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En el mercado residencial, el ejercicio de 2005 puede considerarse de transición. Un año puente entre dos etapas, la primera caracterizada por el llamado boom inmobiliario (1999-2004), y la segunda, posiblemente, por la estabilidad de precios (2006-2010).
En dicho periodo el precio de la vivienda ha continuado subiendo, no obstante, lo hará en una cuantía notablemente inferior a la observada en los años anteriores.
La desaceleración vendrá motivada por la combinación de una menor demanda de vivienda (especialmente por motivo de inversión), una elevada nueva oferta y un significativo stock de pisos sin vender. Sin embargo, dicha desaceleración será progresiva y se hará más notoria a medida que vaya avanzando el ejercicio. Debido a ello, al final del mismo, con un entorno económico estable, tenemos la expectativa de que la subida se limite a un 8%
La expectativa de muchos pequeños y medianos promotores de continuidad del ciclo expansivo inmobiliario, unida al riesgo de que nuevas regulaciones por parte del gobierno afecten a la rentabilidad del negocio, hará que el número de viviendas proyectadas sea muy elevado (alrededor de las 675.000 unidades), aunque inferior al del ejercicio anterior (761.000 unidades). Siguiendo la tendencia ya observada en 2004, la menor demanda provocará una disminución d del ritmo de ventas y generará un nuevo aumento del stock de viviendas sin vender. Este incremento hará ver la realidad del mercado a los promotores y en determinadas poblaciones pondrá en duda la rentabilidad económica de algunas promociones
La desaceleración vendrá motivada por la combinación de una menor demanda de vivienda, una elevada nueva oferta y un significativo stock de pisos sin vender.
Así pues es posible que alguno de ellos empiece a bajar ligeramente los precios con el objetivo de incrementar el ritmo de ventas. Por tanto, en el 2006 ya no será extraño encontrar algunas capitales de provincia en la que los precios han disminuido respecto al ejercicio anterior. En principio será en ciudades caracterizadas por una gran oferta, unos precios relativamente elevados y con una periferia próxima que permite un fácil acceso a la ciudad y proporciona una elevada calidad de ida.
El entorno económico y financiero favorecerá a la demanda por motivo de uso, en cambio, a diferencia de ejercicios anteriores, perjudicará a la realizada con finalidad inversora.
La debilidad de la demanda interna europea hará que los tipos de interés acaben el año en el 2%. Una significativa creación de empleo ( entorno al 2%)., unida a una generosa oferta de créditos hipotecarios con plazos de hasta 40 años y periodos de carencia iniciales, permitirán a muchos jóvenes adquirir una vivienda.
La excepción se dará en las grandes ciudades donde la mayoría de las jóvenes parejas se tendrán que conformar con adquirir un pequeño piso u tienen que optar por una vivienda en la periferia.
Mientras que los apartamentos de pequeñas dimensiones y precio módico no tendrán problemas para ser absorbidos por el mercado, las casas unifamiliares y las viviendas de grandes dimensiones dirigidas a las familias e inversiones nacionales tendrá un una difícil salida
Tal como ocurría en 2004, la variable clave en las decisiones de compra será el precio. Si la vivienda tiene un precio asequible, más tarde o más temprano, tendrá salida en el mercado. Si su precio es muy elevado, aunque el promotor lo justifique en la comercialización haciendo referencia a los magníficos acabados, vistas o localización, éste tendrán muy probablemente grandes dificultades para encontrar un comprador al precio deseado.
La disminución de la demanda por inversión afectará principalmente a las viviendas de alto standing. La transformación de oficinas en viviendas no dará, en la mayoría de los casos la rentabilidad prevista, y en algunos casos comportará elevadas pérdidas. El peor comportamiento de la demanda por inversión también afectará a la vivienda de costa.
Mientras los apartamentos de pequeñas dimensiones y precio módico no tendrán problemas para ser absorbidos por el mercado, las casas unifamiliares y las viviendas de grandes dimensiones dirigidas a las familias e inversiones nacionales tendrá un una difícil salida.
Las promociones dirigidas a clientes extranjeros, con fácil comunicación con el aeropuerto, relativamente próximas a la playa ( distancias de 30 km) y con importantes servicios de carácter asistencial, seguirán siendo relativamente fáciles de comercializar. No obstante, incluso en este tipo de promociones, el precio empieza a ser importante. Aunque la calidad de vida en nuestro país es mucho mayor que en otras naciones europeas costeras como Croacia o Bulgaria, la importante diferencia de precios empieza a trasladar una parte de la demanda hacia estos países.
Por lo que respecta a la llamada demanda «especulativa´´ ésta prácticamente habrá desaparecido del mercado. La reducción del ritmo de ventas de las promociones y la elevada carestía de los solares provocará que el riesgo asumido no compense la expectativa de rentabilidad.
el número de viviendas se reducirá y difícilmente sobrepasará las 550.000 unidades
No obstante, todas estas previsiones no se cumplirán si el precio del petróleo sube e forma elevada, el Banco central Europeo se ve obligado a subir el tipo de interés hasta el 3,55 y la menor demanda de bienes y servicios hace que la creación de empleo se quede en el 1%. En esta coyuntura el mercado de la vivienda sufriría una súbita desaceleración y el precio pasaría en un periodo muy breve a tener un crecimiento prácticamente nulo.
Dadas las perspectivas económicas actuales, tres escenarios posibles se dibujan para la ejercicio de 2006: la recuperación de la economía europea, un agravamiento de la actual desaceleración de la zona euro; y la llegada de la estanflación. (Término que se utiliza en economía para describir un período caracterizado por la alta inflación combinada con estancamiento económico, desempleo o recesión).
No obstante, en cualquiera de los tres marcos económicos posibles, el número de viviendas se reducirá y difícilmente sobrepasará las 550.000 unidades. La principal razón de la reducción no tendrá como base la coyuntura nacional e internacional, sino la inmobiliaria. Concretamente la clave será el numeroso stock de viviendas sin vender existente en los meses finales del ejercicio 2005
En el primer caso, la repercusión más importante sobre el mercado residencial consistiría en una subida de los tipos de interés del Banco Central Europeo, Dicha subida implicaría pasar posiblemente del 2% actual al 3,5% a finales de 2006
Este incremento de los tipos de interés comportaría una reducción de la demanda interna. Dicha reducción, a pesar de la mejora del sector exterior, provocaría una disminución del crecimiento del Producto Interior Bruto y haría que éste aumentara en torno a un 2%
Este marco económico generaría, en determinadas ubicaciones y tipologías de productos, un importante exceso de oferta, y haría que algunos promotores bajasen los precios para atraer la demanda. En otros segmentos del mercado, la oferta seguiría saliendo al precio deseado pero a un ritmo mucho menor que en anteriores ejercicios. En promedio, el precio de la vivienda tendría un crecimiento cero.
En el caso de agravamiento de la recensión de la zona euro, nos encontraríamos con tipos de interés más reducidos que los actuales, alrededor del 1,5% y con un crecimiento económico alrededor del 2,5%. Dicho crecimiento tendría como principal base in elevado consumo privado, estando éste prioritariamente basado en un incremento del endeudamiento de las familias. A pesar deque en otro escenario dicha coyuntura favorecería el aumento de la demanda por motivo de inversión, la elevada madurez del mercado alejaría esta posibilidad.
La principal fuente de demanda en este caso, sería la de primer acceso a la propiedad y los precios tendrían previsiblemente un crecimiento algo superior a la tasa de inflación del periodo (alrededor del 5%)
Si llega un periodo de estancamiento económico (estanflación) en 2006, los precios podrían caer alrededor del 10%. Dicha reducción sería consecuencia de un importante deterioro de las expectativas económicas en un marco precio del mercado inmobiliario caracterizado por una relativamente débil demanda y una elevada oferta de viviendas. No obstante, si no existe un acontecimiento geopolítico que afecte notablemente a la coyuntura económica, puede descartarse esta posibilidad
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