¿Qué pasa cuando el arrendatario del local se va anticipadamente?

Desistimiento anticipado del arrendatario de local de negocio

El artículo analiza los distintos problemas que pueden surgir para los propietarios de locales ante el desistimiento unilateral del arrendatario.

SUMARIO:

I.   Desistimiento unilateral

II.  La indemnización

III. La crisis del negocio

I.   Desistimiento unilateral

1. ¿Puede el arrendatario desistir unilateralmente del contrato de arrendamiento?

No, salvo que esta facultad esté prevista expresamente en el contrato de arrendamiento.

2. ¿Qué opciones tiene el arrendador en caso de que el arrendatario le notifique el desistimiento anticipado del arrendamiento?

Asumiendo que la facultad de desistir anticipadamente no esté prevista en el contrato, el arrendador puede optar entre exigir el cumplimiento forzoso del contrato (es decir, que el arrendatario pague las rentas y demás gastos a su cargo según se van devengando), o la resolución del contrato. Además, en ambos casos podrá exigir los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del arrendatario.

3. ¿Debe el arrendador aceptar las llaves del local arrendado?

La aceptación de las llaves del local puede interpretarse como un consentimiento tácito del desistimiento anticipado del arrendatario. En consecuencia, el arrendador estaría renunciando tácitamente a exigir el cumplimiento forzoso del contrato de arrendamiento y sólo podría reclamar su resolución y exigir los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del arrendatario. Para evitar esta situación, es recomendable que el arrendador, en el momento de aceptar las llaves y tomar posesión del local, haga constar que dicha entrega no implica conformidad con el desistimiento, sino que se realiza solamente a los efectos de mantener el local en condiciones adecuadas para intentar alquilarlo nuevamente y evitar de este modo agravar los daños causados.

Los Jueces tienden a limitar la indemnización al plazo que razonablemente necesite el propietario para alquilar de nuevo su local

Claramente el arrendador no estaría consintiendo el desistimiento unilateral del arrendatario en caso de no aceptar la entrega de llaves. No obstante, el arrendatario podría razonablemente argumentar que el arrendador no está actuando de buena fe dado que, en vez de minorar los daños intentando alquilar nuevamente el local, los está agravando innecesariamente y, en base a este argumento, pedir al Juez que la indemnización por lucro cesante se limite al importe de las rentas dejadas de percibir durante el período que el arrendador hubiera tardado en alquilar nuevamente el local, actuando razonablemente.

Es importante que el arrendador , si acepta las llaves y toma posesión del local, haga constar su disconformidad con el desistimiento

II.  La indemnización

4. ¿Puede el Juez moderar la indemnización pactada por las partes en el contrato?

En base al principio de autonomía de la voluntad, los contratos son de obligado cumplimiento entre las partes, siempre y cuando sus pactos no sean contrarios a la Ley, la moral o el orden público.

Por ello, en caso de existir un pacto expreso de las partes en el contrato respecto al importe de la indemnización, el Juez deberá atenerse en principio a dicho pacto por encima de cualquier aplicación analógica o incluso de la facultad de moderación o interpretación correctora. Así se expresó el Tribunal Supremo en Sentencia de 23 de diciembre de 2009.

5. ¿Qué indemnización se aplica cuando no existe regulación contractual?

La LAU no determina el importe de la indemnización. En ocasiones (por ejemplo, Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004,) se ha aplicado analógicamente la indemnización prevista en el Art. 11 de la LAU para los contratos de arrendamiento de vivienda concertados por plazo superior a cinco años (un mes de renta por cada año de contrato incumplido). Sin embargo, esta interpretación analógica no puede establecerse como criterio general.

La valoración de los parámetros indemnizatorios es una cuestión de hecho que corresponde valorar a los tribunales en cada caso concreto desde la perspectiva, de una parte, de no frustrar las legítimas expectativas contractuales del arrendador; de otra parte, de no agravar la situación del arrendatario con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no ha sido arbitrario o injustificado y, en cualquier caso, teniendo en cuenta que los derechos han de ejercerse conforme a las exigencias de la buena fe.

Actualmente, la tendencia jurisprudencial mayoritaria es limitar la indemnización al plazo razonable que el arrendador precise para alquilar nuevamente el local. Con frecuencia, aunque menos en estos tiempos, el local se alquila nuevamente antes de la resolución del proceso judicial, por lo que el Juez puede determinar los daños y perjuicios ocasionados atendiendo al período de efectiva desocupación, lo que realmente es un criterio objetivo.

III. La crisis del negocio

6. ¿Puede justificarse el desistimiento unilateral del arrendatario en la crisis de su negocio?

La crisis del negocio no supone una circunstancia sobrevenida que faculte al arrendatario para desistir del contrato. Sin embargo, esta circunstancia sí puede ser tenida en cuenta por el Juez a la hora de determinar el quantum de la indemnización. No es lo mismo que el comportamiento del arrendatario sea arbitrario a que, por circunstancias del negocio, le resulte imposible o muy gravoso continuar el arrendamiento.

Para determinar el importe de la indemnización, el Juez puede tener en cuenta la crisis del negocio del arrendatario