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Por Alberto Cano Alsúa. Abogado. Administrador de fincas. Director-Gerente CANOABOGADOS
Cuando algún propietario niega el acceso a su vivienda o local a los peritos del seguro o a operarios y/o empresas reparadoras enviadas por la Comunidad, esta se enfrenta a un problema que debe ser resuelto con celeridad y eficacia por el administrador. En el presente artículo, el autor describe los pasos a seguir en estos casos.
• Los propietarios deben facilitar la entrada a la vivienda para la conservación de los elementos comunes del inmueble; los jueces imponen, al infractor de este deber, la obligación de indemnizar los daños y perjuicios ocasionados al resto de vecinos por su conducta
• El responsable de cumplir la obligación de permitir la entrada es el propietario, aunque la oposición provenga de inquilinos, usufructuarios, terceros u ocupantes
• Si el propietario persiste en su actitud obstruccionista, la Comunidad puede pedir el amparo y auxilio inmediato de la autoridad judicial solicitando una orden judicial de entrada
En el moderno panorama de gestión y administración inmobiliaria, se producen situaciones, desgraciadamente cada vez más frecuentes, en las que algún propietario niega el acceso a su vivienda o local a los peritos del seguro o a operarios y/o empresas reparadoras enviadas por la Comunidad.
Esta realidad se complica enormemente cuando afecta particularmente a otros propietarios del edificio, quienes presionan al Presidente, al Administrador y/o a la Junta Directiva de su Comunidad para que el problema sea resuelto con eficacia y celeridad.
El profesional se enfrenta, entonces, a un importante dilema, que debe resolver inmediatamente, salvaguardando la responsabilidad jurídica de la Comunidad.
La constitución del régimen de la propiedad horizontal determina un conjunto de deberes y derechos que la integran. La Ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí -con las salvedades dejadas a la iniciativa privada- para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que preside y gobierna esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la Ley.
La Ley 49/60 de Propiedad Horizontal (L.P.H.), vigoriza la fuerza vinculante de los deberes impuestos a los titulares, por lo que concierne al disfrute del inmueble (vivienda, local, trastero o plaza de aparcamiento) y sus relaciones con el resto de los titulares de su edificio. Mediante la aplicación de las normas generales vigentes en la materia, el incumplimiento de las obligaciones genera la acción dirigida a exigir judicialmente su cumplimiento, bien de modo específico, esto es, imponiendo a través de la coacción lo que voluntariamente no se ha observado, o bien en virtud de la pertinente indemnización.
Las obligaciones de los propietarios reguladas en el artículo 9. L.P.H. son:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
La Comunidad posee un derecho de acceso a la vivienda o local que garantiza el buen estado de conservación del edificio, de sus canalizaciones, elementos comunes, servicios e instalaciones generales. Los propietarios tienen la obligación de consentir que, en su parte privativa, se lleven a cabo aquellas reparaciones necesarias y el establecimiento de las servidumbres que sean imprescindibles.
La sentencia de la Sala 1ª del Alto Tribunal, de 13 de diciembre 2001, proclama que el art.9 apdo. 1 d) LPH art.9 apdo.1 d) LPH establece la obligación de permitir la entrada en su piso o local para realizar las labores de mantenimiento, reposición y reparación precisas en los elementos comunes, sin que sea preciso constituir para ello una verdadera servidumbre, sino cumplir con una obligación «ob rem», como es la derivada del referido artículo.
Esta misma Sala 1ª TS, en sentencia de 28 de octubre de 2005, declara que autorizada doctrina científica entiende que, en el fondo, cada propietario tiene una o varias servidumbres, como predio sirviente, en relación a la Comunidad, predio dominante, aunque en el régimen de la propiedad horizontal se han venido denominando como «relaciones de vecindad»; se trata de una interdependencia, que es la esencia del régimen de la propiedad horizontal, pues precisamente para cumplir su cometido los pisos y locales gozan de elementos privados y comunes, los primeros muchas veces sujetos a los comunes, y además, los últimos, que están instalados o pasan por espacios privativos; en definitiva, su existencia es una realidad y deben ser admitidos y respetados por todos los comuneros.
El ejercicio de este derecho por parte de la Junta ha de hacerse con la máxima prudencia y sin incurrir en una práctica abusiva.
El propietario no puede impedir la entrada, a estos efectos, en su piso o local. Este deber legal es igualmente exigible a los usuarios del inmueble que no tengan la condición de propietarios; siendo extensiva a usufructuarios, arrendatarios ocupantes o cedida a un tercero por cualquier título. En todos estos casos, surge la obligación del ocupante de facilitar la entrada a la vivienda o local que ocupa por razón de la necesaria conservación de los elementos comunes del inmueble, existiendo una abundante jurisprudencia sobre este particular que impone al infractor de esta obligación la necesidad de asumir los daños y perjuicios ocasionados al resto de vecinos por su conducta.
Cuando niega la entrada para proceder a la localización y reparación de una avería productora de daños en otra/s vivienda/s y que está perjudicando los derechos de uno o del resto de vecinos, caben diversos procedimientos para conseguir el acceso a su inmueble.
El primer paso que debe dar el vecino afectado es comunicar la avería al representante legal de la Comunidad, bien de manera directa –hablando con el Presidente- bien de manera indirecta –dirigiéndose a la oficina o despacho del administrador-. El propietario deberá definir claramente el alcance de esta avería, su gravedad, urgencia y aquellos daños que se produzcan, por este motivo, tanto en su inmueble como en los elementos comunes.
El Presidente deberá requerir, en ejercicio de sus funciones como representante legal de la Comunidad, al propietario recordándole su obligación legal de permitir el acceso e informándole que, próximamente, los operarios, reparadores o el perito del seguro de la Comunidad contactarán con él para establecer el momento preciso en que se acometerán los trabajos de localización y reparación.
Mientras tanto, el Administrador avisará a la compañía aseguradora, tramitará el expediente de avería con ésta y obtendrá, finalmente, el número de expediente que aquella haya asignado al siniestro particular. Además coordinará los operarios, oficios y empresas que vayan a intervenir y lo comunicará al propietario del piso productor de los daños.
Si el propietario desatiende los avisos verbales de la Comunidad, el Presidente debe actuar con máxima diligencia, requiriendo fehacientemente a éste, mediante burofax o notarialmente -SAP Cuenca de 1 febrero 1999-, presentando un mandamiento de entrada -SAP Madrid de 4 diciembre 1995-, o interponiendo un interdicto de obra ruinosa.
El artículo 18 apartado 2 de nuestra Carta Magna ordena que «el domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito».
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