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Gema Luna Extremera. Abogada de LEAN Abogados
La formalización de un contrato de arrendamiento conlleva necesariamente la existencia de una relación entre el propietario del inmueble y el arrendatario. Esta relación puede verse deteriorada por las diferentes circunstancias que se produzcan mientras se mantenga vigente el contrato de alquiler.
Una de las situaciones que frecuentemente experimentan las partes de un contrato de arrendamiento es la realización de obras en el inmueble objeto del mencionado contrato. Aunque nuestra legislación regula este supuesto, hay ciertos extremos y matices que crean incertidumbre por no estar totalmente delimitados y que, en consecuencia, suelen producir desavenencias entre el arrendador y el inquilino. Aunque la mayor parte de las mismas tienen como origen el pago de los costes derivados de la ejecución de las obras, surgen otras cuestiones a raíz de esta, tales como si el arrendatario está obligado a soportarlas y si el hecho de que dichas obras conlleven ciertas mejoras en el inmueble capacita al arrendador para aumentar el alquiler establecido.
A continuación, se plantean las principales cuestiones o dudas que pueden surgir cuando nos encontramos ante la ejecución de obras en un inmueble arrendado.
¿Quién debe sufragar las obras que se realicen en el inmueble arrendado?
Para poder determinar quién debe hacer frente a los gastos de las obras, ha de establecerse, en primer lugar, ante qué tipo de obras nos encontramos. Las mismas, conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, “LAU”), se clasifican de la forma que sigue:
- Obras de conservación
Hablamos de obras de conservación cuando nos referimos a aquellas que son necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.
La regla general es que los costes derivados de la realización de este tipo de obras deben ser abonados por el arrendador, ya que las mismas están encaminadas a mantener el inmueble en un estado que permita la consecución del fin del contrato.
No obstante, existen excepciones a la anterior regla. De esta forma, cuando las obras estén destinadas a reparar deterioros que son imputables al arrendatario, el arrendador no tendrá la obligación de sufragarlas. La complejidad aquí radica en poder demostrar que el deterioro tiene como origen el comportamiento mantenido por el inquilino que, por su actitud negligente, ha provocado que se genere el daño en cuestión.
Tampoco correrán a cargo del propietario las denominadas “pequeñas reparaciones” (artículo 21.4 LAU), englobándose dentro de este concepto todos aquellos trabajos que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Esta es una de las definiciones que más controversia genera pues, a pesar de existir jurisprudencia y doctrina relacionada con el término, siguen existiendo dudas sobre qué tipo de reparaciones encajan en este concepto.
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