Regulación general de los contratos de arrendamiento de vivienda

Por María Luisa Guardo, directora del área de Derecho Inmobiliario de BROSETA

Sumario:

Concepto: Arrendamiento de vivienda
Arrendamiento y Familia
Arrendamiento y Economía

En el marco de los arrendamientos destinados a satisfacer la necesidad de vivienda de las personas, todos en mayor o menor medida estamos familiarizados con el contenido básico de un contrato de arrendamiento.

En términos generales, entendemos que el arrendamiento gira en torno a cuatro grandes temas: duración, renta, gastos y garantías. Y ello porque estos temas son los que condicionan nuestra decisión de arrendar: cuánto tiempo vamos a poder disfrutar del inmueble y cuánto dinero nos va a costar, repartido éste último entre los siguientes conceptos: (i) renta mensual, (ii) gastos que tengamos que sufragar relacionados con el uso de la vivienda, y (iii) garantías que nos pida el arrendador, referidas, a su vez, a la fianza, obligatoria por ley, así como a otras garantías adicionales que el arrendador puede requerir para alquilar el inmueble, tales como avales bancarios o depósitos dinerarios por importes a negociar.

Tomada la decisión de convertirnos en arrendatarios, y fijado lo que se refiere a los elementos temporales y económicos del arrendamiento, igualmente sabemos que el aspecto adicional a tener en cuenta a partir de ese momento y durante la vida del arriendo se refiere fundamentalmente a las reparaciones que pueda requerir el inmueble, cuya resolución se centra en la siguiente distribución general de responsabilidades: las obras necesarias para que el inmueble sirva al uso al que se ha destinado corresponden al arrendador y las pequeñas reparaciones corresponden al arrendatario.

A partir de ahí, poco más parece importar respecto de las demás cuestiones que regulan los derechos y deberes de las partes en un contrato de arrendamiento. No obstante, esas “otras cuestiones” con menor protagonismo aparente en los documentos que regulan las relaciones arrendaticias, pueden alcanzar en un momento dado gran relevancia, tanto por sus consecuencias en el ámbito familiar del arrendatario como por su trascendencia económica, por lo que, sin duda alguna, bien merece la pena conocerlas.

Arrendamiento y Familia

La ley de arrendamientos urbanos se ocupa con especial cuidado de regular determinados escenarios en los que el arriendo afecta a las situaciones familiares. Y ello, porque no olvidemos que la última reforma de este texto legal opta por reducir la duración obligatoria de los contratos de arrendamiento, tanto en cuanto a su duración inicial (de cinco a tres años), como a la de las posibles prórrogas (de tres años a un solo año).

Frente a este recorte de plazos, el legislador busca igualmente proteger situaciones tales como las derivadas de crisis matrimoniales, en las que sólo uno de los cónyuges es el titular del contrato de arrendamiento. No obstante, tales protecciones no operan de forma automática, siendo necesario el conocimiento y la ejecución efectiva de determinados actos por parte de aquel que quiera beneficiarse de los derechos que le brinda la norma.

Así por ejemplo, hay que saber que en los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada, siempre y cuando (i) dicho uso le sea atribuido conforme a la normativa civil que le sea de aplicación y (ii) así se lo comunique al arrendador en el plazo de dos meses desde que le fuera notificada la resolución judicial correspondiente. En dicha comunicación remitida por el cónyuge no arrendatario al arrendador, el primero deberá acompañar copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que se refiera al uso de la vivienda. Cumplido lo anterior, el arrendador deberá reconocer como parte arrendataria al cónyuge inicialmente no titular del contrato de arrendamiento. Vemos, por tanto, que en estas situaciones es preciso que el cónyuge no arrendatario lleve a cabo determinadas actuaciones en los plazos señalados por la norma para poder beneficiarse de los derechos que la ley le atribuye.

Supuesto parecido, si bien con plazos más reducidos de reacción, se da en el caso de desistimiento del arrendamiento constante el matrimonio del arrendatario. En este supuesto, la norma plantea dos escenarios:

• Si      el cónyuge titular del contrato de arrendamiento manifiesta su intención      de no renovar el contrato o desistir de él, sin el consentimiento del      otro cónyuge con quien conviva, éste último puede continuar con el      arriendo. El arrendador, en este caso, tiene en su mano requerir a dicho      cónyuge para que manifieste su voluntad sobre este particular. En tal      caso, hay que conocer que el plazo en el que el cónyuge no titular del      arrendamiento debe contestar es de quince      días a contar desde el referido requerimiento, transcurrido el cual      sin recibir el arrendador respuesta alguna, el contrato se extinguirá.

• Si      el cónyuge titular del contrato de arrendamiento abandona el inmueble sin manifestar expresamente la no      renovación o el desistimiento, igualmente el cónyuge no titular podrá      continuar con el arrendamiento, si bien, para que ello ocurra, será      necesario que manifieste al arrendador su voluntad de ser arrendatario en      el plazo de un mes a contar      desde que el abandono tuvo lugar. A falta de notificación en el plazo      establecido, el contrato se extinguirá.

Los mismos derechos descritos para el cónyuge no titular del arrendamiento corresponden a quien viva con el titular del contrato de arrendamiento de forma permanente en análoga relación de afectividad, durante al menos los dos años anteriores al desistimiento o al abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso resulta suficiente la mera convivencia.

Finalmente, la ley también recoge normas aplicables al caso del fallecimiento del arrendatario, teniendo éste último familia, a los efectos de paliar el efecto negativo que podría conllevar la terminación automática del arrendamiento por fallecimiento del arrendatario. En este supuesto, la ley prevé la posibilidad para determinados familiares del arrendatario, de subrogarse en su posición contractual frente al arrendador, si bien para ello establece una serie de trámites a cumplir en unos plazos concretos. En este sentido, quien quiera hacer uso de este derecho de subrogación deberá, no más tarde de los tres meses siguientes al fallecimiento del arrendatario, notificar por escrito al arrendador el hecho del fallecimiento del arrendatario, aportando certificado registral de defunción y la identidad de la persona subrogada, reseñando y acreditando su parentesco con el fallecido.

En este escenario, conviene saber que si una persona tiene derecho a subrogarse por hallarse comprendido en el grupo de personas descritas por la norma, y no tiene intención de proceder a dicha subrogación, es recomendable que informe al arrendador de su renuncia a este derecho. De no  hacerlo, en caso de que se extinga el contrato, será responsable solidario del pago de la renta durante los tres meses en los que pudo ejercitar dicho derecho, según lo descrito en el párrafo anterior.

Arrendamiento y Economía

Es frecuente pensar que el arrendamiento, como contrato que es, queda sujeto en cuanto a temas económicos se refiere, a lo que las partes libremente acuerden. No obstante lo anterior, tal afirmación no se corresponde totalmente con la realidad. Y en tiempos de crisis, como el que se vive en la actualidad, resulta especialmente relevante conocer con detalle aquellos eventuales escenarios que nos pueden requerir de un mayor desembolso económico, de manera, que, si está en nuestras manos, pongamos las herramientas necesarias para evitarlos o, al menos reducirlos.

En este sentido, por ejemplo, es importante que el arrendatario conozca que el arrendador debe respetar ciertos límites en determinados aspectos del arrendamiento.

Si bien, por ejemplo, la renta será la que libremente acuerden las partes, ésta sólo se podrá actualizar en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. Por tanto, no caben actualizaciones en plazos inferiores.

Por lo que se refiere al pago de los gastos generales, es cierto que la ley permite que las partes pacten que tales gastos generales sean a cargo del arrendatario. Pero también es cierto, que durante los tres primeros años del contrato de arrendamiento, la norma legal impone que la suma que el arrendatario haya de abonar por gastos comunes, con excepción de los tributos, sólo pueda incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquél en que pueda incrementarse la renta.

En sede de obras a realizar en la vivienda, es frecuente que los contratos de arrendamiento no entren a regular las obras de mejora. En tal caso, los supuestos de ejecución de obras de mejora se regularan por lo previsto en la ley. Y la ley señala que transcurridos tres años de duración del contrato, la ejecución por el arrendador de obras de mejora en el inmueble le da derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta arrendaticia. Por ello, es importante valorar la posibilidad de negociar la inclusión en el contrato de dicho pacto en contrario, de forma que quede excluido el derecho del arrendador a elevar la renta en tales supuestos.

Siguiendo con las obras de mejora, el arrendatario que las sufra debe saber que tiene derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por tal causa, así como a una indemnización de los gastos que las obras le obliguen a realizar.

Finalmente, por lo que se refiere a la fianza legal arrendaticia, no hay que olvidar que ésta no puede ser superior a una mensualidad de renta, por mucho que sean otras las alegaciones del arrendador, y que con carácter general hay obligación para el arrendador de depositarla en el organismo público correspondiente. Asimismo, hay que tener presente, y así exigirlo llegado el caso, que transcurrido un mes desde la finalización del contrato, si la Administración autonómica o el organismo competente no procediere a la devolución de la fianza, ésta devengará el interés legal correspondiente.

En conclusión, al tomar la decisión de proceder a suscribir un contrato de arrendamiento de vivienda como parte arrendataria, solución que gana cada vez más adeptos en la sociedad española frente a la tradicional preferencia por la adquisición de vivienda, es realmente importante conocer la normativa aplicable a los mismos. Y conocerla en todos sus aspectos, es decir, no solo en aquellos que obviamente nos afectan hoy, sino también en los que nos pueden afectar mañana, tanto para saber qué derechos nos asisten, y cuáles son los procedimientos, trámites y plazos para hacerlos valer, sino también cuáles son las precauciones que debemos contemplar e incluir en el contrato, de manera que nos permitan el día de mañana evitar situaciones no deseadas de difícil marcha atrás.