Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Casi un año llevamos viviendo el cambio de ciclo en el sector inmobiliario español ya que su punto de inflexión lo encontramos al inicio del cuarto trimestre del 2006, como quedó patente con la investigación y publicación del informe Tendencia de Precios del Mercado Inmobiliario 2007 de IPE .
Los primeros síntomas se dejaron notar con la bajada del ritmo de ventas en proyectos de segunda residencia al inicio del presente año y con la mayor presencia de carteles de «Se vende´´ en segunda mano, transmitiéndose paulatinamente esta bajada a un segmento concreto de productos de primera residencia que hasta la fecha habían actuado de comodity o reposición residencial.
Sin embargo, en otros segmentos de primera residencia con mejor nivel de accesibilidad financiera, incluidas las viviendas protegidas -tanto de promoción pública como privada- continúa la lista de espera, de igual forma que existe lista de espera en proyectos residenciales singulares.
Y como nuevas oportunidades de segmentación de productos y reflexión a la medida de las nuevas demandas, el sector terciario sigue creciendo fuerte, tanto en sus consumidores finales como en demanda de los operadores financieros, más rápido incluso que la disponibilidad de ubicaciones, gestión de suelo y licencias de actividad.
Todo ello escribe una página en la historia del sector inmobiliario español, que ha sido la «década de oro´´ del ladrillo hispánico, envidiada en el mundo entero.
Razones no les falta, puesto que como bien publicaba el Instituto Nacional de Estadística, cuando agregamos el sector inmobiliario de forma integral, más sus efectos multiplicadores de 7,89 indicado en las T.I.O. (Tablas Input Output) sobrepasamos el 30% del PIB español.
Y he aquí el dato objetivo, ese 30% sobre el PIB, donde un ajuste suave, en torno al 10% en el sector inmobiliario, puede paralizar el crecimiento económico de España
La generación de riqueza puesta de manifiesto por las turbinas inmobiliarias queda patente en los ritmos medios acumulados anuales de crecimiento de los principales indicadores del sector inmobiliario español, las cuáles se detallan a nivel de España global y por comunidades autónomas en la decimotercera edición del Pulsímetro Inmobiliario nacional, realizado por el equipo de investigación de la Cátedra Inmobiliaria.
De hecho, en la edición nº 13 de este documento presentado el 18 de septiembre en Madrid hemos prescindido de arrojar las previsiones del 2008, dado el momento de cambio de ciclo en el que nos vemos inmersos, alumbrando sin embargo unas estimaciones de cierre para el 2007 y reflexiones para ajustar las estrategias y planes de actuación de cara no sólo al próximo año sino a cómo navegar en la tercera ola inmobiliaria de la democracia española.
Al margen de vaivenes anuales al alza o la baja, son las tasas de crecimiento medias acumuladas anualmente las que marcan la consistencia del sector inmobiliario que cada día exige estrategias a largo plazo, frente a tácticas oportunistas.
La realidad que hoy dibujan las cifras es fruto de los millones de decisiones que han tomado los operadores -«átomos inmobiliarios´´- durante estos años de comprar, vender, alquilar, permutar, aportar, ceder o financiar, desde los propietarios de suelo (públicos o privados, personas físicas o jurídicas) hasta los nuevos propietarios del producto acabado. Y para éstos últimos, serán las nuevas revalorizaciones del metro cuadrado de techo.
No obstante, el proceso de fabricación del producto inmobiliario, sigue conviviendo con la multitarea permanente, la producción por fases, los márgenes de seguridad de cada operador y cómo no, con la difícil tarea de cohesionar equipos que se acaban de conocer al emprender un nuevo proyecto.
Variables todas ellas que darían al traste con la más exigente gestión por proyectos dispuesta a cumplir el plazo de entrega, la calidad comprometida y la no desviación al alza de los costes de ejecución, salvo una apuesta decidida por fabricar talento directivo y empresarial excepcional.
Pues bien, los retos del futuro, precisamente, apuntan por superar las expectativas de los clientes futuros y no simplemente cumplirlas.
El desarrollo de este proceso industrial desde la compra de suelo hasta la licencia de primera ocupación o actividad, se ve rodeado de cuatro paquetes de riesgos básicos, que siguen siendo inherentes al sector inmobiliario.
Dichos riesgos se sintetizan en los urbanísticos (incluidos los jurídicos, legislativos y políticos), los técnicos por la urbanización y edificación, los comerciales (venta y/o renta) y los financieros, puesto que pase lo que pase con los anteriores, la medida de este último nos tiene que permitir torear cualquier situación que se presente.
Los riesgos anteriores están presentes en distintos niveles en cualquier proyecto inmobiliario, y la gestión multiproyecto simultánea lo que hace es disparar dichos riesgos, por lo que de la adecuada compensación de estos resulta la estabilidad de la empresa promotora, constructora y/o inmobiliaria.
Ante el momento que estamos viviendo, desde el punto de vista inmobiliario, es vital colocar, ordenar y priorizar en una cesta todos los proyectos de la empresa en base a tres variables: nivel de riesgo, rentabilidad esperada y tiempo de recuperación.
En función de los porcentajes de inversión en cada punto tridimensional, las estrategias serán unas u otras. Especialmente en función de las expectativas de nuestros futuros clientes en base al tipo de producto inmobiliario y zona donde estemos operando.
Puesto que ante expectativas de pesimismo/incertidumbre de la demanda, se inicia la recuperación, con alegría llega el auge, con la euforia el recalentamiento del ciclo y es con la euforia trasnochada como se inicia la incertidumbre que acaba enfriando las tasas de crecimiento y cambiando nuevamente el ciclo.
El tiempo y el intervalo de cada fase es lo que nunca se sabe hasta que pasa, como si hubiésemos intentado predecir cuándo y cuánto iban a subir los intereses. Se sabía que subirían y hasta probablemente techo 5%, pero cuándo y cuánto lo decide la autoridad monetaria, que en nuestro caso es el Banco Central Europeo. No obstante, aunque nos orientamos con la evolución de los tipos a largo plazo, ya que a los tipos de corto no les quedará más remedio que converger al alza o la baja.
Mientras convergen, y unido a la ampliación de los plazos hipotecarios, resulta que los niveles de accesibilidad económica a la compra del producto inmobiliario se alteran, provocando sus efectos sobre la evolución del precio del inmueble y del suelo, ya que éste último es causa y consecuencia del precio del inmueble acabado.
A estas alturas del año, hay quién tiene los deberes hechos en cuanto a su plan de alternativas y diversificación, máxime cuando la demanda se ha segmentado por puro estiramiento del precio. Y producto de dicha segmentación, unido a la subida de tipos de interés, nos encontramos los siguientes escenarios:
- Demanda que puede y no quiere comprar, normalmente no se le conquista con descuentos, sino con servicios, atenciones, exclusividades, rentabilidad, etc.
- Demanda que quiere y no puede comprar. En este segmento el precio pasa a un segundo plano, lo importante es poder pagarlo mensualmente y la clave la encontramos minimizando el nivel de accesibilidad financiera.
- Demanda que sigue queriendo y `pudiendo comprar, especialmente en productos singulares y terciario encajado a las nuevas corrientes.
En los tres escenarios anteriores no se contempla el de 1992-1995, donde la demanda ni quería, ni podía comprar, entre algunas razones por las tasas de desempleo existentes. Tendremos que estar muy atentos a la evolución del paro real, o mejor dicho, a la capacidad de pago mensual, puesto que es la única clave que nos puede generar escenarios similares.
Como primer paso ante el ajuste que nos exige el mercado, hay que evaluar los puntos críticos de cada proyecto y verificar su viabilidad, asegurando alcanzar en tiempo los puntos muertos, recalcular las necesidades de tesorería según el periodo medio de maduración de cada proyecto y finalmente verificar que los márgenes, rentabilidades económicas, niveles de apalancamiento y efecto impositivo, siguen manteniendo rentabilidades financieras que compensen los riesgos inherentes al desarrollo inmobiliario.
De lo contrario, vuelta atrás, reflexionar, innovar, marcar diferencias y sobre todo actuar, siendo la materia prima para la activación de este proceso de ajuste el capital humano de cada compañía. De su preparación, entrenamiento, compromiso, ilusión y motivación dependerá que seamos capaces de segmentarnos en oferta y ver oportunidades donde otros ven problemas.
Con esta edición del Pulsímetro Inmobiliario, cuyas estimaciones principales las sintetizamos con una caída de un 16,24% en proyectos visados en España durante el 2007, pese a que las variaciones acumuladas del periodo 2000-2007 de los indicadores que representan obra nueva (proyectos visados, iniciados y terminados) son el símbolo de la estabilización, situándose en torno al 8% en todos los casos.
Por su parte, el decremento estimado de los proyectos iniciados para este año es cercano al 14%, mientras que las viviendas terminadas gozan todavía de un crecimiento positivo y siguen aumentando a ritmos del 5,75%, aunque en algunos casos suponga acumular stock pendiente de venta.
Además, según los datos que se desprenden, los niveles de accesibilidad financiera a la vivienda han empeorado, incrementando en un tercio a los existentes en el 2000. Hoy son necesarios dos sueldos medios para adquirir una vivienda media en propiedad y poder vivir, provocando, por un lado, una parada en la venta de primera mano y, por otro, un aumento del stock de producto acabado.
Más que nunca, es necesaria una política activa de vivienda que satisfaga las necesidades de disfrute de una vivienda en función de la situación (laboral, familiar, por estudios o por discapacidades) de las personas durante toda su vida.
Asimismo, la inversión en infraestructuras se convierte en otra clave importante para paliar el desempleo. Por cada 10 viviendas que se dejen de construir hace falta 1 millón de euros de inversión pública para mantener el empleo. Cada una de estas 10 viviendas que no se construyan se traduce en una media de 20/30 personas en busca de nuevo trabajo.
De ahí se deriva, a nuestro juicio, que el desarrollo de nuevas infraestructuras resulta fundamental para frenar el «parón´´ del sector privado.
Respecto al mercado hipotecario, el Pulsímetro Inmobiliario estima que para el año 2007 en España el número de hipotecas constituidas bajará casi un 3%, mientras que el volumen de negocio hipotecario seguirá creciendo siendo superior a los 270.000 millones de euros, dado a la inercia del sector ante la entrega de las viviendas vendidas en contrato-privado en los dos últimos años.
Por su parte, la hipoteca media española se estima que supere en 2007 los 160.000 euros, lo que arroja signos de estabilización respecto a años anteriores, manteniendo niveles de accesibilidad económica a la vivienda respecto a salarios medios muy altos.
Son momentos interesantes y de transición hacia nuevos ciclos expansivos, ya que con todo lo desarrollado en ésta década más la historia inmobiliaria española, cerramos el 2007 con cerca de 25 millones de viviendas, menos de un 3% de suelo artificial respecto a los más de 500.000 km2 de territorio español, y con un consumo de agua residencial del 11% del total consumo español.
Paradojas de dos sectores productivos, el agrario consume la mitad del territorio, dos tercios del agua y aporta menos del 3% al PIB, frente al inmobiliario agregado con un 2% del territorio, menos de un cuarto del agua, incluidas las actividades comerciales e industriales, y un 30% del PIB.
Nuestros grandes retos para el 2008 y siguientes años son conseguir nuevos desarrollos urbanísticos e inmobiliarios sostenibles, donde la gran clave está en el capital humano del sector inmobiliario.
Es el momento de actuar ejecutando las infraestructuras estratégicas, de forma privada y pública, para seguir rentabilizando armónicamente con el medio ambiente nuestra ventaja competitiva a nivel mundial. Con ello garantizaremos el crecimiento del PIB, puesto que el producto exterior bruto (PEB) ya está creciendo gracias a exportar nuestro modelo de generación de riqueza a través de la palanca del sector inmobiliario y su distribución atomizada.
Como bien dice el refranero español «el saber no ocupa lugar, y el que sabe ocupa buenos lugares´´. En España o en el resto del mundo.
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