Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Por Joan M. Bermúdez i Prieto. Abogado- Licenciado en Ciencia Políticas. Bermúdez Consulting & Management, SL
Como profesionales el adecuarse a las realidades y requisitos de cada momento es una necesidad y una obligación que marcará el futuro del sector. En esta ocasión, el autor nos ofrece las claves para conocer las condiciones que actualmente están exigiendo las entidades bancarias para financiar la compra de vivienda o los proyectos de construcción de inmuebles.
Actualmente los bancos ante una solicitud de una hipoteca de un comprador no se limitan, como antes, a solicitar el porcentaje máximo de los ingresos que deberían ser destinados a atender la cuota, también requieren que estos tengan unos mínimos, que pueden oscilan de los 1.500 € mes a los 3.000 € mes, según la entidad.
La financiación que aplican los bancos sigue con criterios de prudencia, en niveles que no superan el 80% del menor de los valores entre el precio de compra y el de la tasación
Recientemente en una reunión mantenida con representantes de algunos bancos para tratar temas diversos relacionados con la disponibilidad de acceso al crédito, estos indicaban que su posición (la de la entidad financiera) era de facilitar préstamos y más concretamente para la compra de viviendas, pero que la dificultad estaba en que no había una demanda para ello, que disponían de liquidez, algunos incluso se atrevieron a indicar las cifras que su banco había previsto para atender al sector inmobiliario (incluyendo financiación no tan solo a compradores, las promociones de nuevos proyectos también se contemplaban), pero que no les resultaba fácil el poder utilizarlo por falta de demanda.Esta posición, manifestada de forma tan clara en un primer momento, puede sorprender, ya que la percepción de la realidad en el mercado inmobiliario es que no existe financiación para el sector, ni tan solo existe interés en el mismo, aunque atendiendo a lo expuesto anteriormente se podría considerar que se produce una contradicción entre la percepción del mercado y las manifestaciones de estos bancos.
Una vez más nos encontramos con dos visiones de un mismo contexto, dos planteamientos de un mismo problema que nos sitúa ante dos posturas de una misma situación objetiva, la falta de liquidez en el sector que se manifiesta en la baja actividad de transacciones inmobiliarias y de nuevas edificaciones. Parafraseando a Jaume Perich, este decía que “un optimista es el que cree que todo tiene arreglo y un pesimista es el que piensa lo mismo, pero sabe que nadie va a intentarlo”. En estos momentos parece que los bancos se encuentran en el rol del optimista, que consideran que todo tiene arreglo, aunque parece que ellos no aporten nada para su solución, más allá de estas manifestaciones, mientras que el mercado, lo podríamos situar en el papel del pesimista que entiende, porque es así, que hay solución pero que tampoco los bancos avanzan hacia la misma.
Adentrándonos en ambas posiciones, tal vez ambos tengan su parte de razón. Los bancos ciertamente han mejorado sus balances después de unos ejercicios en los que les resultaba difícil presentar “las cuentas de final de año”, con fuertes incrementos de beneficios después de asumir en tiempo pasado las amortizaciones por adjudicaciones y ventas de activos inmobiliarios a precios inferiores a las deudas que estos soportaban. Esta situación de mejora, necesaria para poder mantener la tranquilidad en los llamados “mercados financieros” que se manifiestan a través de la cotización de sus acciones (pensemos que todos los bancos estas expuestos a los requerimientos y exigencias de sus inversores), precisa no tan solo mejorar y sanear sus carteras, ello ya lo han hecho, también les hace falta, y mucho, incrementar sus volúmenes de negocio razón que explicaría su posición de ofertante de crédito.
Por otra parte los agentes inmobiliarios, al igual que los promotores siguen manifestando que cuando se acercan, cuando pretenden acceder a una entidad de crédito para obtener financiación, ya sea para desarrollar un proyecto inmobiliario nuevo de viviendas o simplemente para obtener una hipoteca para realizar la venta de un piso, reciben como respuesta siempre argumentos negativos que les dificulta, cuando no les impide, el poder realizar la transacción o el proyecto expuesto.
Siguiendo el hilo de los roles expuestos en relación al mercado, podríamos recordar a Sir Winston Churchill, que nos indicaba que un optimista ve una oportunidad en toda calamidad y un pesimista ve una calamidad en toda oportunidad. Los bancos han visto en la situación vivida de dificultades, morosidad extrema, caída de la productividad de las empresas y falta de actividad en general, una oportunidad para poder reconducir, reordenar y adecuar su “negocio”, su actividad, a unos parámetros de riesgo, de los que no debía haberse alejado nunca. Nos referimos a los criterios de análisis del crédito que se han utilizado en los últimos años y que ha comportado, en parte las consecuencias vividas en el sector inmobiliario, con financiaciones de proyectos que no se debían hacer concedido, con hipotecas a compradores que a todas luces no podían atender, ajustándose ahora a una ortodoxia de análisis del riesgo, tal vez excesiva, pero en ningún caso alejada de la necesidad real.
Los agentes del sector inmobiliario, tanto los promotores, como los intermediarios, deben tener en cuenta que, (como ya hemos indicado en diferentes ocasiones y aun a riesgo de ser reiterativos volvemos a exponer) el mercado, la demanda, las necesidades y las oportunidades han cambiado; por lo tanto no podemos pretender que en un escenario nuevo, con un horizonte cambiante, la actuación del sector financiero vuelva a ser la misma que en los momentos y con las decisiones que provocaron en gran medida los problemas vividos; por ello los criterios, los parámetros y los requisitos para acceder a la financiación en cualquiera de sus múltiples versiones han cambiado, entendiendo este cambio como una posición de mayor rigidez en la concesión de financiación.
En este punto es donde se deben situar todas las partes. En primer lugar entendiendo el sector inmobiliario que, aunque cueste aceptarlo, este mercado tan solo funciona de manera dinámica cuando existe capacidad de obtener financiación, pero también se ha tener en cuenta que esta financiación tan solo se podrá obtener si los solicitantes del préstamo o hipoteca reúnen los requisitos de solvencia que ahora se establecen en los bancos.
Previsiblemente se podrán considerar que los criterios ahora son excesivamente duros, sobre todo en relación a los vividos en los años previos, pero debemos tener en cuenta que no se establecen criterios (de base) que no existieran en los tiempos previos a la burbuja financiera, cuando se concedían las hipotecas casi sin análisis, llegando el sector bancario a considerar que a fuerza de dar rotación a los recursos de los clientes (mas crédito), estos se multiplicaban, cuando tan solo lo que sucedía era que pasaban más veces los mismos billetes por caja, pero no habían más.
Que sea el mercado inmobiliario quien realmente actúe, que se situé en los parámetros que las nuevas condiciones económicas requieren. Si existe un cliente de una agencia inmobiliaria que pretende adquirir un piso y para ello precisa de una hipoteca debemos tener en cuenta antes de presentarlo (o que lo solicite él directamente) cuál es su situación económica y su capacidad de ingresos y consecuentemente de pagos. Si lo que pretendemos en desarrollar un nuevo proyecto inmobiliario, debemos asegurarnos que la viabilidad del mismo esté contrastada y sea previsible.
Actualmente los bancos ante una solicitud de una hipoteca de un comprador, establecen unos requisitos básicos que debemos conocer e incorporar a los requerimientos previos de cualquier agente. Entre ellos (considerados tan solo a titulo enunciativo) podemos enumerar en primer lugar el nivel de ingresos familiares. Ahora no se limitan a solicitar el porcentaje máximo de los mismos que deberían ser destinados a atender la cuota de la hipoteca, en torno al 25/30% de conjunto de los hipotecantes, también requieren que estos ingresos tengan unos mínimos, que pueden oscilan de los 1.500 € mes a los 3.000 € mes, según la entidad. La razón de este “añadido” es establecer un criterio de mínimos en cuanto a la posición económica familiar.
Otro de los requisitos es el precio de venta del producto (piso, casa, etc.), que no debe ser inferior a unos niveles que cada entidad establece, el objetivo es que no quieren financiar productos que consideren de bajo nivel. La presunción de esta condición es que las viviendas financiadas tengan unos estándares mínimos que no comporten riesgo de pérdida de valor. La financiación que aplican sigue con criterios de prudencia, en niveles que no superan el 80% del menor de los valores entre el precio de compra y el de la tasación, esta actualmente se sitúa en niveles generalmente en la banda baja del mercado, no tan solo por un proceso de ajuste de precios, también como consecuencia de la prudencia, en ocasiones excesiva, que aplican las sociedades de tasación.
Estos criterios o requisitos (ingresos, precio, nivel de financiación) desaparecen o se flexibilizan cuando lo que se está transaccionando es un bien inmueble que esta en los balances del banco o de una de sus sociedades inmobiliarias. En estos casos, con el fin de poder vender y reducir sus volúmenes de viviendas, aplican un alto grado de flexibilidad que les permita liberar el inmueble y redistribuir el riesgo con nuevos propietarios.
Cuando lo que se propone es financiar un nuevo proyecto de viviendas, el requisito básico (y el más lógico) es que este se construya en un entorno de demanda real (existen en estos momentos mercados con una fuerte demanda de viviendas nuevas) que el producto resultante sea efectivamente el que el propio mercado demanda y las capacidades económicas de los futuros adquirente puedan soportar y por supuesto, aunque en este caso resulta más difícil establecer los criterios, un nivel de financiación ajustado a las aportaciones de capital que debe soportar el promotor. Entre ellas se establece el aportar el suelo sin financiación, una capacidad de ventas y/o compromisos previos y una hipoteca para la construcción que en ningún caso supere los niveles propiamente del coste de obra.
Sabemos pues, que la capacidad de acceder al crédito existe aunque en unas condiciones que los profesionales del sector deben ser conscientes de ellas y actuar en consecuencia, una vez más, debemos prescindir, olvidarnos definitivamente de los escenarios de tiempos pasados y actuar en función de lo que los nuevos horizontes demandan. Todavía es tímida la apuesta de los bancos por este sector, a pesar de las manifestaciones y declaraciones que podamos conocer, pero una vez más se pone de manifiesto el sentido común que según Yoritomo Tashi es el arte de resolver los problemas, no de plantearlos.
Como profesionales el adecuarse a las realidades y requisitos de cada momento es una necesidad y una obligación que marcará el futuro del sector. Este crecerá, volverá a ser un motor de la economia y previsiblemente también un factor importante del crecimiento futuro del PIB, pero para ello se deberá actuar en función de estos nuevos estándares, el junco es flexible porque se adapta a los vaivenes del viento, en economia la necesidad de ser un junco es una cuestión de la propia existencia.
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