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Situación actual del mercado
El saldo total del crédito en el mercado hipotecario español a 31 de octubre pasado era de 1,1 billones de euros, aproximadamente un 98% del PIB, con un crecimiento anual neto acumulado de 41.355 millones de euros y una tasa interanual del 5,7%.
Este ritmo de actividad en un mercado que a finales de 2005 crecía a tasas del 27% se corresponde, sin duda, con la importante desaceleración de la actividad inmobiliaria residencial.
No obstante, en los nueve primeros meses se formalizaron un total de 762.073
operaciones por un importe de 144.924 millones de euros y el crecimiento para todo el año será, en cualquier caso, ligeramente más expansivo que el de la economía nacional.
Este boceto cuantitativo de la situación puede completarse con unos breves trazos descriptivos que resumen los principales rasgos de la coyuntura actual.
España tiene el mayor parque relativo de viviendas de Europa y el mayor porcentaje de ocupación en propiedad (568,3 viviendas por cada 1.000 habitantes en comparación con la media de la UE 27 de 195,3) así como uno de lo mayores porcentajes de vivienda en propiedad (86,3%).
Simultáneamente, existe una demanda insatisfecha, aparentemente importante aunque no censada ni cuantificada fiablemente, que no puede acceder a una vivienda adecuada en propiedad o alquiler.
Un segmento de compradores recientes tiene dificultades para atender la amortización de sus préstamos como consecuencia de la política monetaria, y además la crisis económica ha comenzado a generar paro en volúmenes importantes.
En estas circunstancias, el sistema financiero tiene que atender a las necesidades de la actividad inmobiliaria y de la economía en general, gestionando unos recursos especialmente escasos y costosos como consecuencia de la crisis de liquidez global.
A nuestro juicio son cuatro las principales causas o problemas que se interaccionan, condicionando la evolución reciente del mercado hipotecario de financiación de la vivienda.
El primero de ellos es el fuerte crecimiento de los precios de la vivienda, durante la primera parte del ciclo expansivo hasta 2004, la evolución de la oferta hipotecaria en materia de tipos y plazos que permitió absorber el crecimiento de los precios de la vivienda, reduciendo el coste medio de la deuda hipotecaria desde los 5.800 € anuales correspondientes a 1995 a niveles inferiores a los 5.000 €, facilitando el acceso a la propiedad a segmentos muy amplios de la población.
A partir de 2004, bajo la presión del precio de la vivienda, el coste anual de amortización de la deuda rebasó la barrera de los 6.500 € hasta superar los 10.000 € en la actualidad, expulsando así a los segmentos de demanda más activos.
A partir de 2005, cuando los indicadores reflejaban ya el retroceso de la demanda de vivienda, tanto en términos de operaciones como de crédito formalizado, se incrementó fuertemente la demanda de crédito destinado a la promoción, anticipando el riesgo de un futuro exceso de oferta.
El segundo problema está originado por el fenómeno de las subprime americanas, que desde su irrupción en los mercados ha provocado una crisis global de liquidez que afecta de manera especial a las economías nacionales más dependientes de dichos flujos, entre las que se encuentra la española, y, dentro de ellas, a los sectores más apalancados en el crédito, como es el caso del inmobiliario.
En tercer lugar, la crisis económica nacional ha comenzado a generar paro contribuyendo a congelar la demanda y produciendo un impacto añadido en el impago del crédito.
En cuarto lugar, y condicionando profundamente a los anteriores, está el elevado riesgo de interés que soporta el mercado español, el mayor de Europa, como consecuencia de tener alrededor de un 98% de su cartera crediticia a tipos variables y referenciados mayoritariamente a un índice especialmente sensible a la política monetaria del BCE.
La conjunción de estos cuatro factores justifican la adopción de una serie de medidas políticas y legislativas – algunas estructurales y permanentes, otras temporales- que contribuyan si no a superar la crisis, cuando menos para paliar sus efectos económicos y sociales más graves en materia de vivienda.
Medidas necesarias
En diciembre de 2007, con la aprobación de la Ley 41/2007 se adoptaron las medidas necesarias para reformar el mercado hipotecario español. Esta ley representa un gran avance en su modernización y desarrollo futuro. Es cierto que la Ley no llegó a tiempo para corregir algunos de los principales defectos estructurales que habían sido reiteradamente denunciados y que han resultado determinantes en el desencadenamiento de esta crisis.
Las medidas más urgentes deberían ir encaminadas a suavizar, en lo posible, los efectos que la insolvencia sobrevenida provocada por los riesgos de interés está produciendo en las economías familiares, el sector inmobiliario y en la economía en general.
Para ello habría que mejorar en profundidad las posibilidades legales de reestructurar la deuda para reducir la vía de las ejecuciones y de los concursos.
Propiciar diversas modificaciones legislativas que permitieran la Dación en pago de deudas a un coste razonable, como alternativa a la ejecución.
Y cuando esta sea inevitable, agilizar los procedimientos judiciales y reducir drásticamente los costes de ejecución, adjudicación y enajenación de las garantías.
Simultáneamente, habría que aportar soluciones eficaces para la prevención de dichos riesgos de interés, minimizándolos en las futuras contrataciones y en las carteras vivas, especialmente para el conjunto de préstamos contratados durante los últimos cinco años.
Otro bloque de medidas debería ir orientado a facilitar el acceso a la vivienda en propiedad o alquiler en una coyuntura especialmente difícil como la actual, aprovechando, en lo posible, el stock de viviendas nuevas y usadas que están en oferta, para rebajar el estrés de la deuda agravada por la crisis de liquidez
Y por último y no menos importante, sería conveniente avanzar en el impulso de otras vías de refinanciación del mercado, alternativas a las utilizadas históricamente, especialmente en las actuaciones de vivienda protegida.
Autor:
Lorena Mullor
Economista Jefe
Asociación Hipotecaria Española (AHE)
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