¿Qué responsabilidades asume la comunidad de propietarios en el caso de obras comunitarias?

José Ricardo Pardo Gato. Abogado. Técnico Superior de Prevención de Riesgos Laborales.

SUMARIO

• OBLIGACIONES Y DERECHOS DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
• OBLIGACIONES DEL CONTRATISTA CON LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
• RESPONSABILIDADES DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS POR OBRAS
• RECOMENDACIONES

EN BREVE Si la comunidad de propietarios lleva a cabo obras para la reparación, mantenimiento o mejora de sus elementos comunes, ésta asume la figura de promotor [persona física o jurídica, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación (artículo 9 Ley 38/1999)].

• OBLIGACIONES Y DERECHOS DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
• Obligaciones

– Antes de contratar, c. Así, si se trata de una empresa (S.A., S.L., S.L.U., etc.) deberá requerirle y esta aportar:

+ Escritura de constitución y poder: la empresa ha de estar inscrita en el Registro Mercantil y la persona que firma el contrato debe aparecer como apoderada de la empresa. Si esa persona no aparece en la escritura de constitución, deberá aportar escritura de apoderamiento.

+ Certificado de Registro de Empresas Acreditadas para la Construcción (REA).

+ Código de Identificación Fiscal (CIF).

+ Alta de la sociedad en la Seguridad Social y certificado de la Tesorería General de la Seguridad Social de estar al corriente del pago de cuotas a la Seguridad Social (artículo 42 del Estatuto de los Trabajadores).

+ Certificado de la Agencia Tributaria de encontrarse al corriente de las obligaciones tributarias, con validez máxima de 12 meses [artículo 43.1.f) LGT].

+ Alta en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE) y el recibo vigente pagado. Existen algunas excepciones por los que la contratista puede estar exenta.

+ Póliza de seguro de convenio colectivo y recibo de estar al corriente de pago.

+ Póliza de seguro de responsabilidad civil y recibo de estar al corriente de pago.

– La comunidad de propietarios deberá facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto de obras (artículo 9.2 Ley 38/1999).

– La comunidad de propietarios deberá gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas (artículo 9.2 Ley 38/1999).

– Con independencia del seguro que suscriba o tenga suscrito la empresa contratista, la comunidad de propietarios deberá suscribir asimismo seguro de daños que cubra las posibles responsabilidades civiles (artículo 9.2 Ley 38/1999).

– En materia laboral y de prevención de riesgos laborales, la comunidad de propietarios deberá exigir a la empresa contratista:

+ Contrato y recibo en vigor con la Mutua de Accidentes de Trabajo y enfermedades profesionales.

+ Contrato y recibo en vigor con el Servicio de Prevención de accidentes laborales, o acreditación de la modalidad elegida en materia de prevención de riesgos laborales.

+ Listado de personas que van a trabajar en la obra, y de cada uno de ellos: parte de alta en la Seguridad Social; últimos TC1 y TC2 (en caso de que estén dados de alta desde hace más de un mes); en el supuesto de trabajadores no pertenecientes a la Unión Europea, permiso de residencia y trabajo en España; y acreditaciones laborales en materia de prevención de riesgos laborales (formación básica y específica, certificado médico de aptitud para cada puesto de trabajo; recibís firmados de entrega de elementos y equipos de protección individual, etc.).

+ Nombramiento por parte de la empresa del trabajador designado como responsable de seguridad.

– La comunidad de propietarios deberá designar al técnico competente para la elaboración del estudio de seguridad y salud. En los casos en los que sea necesario, un coordinador en materia de seguridad y salud, al que le corresponderá elaborar o hacer que se elabore dicho estudio (artículos 4, 5 y 6 Real Decreto 1627/1997).

• Dicha designación no exime a la comunidad de propietarios de sus responsabilidades como promotor (artículo 3 Real Decreto 1627/1997).

• Derechos

– La comunidad de propietarios además de obligación tiene derecho a recibir toda la documentación precedente solicitada a la empresa contratista.

– La comunidad de propietarios podrá elegir libremente al contratista y contratar directamente con cuantos contratistas estime oportuno, ya sean personas físicas o jurídicas [artículo 5.2.a) Ley 32/2006].

– Si la contratista incumple el contrato que tiene con la comunidad de propietarios, ésta tiene derecho a contratar con otra empresa: bien una vez se resuelva satisfactoriamente la reclamación de incumplimiento en vía judicial; bien en vía extrajudicial, si en el contrato entre ambos se recoge una cláusula en la que se estipule expresamente tal posibilidad.

• OBLIGACIONES DEL CONTRATISTA CON LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

El contratista es la persona física o jurídica que asume contractualmente ante la “comunidad de propietarios”, con medios humanos y materiales, propios o ajenos, el compromiso de ejecutar la totalidad o parte de las obras con sujeción al proyecto y al contrato [artículo 3 Ley 32/2006 y artículo 2.1.h) Real Decreto 1627/1997].

• Obligación del debido cumplimiento del contrato de obra que se suscriba entre el contratista y la comunidad de propietarios (en todas sus estipulaciones)

• Obligaciones en materia de seguridad y salud (artículos 7 y 11 Real Decreto 1627/1997)

– Cumplir la normativa de prevención de riesgos laborales.

– Elaborar y modificar, en su caso, el plan de seguridad y salud, y hacer cumplir debidamente lo recogido en el mismo.

– Informar y proporcionar a los trabajadores autónomos de las medidas a adoptar respecto a su seguridad y salud en la obra.

– Cumplir las instrucciones del coordinador o de la dirección facultativa en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra.

• Las responsabilidades de los coordinadores, de la dirección facultativa y del promotor no eximirán de sus responsabilidades a los contratistas.

• Obligaciones para poder subcontratar (artículos 4, 7 y 8 Ley 32/2006)

– Poseer una organización productiva propia: contar con los medios materiales y personales necesarios.

– Asumir los riesgos, obligaciones y responsabilidades propias del desarrollo de la actividad empresarial.

– Ejercer directamente las facultades de organización y dirección sobre el trabajo desarrollado por sus trabajadores en la obra.

– Acreditar que disponen de recursos humanos, que cuentan con la formación necesaria en prevención de riesgos laborales y organización preventiva.

– Estar inscritas en el Registro de Empresas Acreditadas.

– Disponer de un libro de subcontratación (en el que se reflejen todas las subcontrataciones).

– Comunicar antes del comienzo de los trabajos la apertura del centro de trabajo a la autoridad laboral competente.

• RESPONSABILIDADES DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS POR OBRAS

Además de las posibles responsabilidades, en particular civiles, en que pueda incurrir la comunidad de propietarios en caso de incumplimiento del contrato de obras suscrito con la empresa contratista (en especial, la falta de pago, total o parcial), las responsabilidades más importantes durante la ejecución de una obra –también en las ejecuciones de obras comunitarias- son en materia de seguridad y salud laboral, al pasar la comunidad a tener la condición de promotor (Real Decreto 1627/1997).

• Responsabilidades civiles (artículos 1101 y 1902 Código Civil)

Como requisito para que un trabajador pueda ejercitar la acción de responsabilidad civil por daños y perjuicios contra la comunidad de propietarios como promotor de la obra es preciso que aquél haya sufrido un accidente de trabajo o una enfermedad profesional a consecuencia del incumplimiento por parte de la comunidad de una obligación de materia preventiva.

• Responsabilidades administrativas (Real Decreto Legislativo 5/2000)

Responsabilidad que viene exigida desde la Administración Pública, en el supuesto de incumplimiento por parte de la comunidad de propietarios de alguna de sus obligaciones en materia preventiva como promotor de la obra y como titular del centro de trabajo, siempre que la infracción se encuentre tipificada en el Real Decreto Legislativo 5/2000, de 4 de agosto, y ello independientemente de que el trabajador hubiese sufrido un accidente laboral o una enfermedad profesional.

• Responsabilidades penales (artículos 316, 317 y 318 Código Penal)

La tipificación de tipo penal surge cuando aquellos que, estando legalmente obligados, y con infracción de las normas de prevención de riesgos laborales, no faciliten los medios necesarios para que los trabajadores desempeñen su actividad con las medidas de seguridad e higiene adecuadas, de forma que pongan en peligro grave su vida, salud o integridad física. Son denominados delitos de riesgo.

Para que surja la responsabilidad penal, no hace falta que se produzca un resultado dañoso para el trabajador, tan solo es necesario haber puesto al mismo en una situación de peligro grave para su vida, salud o integridad física, como consecuencia de una infracción de una norma de prevención de riesgos laborales.

• Recargo de prestaciones económicas de la Seguridad Social (artículo 164 Real Decreto 8/2015)

Todas las prestaciones económicas obligatorias de la Seguridad Social a que tenga derecho el trabajador como consecuencia de un accidente de trabajo o enfermedad profesional (incapacidad temporal, invalidez permanente, gran invalidez, pensión de viudedad, etc.), a raíz del incumplimiento de la comunidad de propietarios de las normas sobre prevención de riesgos laborales, se aumentarán, según la gravedad de la falta, de un 30 a un 50 por ciento, conforme lo dispuesto en el artículo 164 del Real Decreto 8/2015, de 30 de octubre.

• RECOMENDACIONES

• Antes de contratar con una empresa, es recomendable asesorarse jurídica (con un abogado) y técnicamente (con un arquitecto, que puede hacer las veces de Dirección Facultativa de obra). En cuanto al aspecto técnico, es conveniente que la comunidad de propietarios designe un arquitecto a modo de Dirección Facultativa [técnico/os competente/es encargado/os de la dirección y control de ejecución de obra (artículos 3.c) Ley 32/2006 y 2.1.g) Real Decreto 1627/1997)].

• A la hora de contratar la obra con una empresa, debemos asegurarnos de que cumple la normativa a tales efectos y de que acredite solvencia técnica, económica y cuantitativa. En particular, entre otros aspectos, deberemos saber:

– Que dispone de recursos humanos y que cuenta con la formación necesaria en prevención de riesgos laborales, así como de una organización preventiva adecuada.

– Que está al corriente en obligaciones de Seguridad Social y Agencia Tributaria.

– Que esté inscrita en el Registro de Empresas Acreditadas. Esta inscripción supone la forma de acreditar el cumplimiento de los requisitos de calidad y solvencia (artículo 4.3 Ley 32/2006).

• Conservar fotocopia de toda la documentación aportada por la empresa contratista que acredite su competencia. Al menos hasta la finalización de la garantía de la obra.

• Solicitud de licencias y permisos necesarios para la realización de las obras, que solo deben comenzar una vez se tengan todos las licencias y permisos concedidos.

• Formalizar un contrato de obra entre la comunidad de propietarios y la empresa contratista, en el que se estipulen claramente los derechos y obligaciones de cada una de las partes, así como las causas de resolución en caso de incumplimiento del contrato. Al menos, en el contrato se deberá de hacer constar expresamente: comienzo y plazo de la obra, presupuesto, forma de pago y cuantas estipulaciones sobre prevención de riesgos laborales se consideren oportunas.

• No pagar nunca la totalidad del importe de la obra al contratista antes de que éste la ejecute correctamente en su totalidad. En este sentido, es aconsejable fraccionar el pago de la obra en función de los plazos de ejecución y retener un porcentaje del importe total durante un año después de la finalización de la obra, en concepto de garantía.

• Es recomendable hacer un seguimiento de la obra, a través de un técnico o Dirección Facultativa, que supervisará la ejecución de los trabajos y el cumplimiento de las obligaciones de las partes.