Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Mientras se discute si es la crisis generada por el sector inmobiliario la que ha comportado una situación de recesión en la economía, o es esta recesión económica la que ha llevado el sector a la crisis, nos encontramos como en la fábula de Tomas de Iriarte –de galgos o podencos–, que no se aportan medidas para poder resolver una situación que con independencia de su origen y calificación, está comportando una fuerte reducción de la actividad empresarial, un aumento considerable de mano de obra que pasa a engrosar las listas del paro y una inestabilidad financiera creciente, en definitiva un deterioro en el tejido económico y social
Ante un cambio de escenario que tiende a empeorar, como sucede ahora, el conocer las causas, las razones o las circunstancias que han dado lugar a ello, ayuda para poder establecer medida de actuación que eviten, minimicen o en todo caso superen los acontecimientos adversos. En esta línea, es aconsejable situar el actual entorno del sector inmobiliario, el cual parece (a tenor de las manifestaciones más recurrentes) ser la causa de todos los males cuando es en realidad una consecuencia de un cambio en el entorno económico.
Estamos inmersos en una etapa recesiva, que según su acepción económica, se define como una disminución importante de la actividad comercial e industrial, aunque todavía se siga hablando de crisis sectorial, debido al cambio importante en el desarrollo del proceso económico que dió lugar a la inestabilidad vivida en el mercado inmobiliario y que ahora se refleja en otros sectores como el del automóvil o el de los electrodomésticos.
Esta es la situación de la economía generada a partir de las tensiones sufridas por el sector financiero y derivadas de unas políticas expansivas en su actividad crediticia y por una concentración en la financiación de proyectos de lenta rotación, que les ha impedido tener margen de maniobra en el momento en el que la captación de recursos se ha visto frenada, básicamente en la venta de sus productos financieros en el mercado exterior.
En este contexto, y ante la necesidad y demanda de respuestas rápidas, eficaces y efectivas, nos encontramos con un escenario que no parece saber muy bien cómo responder a tenor de la casi nula solución que ahora se ha generado, tanto desde las administraciones públicas, negando en primer lugar la crítica situación y minimizando después sus efectos, como desde el sector financiero primer responsable de la evolución actual. Ha faltado agilidad, aunque también crea cierta distorsión y contradicciones los nuevos conocedores de los diferentes sectores, sobretodo el inmobiliario, con aportaciones en ocasiones muy peregrinas.
La falta de reacción de la administración es notoria. Salvo presentar proyectos de desarrollo urbanístico (necesarios desde hace años) para atender una demanda importante de viviendas para cientos de miles de familias, que previsiblemente no verán los primeros frutos hasta el final de esta legislatura (tres/cuatro años), o voluntaristas como el deseo de –recolocar– los trabajadores de la construcción que están perdiendo sus puestos de trabajo. La falta de medidas concretas tendentes a incentivar la compra, motivar la adquisición de una vivienda, e incluso los mensajes subliminales de futuras reducciones de precios, poco nada pueden ayudar a un sector que cubre más del 60% del PIB nacional.
Llama la atención la respuesta de las entidades financieras, en este aspecto no existe diferencia entre bancos y cajas de ahorro, actuando (salvo un número muy limitado de ellas) todas a una con un –cierre– total de las arcas, negando sistemáticamente cualquier solicitud de financiación, incluso aquellas que ya se habían comprometido. Aplicando la máxima según la cual ante la duda la mejor actuación es no hacer nada. Con ello han acelerado, cuando no provocado esta situación de recesión que antes indicábamos.
No se trata tan sólo del sector financiero español, ha sido posiblemente por efecto de la globalización de los mercados (y el financiero es el primero y mas globalizado) una actuación que han vivido muchos de los mercados afectados. El origen en todos ellos, con las salvedades de mayor o menor cobertura de riesgo, (en España debemos indicar que el nivel de solvencia es notoriamente alto) es la falta de liquidez del sistema, consecuencia de un exceso de actividad basado en la premisa (demostrada falsa) de que la economía funcionaba bien, como si las estacionalidades, los procesos cíclicos o la ley de oferta y demanda no tuvieran ninguna incidencia.
Es cierto que el desencadenante fue la concesión de hipotecas subprime en EE.UU. aunque el mercado no fue quien motivo la concesión de créditos sin garantías, fue la propia propuesta de las entidades de crédito quienes actuaron y potenciaron este producto.
No fue, si nos situamos en nuestro propio mercado, la demanda la que obligó a las entidades financieras a dar créditos a proyectos de desarrollo urbanísticos de dudosa viabilidad, ni tampoco fue el mercado quien forzó a las entidades de crédito a generar una avalancha de ofertas para financiar proyectos, fueron los propios bancos y cajas de ahorro quienes se ofrecieron, viendo en ello una fuente de captación de negocio y de crecimiento.
Es cierto que los promotores, los adquirentes de pisos, los que se incorporaban al sector con la compra de un solar, podían haberse negado a tales ofertas, aunque en muchas ocasiones se sentían casi empujados a incrementar su actividad promotora. Pero pensemos que no han sido los estados de crisis primero y recesión después las que han provocado esta situación, es precisamente este nuevo escenario el que fuerza, en alguno casos, la crisis en las empresas e incluso a instar in extremis concurso de acreedores.
Con ello no podemos focalizar toda la responsabilidad en las entidades financieras ahora que no atienden nuestras necesidades, mientras eran considerados excelentes compañeros de viajes cuando si lo hacían. Aunque si existe una razón de queja y es la nula respuesta que dan al cambio de escenario.
Se pueden apuntar varias razones para ello, la obvia y manifiesta, que ya hemos expuesto de falta de liquidez, pero también hay otra tal vez más difícil de detectar, aunque muy directamente implicada y es la falta de experiencia en el sector financiero para acometer situaciones de crisis graves y de recesión.
Recientemente un banquero (es cierto que no de nuestra geografía) declaraba en una entrevista que lo que aportaba como referente de su solvencia, era la edad y sobretodo una experiencia vivida en entornos difíciles y complejos.
Hoy si analizamos la situación de los responsables de muchas de las entidades financieras (en el ámbito global, sin necesidad de centrarlo en nuestra geografía más próxima), nos encontramos con un alto número de directivos que han vivido profesionalmente siempre en una etapa de expansión y crecimiento, sin verdaderos problemas y por supuesto sin crisis ni recesiones. Desde el año 1.990 en nuestro país no se había vivido una situación como la actual, de ello hace ya 18 años. Es lógico que en muchos casos la vacuna que comporta vivir estas situaciones, no exista.
No se puede afirmar que esta falta de experiencia en la crisis sea razón o causa de la poca respuesta del sector financiero, pero, tal vez una visión un poco menos catastrofista o cautelosa permitiría salvar ciertas situaciones que ahora desembocan en potenciales cierres de empresas.
Es siempre más fácil anunciar noticias negativas que positivas, con las primeras un error de cálculo mejora el resultado, en tanto que un error en las positivas, sitúa al analista en una posición incómoda. Por ello tal vez abundan los mensajes de agentes surgidos en los actuales momentos que nos anuncian cada día previsiones negativas, una de las mas recurrentes son las reducciones de los precios de las viviendas de ordenes del 20/30% y más antes de final de este año, basándose en datos que no hemos podido contrastar( salvo la venda de pisos usados los cuales fluctúan en función de la necesidad económica del vendedor y que no responde a la ratio de coste/beneficio), aunque si hay unos datos que nos indican que tal situación resulta francamente difícil que se produzca en el ámbito de mercado,(salvando la excepción que actúa con categoría de anécdota).
El establecer reducciones en los precios de este orden comportaría que los promotores de viviendas no tan sólo no obtendrían beneficio alguno en sus proyectos, cosa que realmente algunos se ven obligados a asumir, sino que tendrían que aportar niveles importantes de recursos propios para cubrir las perdidas que tales ventas les provocarían. Resulta difícil pensar que un empresario cuyo objetivo principal es la actividad y desarrollo de su empresa, la sacrifique para generar unas ventas.
Todo ello esta comportando una situación delicada, difícil de gestionar y con pocas actuaciones a realizar por el propio sector, salvo la reducción de actividad que ya se esta manifestando en los nuevos proyectos presentados. La aportación de las entidades financieras negando financiación de manera sistemática para la compra de vivienda, la poca tranquilidad que genera la recesión que se esta gestando y los anuncios de los –expertos– que parecen indicar que las viviendas van a caen en picado su valor, nos lleva a una cierta sensación de impotencia. Aunque ciertamente esta etapa económica no parece tener previsión de superar el horizonte del año 2.010, si es cierto que va a ser dura.
Las recetas milagrosas no existen, los soportes externos son escasos y el mercado aunque necesitado de producto, es temeroso de invertir, por ello ahora se trata de tener suficiente pulmón, entendido como capacidad empresarial y económica, margen de maniobra para reajustar la producción y poder hacer frente a los dos próximos años, para después ir recuperando de forma paulatina cierta normalidad, lo que no significa que se vuelva a la situación de los últimos tiempos.
Deberemos para ello pasar la enfermedad (recesión) y esperemos que podamos quedar inoculados de su vacuna para detectar en tiempos futuros sus síntomas, como la euforia, la autocomplacencia, el exceso de seguridad y sobretodo creer que a nosotros nunca nos va a pasar.
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