Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Ante un entorno complejo y difícil de gestionar nos puede dar la impresión de que todo se mueve para que nada cambie, o que todo cambia para que nada se mueva o tal vez que cualquier modificación nos puede llevar a una situación peor. Éstas y otras percepciones nos pueden servir para definir el estado de ánimo del sector inmobiliario en el que nos vemos inmersos y por extensión en todas las esferas económicas en general, aunque pueda haber quien las aplique como afirmaciones o verdades inmutables.
Si aceptamos que puede ser cierto y no fruto de un estado de ánimo en el que paulatinamente se van sumergiendo los agentes económicos, como consecuencia de un proceso innegable de reducción de actividad en el que, se están viendo inmersos el sector de la promoción/construcción, los establecimientos y los agentes comerciales; (aunque asumamos la existencia de un presente escenario desfavorable y no falto de dificultades),no debemos aceptar que sea un proceso de autolimitación en nuestras actuaciones empresariales. No es, por tanto, un momento para quedarse quieto, para esperar tiempos mejores, ya que la bonanza de los últimos años no se va a repetir. Ahora es momento de poner en marcha todas las capacidades personales y colectivas de las que dispongamos. De ahí el mensaje y, sobre todo, la insistencia en manifestar que los mercados y sus agentes deben agudizar el ingenio, analizando las oportunidades que, aunque sean diferentes y también más complejas de desarrollar, existen. deben estar presentes y actuar.
No se trata de dar un paso al frente en acometer nuevos retos sin más, ampliando la actividad o intentando que ésta mantenga un ritmo sólo porque en otro tiempo fue excelente. Una actitud de este orden podría comportar efectos negativos en los resultados económicos, sobre todo cuando ahora se está demostrado ineficiente. Tampoco hay que sostener negocios que tienen sus posibilidades limitadas, cuando no nulas. Se trata, más que nunca, de hacer propia la expresión: “renovarse o morir”. Ahora hay que fortalecer el ingenio, romper preceptos, olvidar ciertas autolimitaciones impuestas en otros momentos frente a otros escenarios, porque realmente si el mercado, el entorno y la economía han cambiado, es decir, han sufrido una metamorfosis, el intentar “salvar los muebles” de nuestro negocio, el pretender no alterar el rumbo o el esperar que el tiempo amaine, nos puede llevar a que se hunda el barco. Esto es aplicable tanto a la economía sectorial como a la mundial, ésta última claramente condicionada por el efecto de la globalización o los vasos comunicantes que existen entre todas las economías, como se ha demostrado en los últimos dos años.
No es, un buen momento para quedarse quieto, para esperar tiempos mejores, ya que la bonanza de los últimos años no se va a repetir
Las recientes medidas publicadas relativas a las posibles repercusiones fiscales, que afectarán a las viviendas a partir del próximo año 2011, son una muestra clara de la fragilidad de un sector y del abandono al que se ve abocado. Si este hecho lo entendemos como la falta de apoyo desde las administraciones públicas, con actuaciones que potencian el desarrollo del mercado inmobiliario y la necesidad expuesta de reconducirlo hacia nuevos mercados, esta nueva aplicación de las medidas, en cuanto a la desgravación por la compra de la vivienda comportará un cambio radical en la actuación de la demanda en los mercados.
Un análisis rápido y, por supuesto, supeditado a un desarrollo de la normativa, que a día de hoy todavía no se ha producido, nos permite valorar las repercusiones que tendrían estas medidas. Hace tres meses, en este mismo espacio, exponíamos la necesidad de generar actuaciones fiscales que permitieran e incentivaran la compra de viviendas. Posteriormente, la Ministra de Vivienda, en unas declaraciones, exteriorizaba lo que para nosotros es conocido y, por tanto, casi una obviedad: la economía española no se reactivará hasta que el sector de la construcción, del que el inmobiliario es mayor referente, no se recupere.
Lo cierto es que la respuesta a esta llamada, ha sido sólo una medida recaudatoria, eso sí, con preaviso. No podemos decir que reducir las ventajas fiscales en la compra de una vivienda comporte un incentivo para su adquisición. Pretender presentar la medida como una forma de motivar a los potenciales adquirentes de inmuebles para que compren antes de su aplicación, además de arriesgado, ya que no se puede actuar con los conceptos fiscales como si de ofertas puntuales se tratara, demuestra un desconocimiento de la realidad.
Decimos que las medidas que se van acometen en esta línea alterarán el mercado, porque en primer lugar no incentivan la compra de un piso. Decimos que las medidas que van en esta línea, alterarán el mercado, porque no incentivan la compra de un piso. El hecho de avisar que en dos años no existirá desgravación no es en sí mismo un aliciente, en todo caso parece más una amenaza para los que no lo hagan, máxime cuando en estos momentos la falta de liquidez en el sector financiero sigue siendo latente y consecuentemente la dificultad para obtener financiación se mantiene. En estos momentos esto ya está comportando unos cambios de hábitos hacia la vivienda en alquiler, no tanto por el convencimiento de los (antes) potenciales compradores, si no, precisamente, por esa adecuación a las nuevas circunstancias que apuntábamos al principio.
Las recientes medidas relativas a las posibles repercusiones fiscales, que afectarán a las viviendas a partir del próximo año 2011, son una muestra clara de la fragilidad de un sector y del abandono al que se ve abocado
La supresión de la desgravación para la adquisición de vivienda a las familias que superen los 24.000€ brutos de renta a partir de 2011 no es en sí misma una medida social, ya que no es cierto que afecte a la rentas más bajas (opción que ya tienen ahora); sino que perjudica al resto del mercado potencial. Precisamente el nivel de rentas es el que define la capacidad de de endeudamiento y consecuentemente el de compra.
Según los estándares de las entidades de crédito, criterio avalado por la Asociación Hipotecaria Española (A.E.B.), superar los niveles del 30% de los ingresos para dedicarlos a la compra de una vivienda no debería ser aceptable, lo que nos sitúa en una cifra del orden de los 7.200€ brutos, cifra estimada que se consideraría aceptable desde una visión de capacidad de endeudamiento para poder asumir los pagos de la hipoteca.
Si atendemos a los criterios de tipo de interés que actualmente están aplicando bancos y cajas a las hipotecas que se están formalizando en estos momentos, aunque el Euribor hipotecario está en unos niveles que no superan el 1,75% y el Banco Central Europeo (B.C.E.) sigue aplicando reducciones en el tipo de referencia, deberemos contemplar un tipo de interés del orden del 4,5% coste mínimo que están aplicando en muchas entidades y nos sitúa, atendiendo una cuota mensual de 600 €, y un plazo de 30 años de amortización ante una solicitud de hipoteca que no puede superar los 120.000 €, siendo esta cifra el 80% máximo del precio de compra de la vivienda, lo cual nos plantea un mercado de demanda en torno a los 150.000 € a los cuales se deberán añadir los impuestos, ya sea IVA o Transmisiones Patrimoniales (T.P.) (10.500 € aproximados) más los gastos de instrumentación y financieros.
El precio medio por m2 de vivienda construido, según los datos facilitados por el ministerio de Vivienda, es actualmente de 1.958,10€, lo cual, atendiendo a la situación hipotética planteada anteriormente de un comprador que cumpliera las condiciones fiscales establecidas por la administración, la vivienda a la que podría acceder seria de 76,60 m2 construidos, con unos 60 m2 útiles que se distribuirían en salón, cocina baño y dos habitaciones como máximo.
Obviamente, esta nueva situación genera nuevas oportunidades y por supuesto demandas diferentes a las que hasta ahora se nos han presentado. No se trata de viviendas protegidas, ni tan sólo concertadas, es un nuevo planteamiento que surge, como tantas veces, derivado de las necesidades fiscales y las oportunidades que ello pueda aportar a ciertos colectivos.
No podemos decir que reducir las ventajas fiscales en la compra de una vivienda comporte un incentivo para su adquisición
Si analizamos el precio medio de la vivienda por CC.AA, según los datos facilitados por el Ministerio de Vivienda, observaremos que tan sólo 8 Comunidades (42% del total) tienen un precio medio igual o inferior a los 150.000€. Las consecuencias serán previsiblemente, siempre que esta medida se mantenga lo cual hoy por hoy no se puede afirmar a tenor de sus repercusiones, las siguientes y se generarán en diversos factores.
a) La demanda de construcción de viviendas de dimensiones pequeñas, lo cual permitiría asumir como precio de venta en orden a las posibilidades de los compradores con capacidad de desgravación.
b) La ralentización, cuando no una cierta parálisis, en el proceso de mejora de vivienda (venta de la antigua para la adquisición de una mayor) que tan buenos resultados ha tenido, no tan solo para el sector, también para la Hacienda pública y sobre todo para las familias que han visto mejorado su patrimonio y entorno de convivencia.
c) Se incrementarán las peticiones de viviendas de alquiler para familias consolidadas, aunque esto puede ser un efecto tan sólo temporal, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.), comporta que el plazo máximo de arrendamiento es de cinco años, lo que genera periódicamente una situación de cierta inseguridad a la familia en el momento de vencimiento de su contrato de arrendamiento.
Esto está comportando un cambio no tan sólo en la demanda, que tenderá a ser de viviendas de menores dimensiones en la compra y hará que se incrementen las peticiones de alquiler, con la consecuente menor actividad en la compra a nivel de usuario final, aunque debemos tener en cuenta que el incremento del alquiler también volverá a generar la compra por parte de inversores. Por ello debemos estar preparados y en la medida de lo posible avanzarnos a este nuevo escenario. La reconversión, la adecuación y el posicionamiento van a ser las bases del éxito de un futuro muy próximo, en el que se establecerán para los agentes del sector posiblemente menos ingresos derivados de las ventas, aunque no así los ingresos recurrentes que la actividad de arrendamiento puede generar.
Pretender presentar la medida como una forma de motivar a los potenciales adquirentes de inmuebles para que compren antes de su aplicación, además de arriesgado demuestra un desconocimiento de la realidad
Pero esta predisposición al cambio, esta capacidad de adecuación, esta voluntad de asumir nuevos retos, la debemos mantener con vida, ya que este cambio o evolución del mercado no ha terminado, previsiblemente en un plazo no superior a los cinco años nos veremos necesitados de recuperar estos referentes para volver a reconvertir o a reajustar la actividad. Lo que ahora nos parece un proceso especial, novedoso y puntual de redefinición de objetivos y mercados, puede convertirse en una ocupación normal de desarrollo del sector inmobiliario.
Autor: Joan M. Bermúdez i Prieto- Abogado, Administrador-Director General de Bermúdez Consutling & Management s.l. – BERCOMA
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