad, junto con la Junta de propietarios, el Vicepresidente, el Secretario y el Administrador. No obstante, dichos órganos pueden no coincidir con la enumeración del art. 13.1 LPH, si en Estatutos o por acuerdo mayoritario de la Junta se establecieran otros órganos de gobierno.
El cargo de Presidente ha de elegirse de entre los propietarios que integran la Comunidad, de tal forma que no pueden ser nombrados Presidente los familiares de propietarios. Sucede habitualmente que el hijo del propietario que ha sido nombrado Presidente, solicita el cambio, asumiendo él las funciones, para facilitarle las gestiones a su padre o madre de edad avanzada o situación de enfermedad, pero las funciones de Presidente no pueden delegarse, ya que es esencial ser propietario. En este sentido, el Tribunal Supremo ya ha declarado, en numerosas ocasiones, la nulidad de pleno derecho del nombramiento como Presidente de la comunidad de propietarios de quien no es propietario, por ejemplo en la STS de 27 de enero de 2017. Ante estas situaciones cada vez más habituales, la solución que cabe dar es otorgar poder notarial de representación del Presidente, propietario del inmueble, designado a favor de quien considere para actuar en su nombre.
Tras el nombramiento, ya sea mediante la libre elección o siguiendo un sistema de turno rotatorio o sorteo, la aceptación del cargo tiene lugar «ope legis», sin necesidad de que el copropietario nombrado lleve a cabo ningún acto positivo (ni expreso ni tácito). (SAP León 18 septiembre 2008). Y el cargo se ejercerá por un año, salvo que en Estatutos se haya previsto otra cosa (art. 13.7 LPH).
Obligatoriedad del cargo
El nombramiento del cargo de Presidente es obligatorio. Queremos subrayar la importancia de este concepto, porque es un hecho muy común el que los copropietarios elegidos como presidentes rechacen y se encuentren reticentes a asumir las responsabilidades inherentes al cargo, entendiendo que más que un cargo, es una carga. Este hecho unido a que la antigua Ley de Propiedad Horizontal en su art. 12 no contemplaba la obligatoriedad del nombramiento, nos lleva a la actual redacción de la Ley, en concreto al art. 13.2, que ha cubierto dicha necesidad incluyendo de forma expresa que el nombramiento será obligatorio, siendo “el desempeño del cargo de presidente como un auténtico derecho-deber inherente a la condición de copropietario”. De nada suele servir alegar que no se vive en la finca, que no se tiene tiempo, que no se dispone de preparación o conocimientos.
Cómo se puede evitar ser Presidente: Juicio de equidad
No obstante, aunque la aceptación del cargo sea obligatoria no implica que sea inamovible. Así, la propia ley deja abierta una posibilidad al propietario designado, para que pueda exponer ante el Juez los motivos que a su juicio le imposibilitan para ejercer el cargo para el que ha sido designado, cuando la Junta de Propietarios no acepta su renuncia. El art. 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal así lo prevé a través del procedimiento especial denominado JUICIO DE EQUIDAD, mediante el cual el Juez resolverá designando al propietario que hubiera de sustituir al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que la resolución judicial determine.
En la práctica, los principales motivos por los que se solicita la excusión del cargo, derivando en el juicio de equidad en caso de la que la Junta de Propietarios nos los entienda justificados, son la avanzada edad, analfabetismo, incapacidad y/o enfermedad, debiendo valorar y dirimir el órgano judicial si constituye causa suficiente en cada supuesto de hecho. Tal y como señala el Tribunal Supremo en su Sentencia de fecha 3 de marzo de 2003, “este procedimiento determina la posibilidad de que el acuerdo de los copropietarios pueda ser suplido por la autorización judicial”, siendo el Juez quien asume o suple las funciones de la Junta de Propietarios y procede a resolver el problema planteado en la Comunidad de Propietarios, aplicando aquella solución que entienda más justa y conveniente para la citada Comunidad de Propietarios.
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