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A los efectos de facilitar la comprensión y relevancia de la situación real causante de este artículo y causada por unas circunstancias cada día más habituales, paso a resumir la situación fáctica acaecida.
Una empresa de proporciones considerables desea comprar un inmueble compuesto por dos edificaciones industriales, que están alquiladas a otra empresa de centros comerciales mediante contratos de arrendamiento posteriores a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994. La duración contractual pactada de dichos arrendamientos es de ocho años, prorrogables por ocho períodos consecutivos de un año de duración cada uno de ellos.
La cuestión ñla pregunta del millón- es determinar si la arrendataria ñuna empresa de centros comerciales, también de proporciones considerables- puede ejercitar derecho de retracto en el supuesto de que la venta del inmueble se produzca.
A partir de ello, es previo e imprescindible indicar la definición, el significado o concepto de derecho de tanteo y retracto. Mucho se puede escribir al respecto, pero a los efectos que nos ocupan, es aconsejable no extenderse, y precisar que el retracto es dejar sin efecto una transmisión ñcompraventa- anterior de algo ñen nuestro caso un inmueble-; es decir el derecho en virtud del cual puede su titular ñarrendatario- adquirir un inmueble, dejando sin efecto una transmisión anterior del mismo, mediante el cumplimiento de ciertas condiciones.
El tanteo es la acción y efecto de dar o transmitir algo ñen nuestro caso un inmueble- al mismo precio en que ha sido transmitido o adjudicado a favor de otro. Es una facultad que tiene una persona para adquirir un inmueble con preferencia a un/os comprador/es y por el mismo precio.
Es decir, ambos derechos son de los denominados de prelación. A partir de ello, podemos afinar más, acercarnos a definiciones más jurídico-legales y distinguir entre retracto convencional y legal. El primero acaece cuando el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de pagar y reembolsar al comprador el precio de la venta, más los gastos del contrato, cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, así como los gastos necesarios y útiles realizados en lo vendido. Evidentemente, el vendedor, siempre y además, debe cumplir todo lo pactado. El retracto legal es el derecho de subrogarse ñsustituir-, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere un inmueble por compra o dación en pago ñeste último concepto, en síntesis, es la cesión de sus bienes realizada por un deudor a su/s acreedor/es en pago de su/s deuda/s-.
mediante la exclusión del derecho de retracto en los casos de venta de todos los inmuebles que forman parte de una finca se intenta facilitar la rehabilitación de viviendas mediante la venta de la totalidad de edificios a una misma persona ñya sea física o jurídica
Otras definiciones o descripciones correctas e interesantes de derecho de retracto son: facultad que se concede durante cierto plazo a una persona que adquiere un inmueble vendido por ella a otra, o por ésta a un tercero, pagando al adquirente el precio satisfecho en la venta, así como todos los gastos ocasionados. Y de derecho de tanteo: derecho que las leyes, un contrato y la costumbre conceden a una persona para adquirir en venta un inmueble, con preferencia a otro adquirente y por el mismo precio que éste ofrece.
Y si hablamos de retracto arrendaticio éste es el que se concede, en ciertos supuestos, al arrendatario ñinquilino- de una finca ñpropiedad inmobiliaria- que se vendió, para favorecer, así, su acceso a la propiedad.
En consecuencia, es inevitable afirmar que estos términos y situaciones han producido mucha literatura, Jurisprudencia y opiniones doctrinales diversas, por lo que mi labor, en este artículo, puede simplificarse mucho ño todo lo contrario-. Téngase en cuenta que autores prestigiosos han afirmado que el tanteo convencional es un gravamen (obligación) impuesto voluntariamente sobre una cosa, en virtud del cual, al pretender venderla su dueño, tendrá preferencia, para su adquisición, la persona a la que ha sido atribuido este derecho. Y que el tanteo legal es el que confiere a su titular la facultad de ser preferido por el mismo precio y condiciones, cuando el dueño pretende enajenarlas.
Debe remarcarse que el retracto convencional podrá ser causa de resolución ñextinción- de compraventa.
A partir de ello, debemos tener en cuenta que en los arrendamientos para uso distinto de vivienda rige la voluntad de las partes y, en su defecto, lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
ASPECTOS ESPECIFICOS MAS DETERMINANTES. En primer lugar, debe tenerse en cuenta la posibilidad de que en los contratos de arrendamiento de inmuebles se renuncie o no a dichos derechos de adquisición preferente. Si no se produce dicha renuncia expresa y escrita ñen el contrato de arrendamiento-, se aplica lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, que regula dicho derecho de adquisición preferente del arrendatario ñinquilino ocupante-.
Art. 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
«No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.´´.
Téngase en cuenta que cuando y donde el Legislador ha escrito «vivienda arrendada´´ ñlínea primera-, ello también es aplicable a los inmuebles o fincas para o con uso distinto al de vivienda.
Otros presupuestos legales para el ejercicio del derecho de retracto, siempre a tener en cuenta, son:
1º .- la notificación previa y fehaciente al arrendatario de la decisión de la venta de la finca arrendada y de las condiciones de la transmisión -precio y demás esenciales-.
Y 2º .- el ejercicio del derecho dentro de los treinta días naturales desde dicha notificación.
Requisitos legales para ejercer el derecho de retracto
1º .- Que no se renuncie en el contrato
2º .- Notificación previa de la decisión de vender la finca al arrendatario
3º .- Que el arrendatario ejercite ese derecho dentro de los 30 días naturales desde la notificación
A partir de ello ya podemos analizar aspectos más de detalle de la situación concreta descrita anteriormente ñal principio de este artículo-. Y, de forma específica, me interesa remarcar qué acaece cuando dos locales forman parte de un mismo inmueble, a los efectos que nos ocupan. Para concluir que dos locales forman parte de un mismo inmueble, lo único que la Ley precisa es que se trate de la venta de más de una vivienda o local. Este requisito legal consistente en que se trate de la venta de más de una vivienda o local no implica que así deba ser registralmete ñRegistro de la Propiedad-, sino sólo material o físicamente. Se trata de que cada vivienda o local tenga acceso independiente y su uso o destino sea claro: o vivienda o uso distinto a vivienda.
Es decir, que una primera conclusión es que en el supuesto fáctico precitado no nacería el derecho de retracto de la arrendataria, cuando los inmuebles que ocupa sean comprados.
Ahora bien, como ya he adelantado, la Jurisprudencia es diversa. Hay Sentencias que señalan que deben tenerse en cuenta todos los aspectos que rodean a las fincas, incluidos los registrales, a los efectos de determinar si dos o más edificaciones constituyen un finca única.
Yo me decanto por considerar más el destino o finalidad, en el sentido de unidad negocial o de explotación, incluso teniendo en cuenta supuestos de «cadena productiva´´ ñpor ejemplo preparación, embalaje, conservación y puesta a la venta de productos alimenticios-.
Como fuere que en un artículo de estas naturaleza y dimensiones no se puede ni debe analizar detalladamente cada aspecto influyente, sólo los citaré a modo de síntesis y conclusiones.
A los efectos de determinar si se puede ejercitar el derecho de retracto, cuando se vende una finca, deben tenerse en cuenta los siguientes presupuestos para el ejercicio del derecho citado
1º .- que el retrayente sea el arrendatario.
2º .- La transmisión de la propiedad.
3º .- La normativa aplicable.
4º .- La estructura de la finca.
5º .- La identidad entre lo enajenado ñtransmitido o vendido- y lo arrendado.
6º .- La notificación previa al arrendatario de las condiciones de la transmisión.
7º .- El ejercicio del derecho en plazo y
8º .- las formas de dicho ejercicio y los pagos o reembolsos ñprecio y demás citados-, imprescindibles para que el retrayente pueda subrogarse.
Lo determinante, verdaderamente, en el momento de conceder al arrendatario el derecho de retracto es que tenga arrendado todo el inmueble, y que ejerza dicho derecho sobre dicha totalidad.
Es decir, que en el supuesto fáctico específico descrito en las primeras líneas de este artículo, la empresa arrendataria, titular explotadora de centros comerciales, sí podría ejercer un derecho de retracto.
La Ley de Arrendamientos Urbanos, mediante la exclusión del derecho de retracto en los casos de venta de todos los inmuebles que forman parte de una finca ñla denominada venta en globo-, intenta facilitar la rehabilitación de viviendas mediante la venta de la totalidad de edificios a una misma persona ñya sea física o jurídica-. También se pretende la no devaluación del inmueble si éste no se puede vender como una unidad.
el retracto es dejar sin efecto una compraventa- anterior-; es decir el derecho en virtud del cual puede el arrendatario- adquirir un inmueble, dejando sin efecto compraventa
En todo caso, siempre debe leerse y valorarse lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos al respecto, mediante la consulta previa y pertinente a la/el Abogada/o. Y buena prueba práctica, relevante y determinante de ello es lo dispuesto en el artículo 25.7 de dicha Ley y sus consecuencias o repercusiones enormes prácticas, vitales y económicas.
En cuanto a análisis más detallado de aspectos más específicos sólo puede y deben extraerse conclusiones mediante análisis más detallados de Jurisprudencia y opiniones doctrinales, labor y responsabilidad ineludible de toda/o abogada/o que reciba un encargo específico al respecto.
MODELO DE CLAUSULA EN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA
«En caso de venta y/o tansmisión (donación, aportación a una sociedad, dación en pago de deuda, etc.) del inmueble arrendado objeto del presente, se concede a la arrendataria un derecho de adquisición preferente sobre el mismo.
Al efecto, la arrendataria podrá ejercitar, si previamente se le ha notificado la intención de vender o transmitir y las condiciones de ello ñventa o transmisión- por la arrendadora, y dentro de los treinta días siguientes a dicha notificación, un derecho de tanteo sobre el citado inmueble arrendado, viniendo, en dicho supuesto, la arrendadora obligada a transmitir dicho inmueble a la arrendataria, quien en el acto de la transmisión deberá consignar o hacer entrega, fehacientemente, del importe del precio de la venta o transmisión. En el supuesto de que no se hubiese realizado la citada notificación previa o se realizara la venta o transmisión en condiciones menos onerosas, la arrendataria podrá ejercitar el derecho de retracto dentro de los ….. días siguientes a aquel en que se le hubiera notificado fehacientemente la venta o transmisión y sus condiciones.´´.
MODELO DE NOTIFICACION DE VENTA A EFECTOS DE TANTEO
«Muy Sr. Mío:
En relación al contrato de arrendamiento de fecha ……………, siendo su objeto el inmueble sito en ………………………, que suscribimos Usted y yo, mediante el presente le requiero, en forma notarial y fehaciente, comunicándole mi intención de vender a Dº/D. ………………………… (o ……………, S.A./S.L.), con domiciio en ………………………., el citado inmueble que le tengo arrendado. El importe del precio de dicha venta será …………….-euros, pagaderos de la siguiente forma: ………………
El presente requerimiento se realiza a los efectos únicos de comunicarle el derecho de tanteo, respecto de la citada y proyectada venta, que puede ser ejercitado en los treinta días naturales siguientes al de recepción del presente.
Atentamente,´´
MODELO DE NOTIFICACION DE COMPRA POR EL ADQUIRENTE AL ARRENDATARIO, A EFECTOS DE RETRACTO
«Muy Sr. Mío:
En relación al contrato de arrendamiento de fecha ………………………, cuyo objeto fue y es el inmueble sito en ………………………., que Usted ocupa como arrendataria/o, mediante la presente le requiero y comunico notarial y fehacientemente que he comprado dicho inmueble que Usted tiene arrendado.
Este requerimiento se realiza a los efectos únicos de comunicarle el derecho de retracto en relación a la citada venta proyectada, que puede ejercitar sólo durante los treinta días naturales posteriores al de recepción del presente; por lo que le adjunto copia de la escritura de compraventa (o, en su caso, documento correspondiente), que implica la subrogación, por mi parte, en el citado contrato de arrendamiento, en la condición de arrendador.
Asímismo, le comunico que deberá abonarme las rentas y cantidades asimiladas correspondientes, durante la duración del arrendamiento, mediante ingreso en ………………..
Atentamente,´´
NOTA: ambas comunicaciones siempre, en todo caso, mediante conducto notarial; aunque actualmente la mayoría de Juzgados y Tribunales aceptan el burofax ñsiempre con acuse de recibo-. Ya no es aconsejable ni suficiente la simple carta con acuse de recibo, ya que no acredita el contenido del sobre.
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