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Título: Resolución de contrato de arrendamiento diferente de vivienda.
AUTOR: www.ksolucion.es info@ksolucion.es
SUMARIO:
1.- El Caso
1.1.- Supuesto de Hecho
1.2.- Objetivo. Cuestión planteada
1.3.- La estrategia del Abogado
2.- El Procedimiento judicial
2.1.- Partes
2.2.- Peticiones realizadas
2.3.- Argumentos
2.4- Documentación
2.5- Prueba
2.6- Resolución Judicial
3.- Jurisprudencia relacionada con el caso
4.- Documentos jurídicos
5.- Biblioteca
6.- Formulario: Demanda de juicio declarativo
TEXTO DEL ARTÍCULO:
1.- EL CASO
1.1.- Supuesto de hecho
Madrid, 31/07/2003
El 1 de noviembre de 1972 Juan, propietario de un local, firmó un contrato de arrendamiento sobre éste, con Carlos. Al fallecer Juan, su esposa heredó el local, transmitiendo por donación la propiedad a su hija, quien a su vez donó el inmueble a su hijo Javier, actual propietario del local.
En febrero de 2003 Javier observó que en el pago de la renta se había practicado una retención sobre el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas y además por personas distintas del arrendatario. Lo que le llevó a recabar información percatándose de que el local estaba siendo ocupado por personas distinta a la que había suscrito inicialmente el contrato de arrendamiento. Después de agotar la vía extrajudicial para solventar esta situación sin haber obtenido resultados favorables, Javier decide interponer demanda de resolución y extinción de contrato de arrendamiento. La demanda es contestada por los demandados en su presunta condición de arrendatarios. El Juzgado de Primera Instancia que conoce la causa dicta sentencia desestimando la demanda. Javier decide interponer el respectivo Recurso de Apelación.
La Audiencia Provincial dicta sentencia por la que se estima el recurso y se revoca la sentencia de Instancia.
Por último, y en vista de que los demandados no entregan el local, Javier interpone una demanda de ejecución de sentencia, el Juzgado de Primera Instancia, mediante Auto despacha la ejecución.
Objetivo. Cuestión planteada.
Nuestro cliente es Javier, y el objetivo principal es que se dicte sentencia en la cual se declare extinguido o resuelto el contrato de arrendamiento relativo al local de negocio por fallecimiento del arrendador, o en su caso por el traspaso del local de negocio sin consentimiento del actual propietario y arrendador, condenando a los demandados a dejar libre el local y a disposición del actor.
La estrategia. Solución propuesta.
Interponer una demanda de juicio declarativo ordinario solicitando la extinción o resolución del contrato de arrendamiento del local por fallecimiento del arrendador inicial, o en su caso por traspaso no consentido y no reconocido por el actual propietario y arrendador del local.
EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL
Orden Jurisdiccional: Civil
Juzgado de inicio del procedimiento: Juzgado de Primera Instancia de Madrid.
Tipo de procedimiento: Juicio Ordinario
Fecha de inicio del procedimiento: 31/07/2003
Partes
Parte Demandante
Javier
Parte Demandado
David
Peticiones realizadas
Parte Demandante:
La parte demandante en su escrito de demanda solicitó que se dictara sentencia en la cual se declarara extinguido o resuelto el contrato de arrendamiento del local, de fecha 1 de noviembre de 1972 por el fallecimiento del arrendador, o en su caso por el traspaso del local sin el consentimiento ni autorización del arrendador. Igualmente solicita en su escrito de demanda que se condene a los demandados a dejar libre el local comercial y en caso de no hacerlo, se proceda al lanzamiento, todo ello con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandada.
Parte demandada
Que se desestime por completo la demanda pretendida, y se le absuelva de la misma, con imposición de costas al demandante
Argumentos
Parte Demandante:
- Desde el inicio el arrendatario ha sido Carlos, quien utilizaba como nombre comercial la expresión “Taller 1 SL”, autorizado así en el propio contrato de arrendamiento. El actual propietario y arrendador alega que al fallecimiento del arrendatario se produce la extinción del contrato de la relación arrendaticia.
- Que producido el fallecimiento del arrendatario del local y no habiéndose subrogado su cónyuge en tiempo y forma, se incurre en la causa prevista en la Disposición Transitoria tercera de la Ley 29/94 de arrendamientos urbanos, apartado B.3, para la extinción del arrendamiento.
- Que la parte demandada ocupa el local arrendado sin consentimiento del arrendador, y se arroga la calidad de parte arrendataria en base a un presunto traspaso en el año 1993, del cual se desconocen sus términos, su autenticidad, y que aun siendo cierto la actora no reconoce por no haberse efectuado conforme a lo previsto en la normativa vigente.
- Que sobre el pago de la renta desde una Comunidad de bienes ha quedado acreditado que el actor a lo largo de los comunicados intercambiados con el demandado, no reconoce, niega su procedencia e incluso cesa en la emisión de recibos acreditativos del pago de la renta, por lo que dicho acto unilateral continuado no tiene la trascendencia jurídica que le atribuye el demandado
Parte Demandada:
- En su escrito de contestación el demandado alega que en el año 1993 se produjo la cesión o traspaso de los derechos arrendaticios a la comunidad de bienes, integrada por los demandados, subrogándose en la misma posición que el inicial arrendatario, siendo desde esa fecha los únicos arrendatarios del local. Que la cesión del arrendamiento se produjo con consentimiento expreso del actor.
- Que en 1985 los arrendatarios del momento constituyeron una comunidad de bienes, reconocida y consentida por la anterior arrendadora y madre del actual arrendador y demandante.
- Que en el año 1989 se incorporan a dicha comunidad dos personas más, y en el año 1993 se separa Carlos, el arrendatario inicial del contrato de arrendamiento.
Normativa
Demandante:
Procesal
-Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. (Arts. 36.1, 52.1.7, 249.1.6, 251.9, 71, 72, 73)
-Ley Orgánica del Poder Judicial (Art. 22.1)
Fondo
-Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. (Disposición Transitoria tercera)
-Código civil. (Arts. 661, 1257)
Parte Demandada:
Procesal:
-Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. (Arts. 36.1, 52.1.7, 249.1.6, 251.9, 71, 72, 73)
Fondo:
-Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. (Arts. 29, 32
-Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. (Disposición Transitoria tercera)
Documentación
Parte Demandante:
- Contrato de arrendamiento,
- Certificado de Registro Civil
- Comunicados
- buro fax
- Demanda de certificación registral de domicilio del inmueble
- Burofax en el que el arrendador trata de comunicarse con la viuda del arrendatario
- Certificado de fallecimiento
- Comunicado por el que se notifica el desarrollo de la actualización de la renta para el año en curso
- Carta solicitando copia del reverso del contrato firmada por el remitente
- Carta que contesta a lo relativo a la actualización de la renta y a la situación de incorriente
- Telegrama relativo a la revisión de la renta
- Copia de carta dremitida con acuse de recibo
- Certificación y acuse de recibo de la carta remitida al arrendatario en diciembre de 1996
- Actas de envío de cartas por coducto notarial
- Carta de 28 de enero de 1998
- Escrito de despacho de abogados reclamando cantidad
Parte Demandada:
- Contrato de Arrendamiento
- Licencias, declaraciones de alta, declaración de IVA
- Documento de constitución y recibos
- Recibos del alquiler
- Carta y factura del pago de las obras de reparación necesarias en la finca objeto de la litis
Prueba
Parte demandante:
Documental
Interrogatorio de partes.
Parte Demandada:
Documental
Interrogatorio de partes
Resolución Judicial
Fecha de la resolución judicial: 09/06/2005
Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial: Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por la parte actora en contra del demandado. Todo ello con expresa imposición de las costas a la parte actora.
Fundamentos jurídicos de la resolución judicial: Del interrogatorio de las partes se desprende que debido a las buenas relaciones existentes entre las partes contratantes, y reconocido como primer arrendatario a Juan, durante la vigencia del contrato se produjo la cesión del arrendamiento a favor de la comunidad de bienes integrada por los hoy demandado con conocimiento expreso del actor, toda vez que fue en el año 1985 cuando Carlos –primer arrendatario- constituye una comunidad de bienes, conocido y consentido por la primera arrendadora, es decir la madre del hoy demandante, quien fue la propietaria del local hasta el año 1989, que era la encargada de hacer los recibos de rentas, donando posteriormente el local a su hijo hoy actor, y siendo este el encargado de cobrar los recibos a los demandados. Los demandados como componentes de la comunidad de bienes han estado ejerciendo su actividad en el local objeto del arrendamiento, sin oposición alguna de los arrendadores. No puede alegarse la extinción del contrato de arrendamiento sobre el fallecimiento del arrendatario, pues, los demandados, desde el año 1993, ostentan la misma posición, adquiriendo por tanto la cualidad y derechos arrendaticios que tenía el anterior inquilino, desde el año 1993, carece de todo derecho arrendaticio sobre el local objeto del contrato, habiendo perdido tal condición ocho años antes de su fallecimiento, sin que se den los presupuestos legales para apreciar la causa de resolución pretendida.
Segunda Instancia
Audiencia Provincial: Audiencia Provincial de Madrid.
Fecha de inicio del procedimiento: 04/09/2005
Fecha de la resolución judicial: 16/10/2007
Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial Que estimamos el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, debemos revocar y revocamos la sentencia dictada el 9 de junio de 2005 por el Juzgado de Primera Instancia del que la presente apelación dimana, y en su lugar, se estima totalmente la demanda presentada por el actor y se declara extinguido y resuelto el contrato de arrendamiento del local de negocio de 1 de noviembre de 1972 condenando al demandado a dejar el local libre y a disposición del actor con apercibimiento de que de no hacerlo se procederá a su lanzamiento.
Fundamentos jurídicos de la resolución judicial Nos encontramos ante una relación arrendaticia urbana del local de negocio que arranca de un contrato celebrado el día 1 de noviembre de 1972, por tiempo ilimitado. El primer arrendatario es Carlos, quien en el año 1985 constituyo una comunidad de bienes con un socio. En el año 1989 se incorporaron a la sociedad de bienes el ahora demandado.
En el año 1993 el local dejo de estar ocupado por Carlos y es poseído y ocupado por David, actual arrendatario, como único integrante de la comunidad de bienes.
El 12 de octubre de 2001 fallece el primitivo arrendatario sobreviviendo su esposa, quien no tiene la intención de subrogarse en la relación arrendaticia.
El 31 de julio de 2003 presenta demanda contra la viuda del primitivo arrendatario, quien se allana y los actuales ocupantes del local, quienes se oponen. Se ejerce la acción para que se declare extinguida o resuelta la relación arrendaticia por fallecimiento del arrendador o por traspaso ilegal y sin consentimiento.
En el presente caso no nos encontramos ante traspasos “legales”, no se ha dado cumplimiento a lo dispuesto en el art. 32 de la LAU de 1964, sino “reales”. Durante la relación arrendaticia se han producido tres traspasos. Lo determinante a los efectos de la resolución de esta controversia, es precisar si el arrendador consintió el tercero y el último de los traspasos, y la contestación no puede ser más que negativa. No lo consintió. Los demandados desde principios de la relación arrendaticia ocupan el local en su condición de asalariados o trabajadores por cuenta ajena de los arrendatarios y 15 años más tarde cambian su título de ocupación por el de arrendatarios sin comunicárselo a arrendador. Probado el traspaso, la prueba del consentimiento, aunque sea tácito, le incumbe a la demandada y en el presente caso no lo ha probado.
3.- JURISPRUDENCIA RELACIONADA CON EL CASO
- Sentencia de Tribunal Supremo, de 302/2014, de 28/05/2014. BDI Economist & Jurist. Civil. Marginal 2455422
- Sentencia Audiencia Provincial de Cádiz, (sala civil) núm. 72/2014, de 28/03/2014. BDI Economist & Jurist. Civil y Mercantil. Marginal 2454710
- Sentencia Audiencia Provincial de Asturias, (sala civil) núm. 421/2013, de 25/10/2013. BDI Economist & Jurist. Civil y Mercantil. Marginal 2448603
4.- DOCUMENTOS JURÍDICOS
Documentos jurídicos de este caso:
Documentos disponibles en www.ksolucion.es Nº de Caso: 6373 info@ksolucion.es
Demanda.
Contestación.
Sentencia.
Recurso de Apelación.
Oposición Apelación.
Sentencia segunda Instancia.
Demanda de ejecución de sentencia.
Auto Despacho Ejecución.
5.- BIBLIOTECA
Disponible en www.ksolucion.es Nº de Caso: 6373.
Comentarios a la L.A.U.
Los arrendamientos urbanos hoy
AL JUZGADO QUE POR TURNO CORRESPONDA.
_______________ Procuradora de los Tribunales, en nombre y representación de Don ___________, mayor de edad vecino de Jaén, cuya representación acredito por medio de Poder General para pleitos que adjunto se acompaña como documento número 1, y bajo la dirección del Letrado Don. ____________ colegiado en el ICAM con el número 51.691, ante el Juzgado a que por turno corresponda comparezco, y como mejor proceda en derecho DIGO:
Que en nombre y representación, y a instancia de éste, vengo a formular e imponer demanda de JUICIO DECLARATIVO ORDINARIO, contra:
- DOÑA ______________
- DON _________________
- Sobre la RESOLUCIÓN y EXTINCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL (uso distinto de vivienda), relativo al inmueble propiedad de mi mandante sito en el número _____________, petición que baso en los siguientes:
HECHOS:
PRIMERO: de la relación arrendaticia de la que se solicita la resolución: Con fecha uno de noviembre de mil novecientos setenta y dos, celebró contrato de arrendamiento del local entre Don ______, en calidad de arrendatario y Don _______ en calidad de arrendador, que tenía como objeto interior destinado a taller, sito en el número ____ actualmente _____ de Madrid.
Adjunto se acompaña como documento número 2 de la demanda el referido contrato de arrendamiento, de cuyo contenido resaltamos que en el único arrendatario es y ha sido Don ________, siendo su firma la única existente en el contrato en la intervención de parte arrendataria.
SEGUNDO: de la actual condición de propietario arrendatario en la persona del actor: Compareció a la firma del contrato de arrendamiento como arrendador, Don __________, abuelo del actor, quien entonces era el dueño del local, pero al fallecer quedo como propietaria su viuda Doña _______, (abuela del actor), quien por donación transmitió la propiedad a su hija la Sra. _______ (madre del actor), quien finalmente donó el inmueble a su hijo Don _________, según escritura de 5 de octubre de 1989. Adjunto se acompaña como documento número 3 de la demanda certificación registral de dominio del inmueble.
TERCERO: DELA PRIMERA CAUSA CONCURRENTE, EXTINSION DEL CONTRATO POR FALLECIMIENTO DEL ARRENDATARIO: Desde inicio el arrendatario ha sido Don ___________ quien utilizaba como nombre comercial la expresión __________, como así se autoriza en el propio contrato de arrendamiento, que recoge tal denominación en el párrafo primero de sus condiciones.
La parte arrendadora nunca ha reconocido otro posible arrendatario, problemática que se analizará en la siguiente causa concurrente, por lo que a tenor de lo previsto en la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/94 de arrendamientos urbanos, al fallecimiento del arrendatario se produce la extinción de la relación arrendaticia.
Mi representado en febrero de 2003, observó que en el pago de la renta, y por primera vez, se había practicado una retención a cuenta sobre el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas, y además, por personas distintas del arrendatario, esto sin duda tenía una intencionalidad contraria a los intereses de la parte arrendadora, lo que motivó tratar de encontrar al arrendatario para que explicase de una vez la situación arrendaticia del local objeto de autos.
La sorpresa de mi representado fue averiguar el posible fallecimiento del arrendatario, hecho que solo le podía constatar la viuda de éste, que encontró en Zaragoza, en una Residencia para la tercera edad, cuyo nombre era __________, sita en la Avenida _________.
El arrendador, por Buro fax, trató de comunicar con la viuda del arrendatario, a través de la notificación que acompaño como documento número 4 de la demanda, de cuyo contenido resaltamos, que de ser cierto el lamentable hecho del fallecimiento del titular arrendatario del local objeto de autos, Don ________ se solicitaba comunicación sobre su decisión de subrogarse, O NO, en los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento, o hiciese entrega de las llaves y posesión del local.
Recibida por Doña _______ la comunicación, un letrado de Zaragoza se puso en contacto con el letrado que suscribe esta demanda para indicar que la persona a quien se había dirigido el documento era la viuda del arrendatario, por lo tanto que se había fallecido Don ______, pero que la Sra. _______ nunca había dispuesto del local arrendado, y no tenía interés alguno sobre el mismo.
Posteriormente se remitió nuevo Buro fax el 26 de mayo de 2003 a Doña _______ con el fin de facilitarse una serie de datos y documentos entre los que se pedía la fecha de fallecimiento de su difunto marido, necesario para obtener el correspondiente certificado de fallecimiento, comunicación que se acompaña como documento número 5 de la demanda.
Del resultado de las gestiones se obtuvo como fecha de fallecimiento del arrendatario Don _______el 12 de octubre de 2001, como se acredita con el Certificado de Registro Civil de Zaragoza, que se acompaña como documento 6 de la demanda.
Es por tanto que producido el fallecimiento del arrendatario del local del que es arrendador mi representado, sito en el número __ de la calle ______ de Madrid, y no habiéndose subrogado su cónyuge en tiempo y forma, se incurre en la causa prevista en el Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/94 de arrendamientos urbanos, apartado B.3, para la extinción del arrendamiento, por lo que siendo el interés de mi representado recuperar la posesión del local, precisa acudir al auxilio judicial.
CUARTO: Se la segunda causa concurrente, la resolución del contrato de arrendamiento por posible traspaso inconsetido y no reconocido por el arrendador: Como se indica en el hecho anterior, la relación parte de la celebración de un contrato de arrendamiento de uno de noviembre de 1971, suscrito por el único arrendatario Don ________ quien venía utilizando el nombre comercial de ______ cómo y advirtió en la propia redacción del documento.
Pero resulta que por causas ajenas, desconocidas y ocultas a la parte arrendadora, los ocupantes del local debieron ir variando hasta llegar a los actuales ocupantes, sin título legítimo, _______, cuyos integrantes de forma sigilosa ocuparon el local, sin identificarse, sin notificar, por la mera ocupación y pago posterior de la renta, lo que lleva al arrendador a desconocer la fecha exacta y real del inicio de la ocupación, artimañas estas maliciosas con las que se pretende arrogar una legitima condición de arrendatarios del local, sin consentimiento del arrendador.
Manifestar, a los efectos oportunos, que no habiendo comunicación alguna al arrendador, se dirige la demanda contra aquellas personas de las que el arrendador considera son los integrantes de _______ por lo que de existir otro componente deberá ser llamado al proceso.
A pesar del pago de la renta que se ha efectuado, la parte arrendadora en sus distintas personas, y actualmente en la de Don _______ solo ha reconocido como arrendatario a Don ________ única persona a quien se le ha emitido recibos de pago de renta, a excepción del nombre comercial _________, por lo que nunca se han emitido recibos de renta a favor de ____________ lo que pudiera haber implicado un reconocimiento del arrendador de la nueva identidad del arrendatario.
Durante algún tiempo por error se pudo emitir algún recibo a nombre de ________, pero al cerciorarse mi mandante del error en la identidad del arrendatario, se recondujo la emisión de recibos a nombre de Don ______, como se reconoció hasta en cartas remitidas por conducto notarial (ver documento 19).
Reiterado que mi mandante nunca reconoce a ________, lo que prueba todos y cada uno de sus actos y comunicados remitidos a la parte arrendataria, donde queda de manifiesto que cuando se empezó a tener sospechas de alguna transmisión oculta y maliciosa, se produce alegación del arrendador de disconformidad y oposición, que llevo incluso a negar la emisión de recibos si se continuaba con el ingreso de la renta a nombre de ___________.
Y para probar tal afirmación se aportaron los siguientes documentos que se enumeran por separados, con mención de aquella parte de su contenido, que extractándola resulta de interés a la causa ahora alegada:
DOCUMENTO 7 de la demanda.- Comunicado en el que se notifica el desarrollo de la utilización de la renta para esa anualidad dirigido a Don ______, entregado, no rechazado, ni sobre el que exista alegación alguna en contrario.
DOCUMENTO 8 de la demanda.- Comunicado de 23 de noviembre de 2001, en el que se notifica el desarrollo de la actualización de la renta para la anualidad dirigido a Don _________
DOCUMENTO 9 de la demanda.- Comunicado de 23 de noviembre de 2000,en el que se notifica el desarrollo de la actualización de la renta para esa anualidad dirigido a Don _________
DOCUMENTO 10 de la demanda.- Comunicado de 25 de octubre de 1999, en el que se notifica el desarrollo de la actualización de la renta para esa anualidad dirigido a Don ————-
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