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Por José-Oscar Criado González, Letrado–Director del Bufete Ansúrez
El presente artículo analiza en detalle los pasos a dar de cara a la conclusión, amistosa o no, de un contrato de alquiler y las precauciones que deben tener, tanto arrendador como arrendatario, para evitar problemas futuros derivados de cuestiones como la entrega de llaves, devolución de la fianza o revisión del estado de la vivienda.
En caso de que existan desperfectos en la vivienda que causen desacuerdo entre las partes lo más conveniente es requerir la presencia de un notario para que acuda a la vivienda y se realicen las correspondientes fotografías que se han de añadir al acta
El arrendatario no podrá abandonar la vivienda sin abonar la última mensualidad de renta imputando la fianza a este último mes, puesto que en caso de existir daños esta fianza se dirigiría a responder de los mismos y se podría reclamar la renta judicialmente
En caso de que no se acepten las llaves por el arrendador, el arrendatario podrá depositarlas en la cámara de la propiedad urbana o bien constituir un depósito notarial con el correspondiente requerimiento para la retirada de las mismas
Cuando un cliente aparece por nuestros despachos con la intención de formalizar un contrato de arrendamiento, muchas son las dudas que se le pasan por la cabeza principalmente en base a lo que por otros arrendadores pueden haber escuchado sobre duración, forma del contrato, qué pasa con la fianza o cuánto viene a durar el procedimiento de desahucio en caso de ponernos en lo peor.
Sin embargo, en escasas ocasiones se plantea el hecho de la finalización del contrato y todo lo que ello conlleva, entrega de llaves, devolución de la fianza o revisión del estado de la vivienda.
Evidentemente no se pueden mantener las mismas consideraciones para el arrendador que para el arrendatario, por ello a lo largo del presente artículo trataré de ofrecer la visión de ambas partes.
LA FINALIZACIÓN DEL CONTRATO
El contrato de arrendamiento pese a que en muchos casos casi se extiende de forma vitalicia, es evidente que nace con una duración determinada. La LAU de 1994 establece para los arrendamientos urbanos, una duración mínima de 5 años a favor del arrendador con un sistema de prórrogas cuyo derecho ha de ejercitar el mismo para el caso de que la duración del contrato sea inferior al mínimo legalmente establecido.
¿Y qué sucede cuando finaliza el plazo de duración establecido?
Como establecen los artículos 10 y ss. de a LAU 1994 es al arrendatario a quien le compete la comunicación al arrendador, bien que no continúa en el arrendamiento por no aceptar la prórroga, bien del desistimiento del artículo 11.
Lógicamente esta comunicación se debe realizar de forma fehaciente, normalmente mediante burofax pues no es necesario que se realice a través de requerimiento notarial. Con ello, ya estamos comunicando al arrendador dentro de los plazos establecidos que no se va a continuar en el arrendamiento o bien el desistimiento del mismo.
Esta comunicación se debe realizar al domicilio del arrendador que figure en el contrato, excepto en aquellos casos en que este haya variado y se haya comunicado fehacientemente por parte del arrendador. Compete a este último comunicar el cambio de domicilio, de no realizarlo, no podrá oponerse a la terminación del contrato por cualquiera de las causas si la finalización se ha realizado dentro de los plazos legales y le corresponderá la carga de probar en un posible procedimiento judicial, que se ha comunicado este domicilio.
En caso de que ambas partes hayan llevado a cabo convenientemente la finalización del contrato, uno mediante la comunicación y el otro recibiéndola en plazo en su domicilio, vendrá lo que realmente es la devolución del inmueble arrendado.
REVISION DE LA VIVIENDA
Antes de la entrega de las llaves y finalización del contrato, es de obligado cumplimiento por ambas partes una revisión conjunta de la vivienda.
Lo habitual tras una finalización amistosa de la relación contractual es que con una somera revisión visual del estado de la vivienda podamos comprobar si esta se devuelve en perfectas condiciones o si se ha procedido a alterar la vivienda en alguno de sus elementos principales.
Como manifiesta la Ley, existen una serie de obras en la vivienda que el arrendador puede acometer sin necesidad de permiso por parte del arrendador (las de mantenimiento principalmente) pero por el contrario, no se permite que realicen otras que alteren elementos esenciales de la vivienda (distribución de la vivienda, cambios de bañera por ducha,…). Este último caso haría responder al arrendatario por daños y perjuicios en caso de que no hayan sido consentidas por el arrendador.
¿Cómo o quién ha de realizar esta revisión? En principio y como hemos indicado, esta se puede realizar por las propias partes suscribientes simplemente revisando los elementos principales de la vivienda, puertas, desagües, tomas eléctricas,… y tomando fotografías en caso de que existiese algún desperfecto que no sea provocado por el uso habitual de la vivienda, en cuyo caso quedarían exentos de responsabilidad.
Sin embargo, en caso de que existan desperfectos en la vivienda que causen desacuerdo entre las partes lo más conveniente es levantar un acta notarial requiriendo la presencia de un Notario para que acuda a la vivienda, se realicen las correspondientes fotografías que se han de añadir al acta y en su caso y de no llegar a un acuerdo entre arrendador y arrendatario, se solventarían en el procedimiento declarativo correspondiente, previa valoración de los desperfectos por un perito.
DEVOLUCIÓN DE LA FIANZA
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