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El modelo de vivienda media más solicitada por los españoles se corresponde con un piso en altura, de tres dormitorios, de unos 103 m2 y un precio medio de venta de 174.104 . Estas son las principales conclusiones que se desprenden del informe realizado por expocasa.com, tras analizar 187.749 solicitudes de información realizadas.
Según el análisis de los datos, el precio medio de la vivienda demandada en España sería de 174.104 . El análisis por Comunidades Autónomas refleja que Madrid (274.841 ), País Vasco (252.463 ) y Cataluña (246.204 ) son las que demandan inmuebles con precios más elevados. En el extremo opuesto y con más de 100.000 de diferencia estaría la demanda de los habitantes de Melilla, donde la búsqueda se centra en inmuebles de 64.082 .
Por detrás están Cantabria (200.739 ), Islas Baleares (197.002 ), Andalucía (191.542 ), Navarra (181.001 ), Islas Canarias (178.053 ) y Aragón (176.194 ).
Por debajo de la media nacional, nos encontramos las comunidades de Castilla La Mancha (171.911 ), Murcia (160.487 ), Ceuta (157.723 ), Valencia (157.539 ) y Galicia (153.244 ). Ocupando los puestos más bajos del ranking se encuentran Castilla y León (147.437 ), La Rioja (144.352 ), Asturias (142.892 ) y Extremadura (110.275 ).
En cuanto a las poblaciones más demandadas las grandes capitales de autonomías ocupan los primeros lugares, seguidos de las zonas costeras y de ciudades aledañas a éstas capitales.
El piso situado en un bloque de vecinos es el tipo de vivienda más demandado en todas las Comunidades, con excepción de Extremadura, donde la demanda de vivienda unifamiliar (50,50%) es superior a la demanda de vivienda en altura (49,50%). Ceuta y Melilla lideran la demanda de vivienda en altura con un 100%, seguidas de País Vasco, Madrid y Valencia, que rondan el 80% de demanda.
Cataluña, Canarias, Murcia, Aragón, Baleares, Andalucía y Galicia serían las siguientes comunidades en el ranking, con porcentajes de demanda por encima del 70% en viviendas en altura. La demanda en La Rioja, Castilla y León, Cantabria, Navarra, Asturias y Castilla La Mancha es similar en ambos tipos de vivienda, rondando cifras del 50%, con un ligero predominio en todas ellas de los pisos en bloques de altura.
La superficie media de los inmuebles demandados es de 103 m2 siendo los más amplios los buscados por los castellano manchegos (127m2), seguidos por los extremeños (buscan viviendas de 123 m2) y por los navarros (119 m2)
Por debajo de la media nacional de 103 m2, se encuentran el resto de comunidades autónomas, cántabros (108 m2 ), gallegos y murcianos (106 y 104 m2 respectivamente).
Seguirían La Rioja y Castilla y León (ambas 103m2), Asturias (102m2), Andalucía (101m2), Islas Canarias (100m2). Por debajo de los 100m2 encontramos Valencia (97m2), Ceuta y Melilla (94m2), Cataluña (93m2), Aragón (93m2), Islas Baleares (93m2), Madrid (93m2) y País Vasco (89m2)
En cuanto al número de habitaciones por inmueble, tres dormitorios es la media en todas las Comunidades, a excepción de Aragón y las Islas Baleares donde la demanda se inclina hacia viviendas con dos habitaciones con un 34,04% y un 34,40% respectivamente. Las Comunidades Autónomas con mayor demanda de viviendas de una sola habitación son Baleares (19,81%) y Madrid (19,55%).
Poblaciones más demandadas
1.- Madrid
2.- Barcelona
3.- Valencia
4.- Sevilla
5.- Alicante
6.- Alcalá de Henares
7.- Málaga
8.- Valladolid
9.- Móstoles
10.- Vigo
Desde HERCESA han experimentado que la mayoría de los clientes solicitan viviendas con zonas comunes donde poder disfrutar de su tiempo libre y poder tener a sus hijos disfrutando de buenas instalaciones a la vez que están controlados.
También hay que destacar que los clientes reclaman habitualmente viviendas grandes, lo que pasa es que dado el precio actual de la vivienda, en general la superficie de las casas se ha ido reduciendo progresivamente. También siguen siendo muy reclamadas las viviendas unifamiliares, primando la ubicación y superficie de las mismas.
En nuestros casos la vivienda unifamiliar más reclamada es la denominada m-5, vivienda pareada con una o dos plantas y un amplio jardín. Por otra parte, y desde el punto de vista de la vivienda en altura, las más vendidas son las de 2 y 3 dormitorios.
De todas maneras, el problema es que no siempre coincide la petición de los clientes con lo que compran, ya que no siempre coincide su petición con la oferta.
Pero no podemos dejar de mencionar la gran demanda existente entre la gente joven de la vivienda protegida, donde Hercesa cuenta con una cartera de más de 3.500 viviendas de las que este año 2007 pondrá una gran parte de ellas a la venta. La vivienda protegida es un gran medio para facilitar el acceso a la primera vivienda, que cuenta además con grandes ayudas por parte del estado y la comunidad autónoma correspondiente. En Hercesa tenemos una amplia experiencia en éste ámbito, pues desde hace mucho tiempo y en diferentes comunidades hemos realizado varias promociones de este tipo. También cabe destacar que tenemos varios acuerdos con distintas administraciones a través de los cuales se pondrán un buen número de viviendas protegidas en régimen de alquiler, algunas incluso con opción de compra, y siempre al precio del modulo estipulado, lo que supone sin duda una gran demanda entre nuestros clientes.
Tipología de segundas residencias que más se venden.
Desde la consultora King Sturge se trabaja principalmente en las mejores zonas de los barrios de Chamberí y Salamanca. Nuestra oferta está principalmente compuesta de viviendas a partir de 180 m2, en buen estado (para entrar a vivir) o completamente para a reformar; esta última opción es cada vez más habitual entre los compradores. El precio medio del metro cuadrado en viviendas sin reformar está en 5.500 , mientras que la media del metro cuadrado de las viviendas que ofrecemos reformadas es de 7.500 .
Podemos destacar que los compradores buscan cada vez más la perfección, y no les importa esperar el tiempo que sea necesario hasta conseguir una vivienda con todas las características que consideran las más óptimas. Y aún así, no están dispuestos a pagar cualquier precio por ella. Todo esto conlleva a que los ciclos de venta se hacen más largos, estando la media actualmente en 8-9 meses.
Tipología de naves industriales
MADRID
En La Comunidad de Madrid, la ubicación de áreas industriales se localizan principalmente en sitios próximos a vías de alta ocupación que se utilizan para el tránsito de personas y cruce de mercancías y donde cada vez más la expansión de población es notable, dadas las nuevas urbanizaciones realizadas en los últimos años.
Para Madrid se estima un stock de espacio industrial construido de unos 30 millones de metros cuadrados, repartidos por los ejes geográficos especificados entes según el siguiente gráfico:
Este volumen engloba plataformas logísticas, medianas superficies, así como mini-naves.
Por tipo de producto se pueden distinguir tres categorías en función del espacio ocupado:
Mini-nave: Hasta 300 metros cuadrados.
Nave Pequeña: Entre los 300 y los 1.000 metros cuadrados.
Nave Mediana: Entre los 1.000 y los 3.000 metros cuadrados.
Nave Grande: Más de 3.000 metros cuadrados.
En cada área se pueden encontrar naves de todos los tamaños, pero particularmente en los ejes donde el desarrollo industrial es más reciente, las naves son más modernas y con características constructoras adaptabas a normativa. Donde se pueden localizar producto más antiguo es en la A-II y en ciertas zonas del sur, próximas a la A-IV.
En líneas generales y sin poder establecer una norma rígida, se puede afirmar que, hablando de porcentajes. El :
- 5% para superficies mayores de 3.000 mÁ¢–°Â¤
- 25% para superficies entre 500 y 3.000 mÁ¢–°Â¤
- 70% para superficies inferiores a 500 mÁ¢–°Â¤
En cuanto a si es en compra o alquiler la demanda para superficies inferiores a 1.000 mÁ¢–°Â¤, la proporción es de 60% para la compra y el 40 % alquiler. Para superficies mayores a 1.000 mÁ¢–°Â¤ la proporción es prácticamente idéntica.
El verdadero protagonista de este segmento, para grandes espacios lo forman los operadores logísticos, aunque en el segmento de las mini-naves los movimientos son muy fuertes y se mantendrá esta tendencia, siempre que se mantenga la tónica de optimismo económico.
La absorción total, tanto en compra como en régimen de alquiler se mantiene notablemente al alza y nuestra estimación es que se han superado los 2,7 millones de metros cuadrados en el 2006. La demanda de pequeñas superficies podría verse mermada respecto a la absorción de ejercicios anteriores.
La subida de los tipos de interés, la permanencia de esta tendencia a medio plazo y el incremento de los precios podría enfriar ligeramente el ritmo de avance de este producto. El segmento de medianas se caracteriza por la escasez de producto de calidad y la falta de suelo finalista apropiado para desarrollar esta construcción. Es difícil comprar o alquilar superficies medianas. La opción más acertada para este tipo de superficie es el llamado «Llave en Mano´´. A realizar por el promotor.
Los grandes espacios cuentan con los mismos problemas que las medianas sobre todo para el desarrollo de actividades de transportes y almacenaje. Estas empresas optan por salir hacia radios de unos 70 kilómetros, donde agrupan sus terminales con el fin de ahorrar costes y ganar en operatividad. Allí el suelo es más barato, existe más superficie disponible y se encuentran en el ámbito de una autovía o autopista.
Por actividades se puede decir que entorno el 36% se destina a negocios de PYMEÁÂ¥s, el 58% a actividades logísticas de distribución y almacenaje y el resto a actividades comerciales.
Sin embargo, la disponibilidad actual ha descendido a lo largo del 2006, situándose en torno a los 650.000 metros cuadrados, lo que supone un descenso en su tasa interanual del 15%. A lo largo de los dos próximos años, saldrán nuevos proyectos que se han visado en el 2005 y 2006, lo que aumentará, en principio, la oferta de producto. San Fernando de Henares ha sido probablemente la ciudad donde más proyectos se han desarrollado e el 2006.
La oferta futura se centrará en la A-II y la A-IV junto a sus radiales y parte de la A-42, gran vía que circunvalará desde la A-VI hasta la A-III, pasando por la A-V y la A-IV, según proyecto. Con la estimación de metros disponibles, la tasa de disponibilidad de espacios industriales aptos para el desarrollo de una actividad económica ha descendido hasta el 2,6%, lo que supone un descenso respecto del año anterior de prácticamente el 19%.
BARCELONA
El segmento inmobiliario industrial en Barcelona y alrededores cuenta con el problema de la limitación geográfica por una parte el mar y por la otra la montaña. Por ello grandes demandantes de suelos y grandes superficies busquen localizaciones en áreas próximas como Tarragona.
La demanda de producto inmobiliario de uso industrial en Barcelona se mantiene activa, fundamentalmente en la opción de compra más que en alquiler aunque puede que la segunda manera recupere protagonismo en el 2007. Seguirá produciéndose el desplazamiento propio de empresas que tienen en propiedad superficies de tamaño pequeño o medio y debido a la expansión de su negocio opten por analizar fórmulas alternativas en la búsqueda de mayores superficies como vender o alquilar los espacios en propiedad y alejarse del centro urbano y optar por el alquiler o «llave en mano´´.
El producto por excelencia más demandado son las mininaves, tanto a nivel de inversor privado, como por pequeños negocios, en particular los espacios de menos de 1.500 m2 dado que el entramado empresarial de nuestro país está constituido en más del 95%, por PYMEÁÂ¥s.
El principal problema de este segmento sigue siendo el desequilibrio entre oferta y demanda.
El nivel de demanda industrial en el área metropolitana de Barcelona continúa con su tendencia alcista, a pesar de la elevada escasez de suelo finalista para este uso, obligando a las empresas a salir a distancias más alejadas del centro, en torno a los 60, 70 kilómetros y optando por la modalidad de compra más que de alquiler.
Respecto a la absorción por actividad, el almacenaje y la distribución ocupan más del 56% y le siguen las actividades comerciales con el 20% y la industria pura el resto. El stock total de espacios industriales construidos, que estimamos en Barcelona, ronda los 13 millones de metros cuadrados.
La superficie disponible en la región de Barcelona se sitúa próxima a los 400.000 m2, arrojando una tasa de disponibilidad en descenso, la cual ronda el 3,1% en términos generales, llegando incluso a ser nula en algunas poblaciones.
Actualmente se pueden localizar promociones de naves de obra nueva en el área metropolitana pero a precios desorbitados. Los futuros proyectos a desarrollar suelen dilatarse en el tiempo hasta obtener la licencia de inicio de obras, después de esto el ritmo de construcción es más rápido, durando las promociones una media de 11 a 14 meses.
Las nuevas áreas a consolidar para usos industrial y logístico se encuentran en el Corredor de la AP-7, dirección sur, como Penedés y Tarragona. En dirección norte se localizan áreas como el Vallés Oriental y La Selva. En la comarca de lÁÂ¥Anoia se prevén nuevos desarrollos consecuencia de la mejora del trazado y del firme de la A-2.
Los alquileres a lo largo del 2006 han experimentado incrementos próximos al 6% en muchas zonas de Cataluña. Los mayores incrementos se han producido en el segmento de mininaves, donde la demanda ha sido mayor. Respecto a grandes superficies.
Se aprecian rentas elevadas en torno a los 8 euros/m2/mes en la zona prime del Baix Llobregat, así como en la zona del aeropuerto y puerto donde éstas alcanzan casi los 9 euros. El motivo es el de siempre y al que nos tiene acostumbrado el mercado; la escasez de suelo. Esto vuelve a indicarnos el camino a retirarse a zonas más alejadas con el fin de conseguir rentas más asequibles.
Respecto a precios de venta de naves industriales, en las zonas indicadas anteriormente los precios rondan los 2.000 euros/m2/mes, siendo las más bajas las de la zona de Bages donde éstos se encuentran en la zona de los 650 euros/m2/mes.
VALENCIA
La situación económica en Valencia acompaña las perspectivas de crecimiento del segmento industrial y logístico en la ciudad, contando con 5 parques logísticos y un notable interés n la construcción de promociones de obra nueva de mini-naves.
Como viene siendo habitual la demanda se distribuye entre PYMEÁÂ¥s y grandes empresas y multinacionales. Las primeras compran sus espacios para desarrollar sus negocios, mientras que las segundas optan por el alquiler.
Importantes desarrollos se ubican en la zona de Ribarroja, además de la zona sur con cuatro desarrollos cercanos al puerto y la zona ZAL.
Destacamos desde King sturge la provincia de Castellón, con suelo para edificar y área a tener en cuenta. Es importante mencionar las renovaciones de autovías y vías nuevas, así como otro tipo de infraestructuras con motivo de la Copa América, que repercutirán positivamente en nuestro sector. Las rentas de alquiler no sobrepasan en ninguna zona los 5,5 euros/m2/mes y se encuentran en la zona sur en la V-31 y N-322.
Los precios de venta de naves oscilan entre los 481 y los 1.110 euros/m2.
Naves Industriales Suelo Industrial
ANDALUCIA
Francisco Novella, Director de Industrial en Andalucía de Jones Lang LaSalle.: El mercado andaluz en general, está plagado de actuaciones industriales intensivas, entendiendo como tales aquellas promociones, que contemplan la construcción de naves que oscilan entre los 150 y 300 m´´. La demanda actual está abanderada fundamentalmente por inversores locales, conocedores de los cambios de uso que han sufrido o van a sufrir las zonas industriales próximas a casco urbano, fundamentalmente de las capitales de provincia y que se han visto afectadas en un sentido u otro por las revisiones de los distintos PGOUs. La demanda de éstas superficies, responde a la tipología de empresa que opera en nuestra comunidad autónoma, basada fundamentalmente en pymes y empresas de servicios que no necesitan de mucho espacio. Por otro lado, las grandes promotoras que solicitan suelo para sus desarrollos, hacen especial hincapié, en que las parcelas netas resultantes del desarrollo de un plan parcial sean de uso intensivo, lo que les permite desarrollar promociones que pueden acoger como clientes tanto a industrias que necesitan poca superficie, como a aquellas, que necesitando más metros, pueden unir módulos como solución a sus necesidades de espacio. Ni que decir tiene, que aproximadamente el 25% de estas promociones, suelen tener como destinatarios a inversores locales, que absorben la demanda de pequeñas superficies en régimen de alquiler.Existe un nicho reducido, sin dejar de ser importante, de empresas que han de encontrar acomodo en zonas industriales que les permita superficies mayores, de ahí, que la mayoría de las promociones que se están poniendo en marcha, compaginen el uso intensivo con el extensivo (parcela mínima 2.500 m´´), siendo la proporción entre uno y otro del 80-20%.
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