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Cuando alguien está comprando un inmueble, está comprando mucho más que el inmueble en cuestión: junto con el inmueble se transmiten toda una serie de derechos y obligaciones, accesorios o inherentes al mismo.
Entre las obligaciones relacionadas con el inmueble, hay algunas que van expresamente ligadas al inmueble porque hay una ley que obliga a ello (por ejemplo, el IBI o las deudas de comunidad), y otros respecto de los cuales, a pesar de estar relacionados con el inmueble, no van vinculados al mismo, y su aceptación requiere un acto de subrogación expreso en dichas obligaciones por el nuevo adquirente. Así, podemos distinguir entre obligaciones con afección real y obligaciones meramente personales:
Obligaciones con afección real: Son aquellas obligaciones respecto de las cuales la Ley ha establecido un mecanismo denominado “afección real”, por el cual, en caso de impago, el acreedor tiene una acción directa contra el inmueble, a pesar de que haya salido del patrimonio del deudor, es decir, si el vendedor debía un determinado importe a la comunidad, la comunidad puede embargar el piso aunque ya no sea del deudor, porque la vivienda está afecta al pago de las deudas de comunidad.
A efectos prácticos, el nuevo propietario asumirá el pago de dicha deuda, a fin de que no puedan iniciar la ejecución del inmueble.
Obligaciones meramente personales: Son aquellas obligaciones derivadas de contratos, impuestos, etc. que no tienen la capacidad jurídica de afectar directamente al inmueble. Del cumplimiento de estas obligaciones tiene que responder el que sea el titular del contrato en el momento de devengo, o el sujeto pasivo del impuesto correspondiente, como el titular del contrato en los contratos de suministro o el ocupante en la tasa de basuras.
1. Las deudas derivadas de contratos de suministros
A pesar de que, como hemos señalado los contratos de suministro son obligaciones meramente personales, en ocasiones vemos que las compañías suministradoras pueden obligarnos a liquidar la deuda del anterior propietario a fin de poder poner los suministros a nuestro nombre.
Esta práctica, que en principio puede parecer abusiva, en realidad no lo es si se entienden las diferencias entre un cambio de titularidad y un nuevo alta:
- Cambio de titularidad: Si al llamar a la compañía suministradora estamos solicitando un mero “cambio de titularidad”, en realidad lo que estaremos haciendo es pedir que, donde aparecía el nombre del anterior titular, ahora aparezca el nuestro. En este caso, estaremos aceptado la subrogación personal en la posición jurídica del vendedor en el contrato de suministro, sustituyéndole a todos los efectos.
En estos casos, la compañía suministradora nos podrá decir que hay una deuda pendiente y que tenemos que asumirla para poder cambiar la titularidad del contrato.
- Cancelación del contrato y nuevo alta: Si en lugar de pedir un cambio de titularidad del contrato, lo que hacemos es instar la cancelación del contrato y la tramitación de una nueva alta, en lugar de aceptar la posición del vendedor en el contrato, lo que haremos es “matar” el contrato anterior y crear una nueva relación jurídica.
No obstante, esta actuación tiene problemas adicionales:
- La tramitación de una nueva alta en los suministros, requiere por parte de la compañía suministradora la verificación de que se cumplen los requisitos legales para poder conceder dicha alta.
Dejando a un lado los plazos que se manejan en este tipo de operaciones, la verificación de los requisitos legales para conceder el alta implicará la solicitud de determinada documentación, como la cédula de habitabilidad vigente y el boletín de instalación eléctrica en vigor. La tramitación de esta documentación, si no se dispone de ella, conlleva tiempo y gastos adicionales. Asimismo, en algunas ocasiones, para la obtención del Boletín de Instalación Eléctrica, puede ser necesario actualizar la instalación completa.
- Por otro lado, en cuanto a la tramitación de la baja, suele ser habitual que las compañías suministradoras no permitan solicitar la baja de un contrato que tiene deudas pendientes. En nuestra opinión, esta es una actuación errónea por parte de las compañías, frente a la que debemos oponernos, insistiendo que se trata de una deuda del anterior propietario y que sólo a él corresponde su pago.
Además de lo anterior, cualquier reclamación adicional que quiera hacerse a la compañía eléctrica no supondrá sino un retraso en la tramitación del cambio de titularidad o del nuevo alta que quiera llevarse a cabo, lo cual perjudicará, principalmente, al comprador que se ha encontrado con la deuda inesperada.
Asimismo, en caso de que el comprador de vivienda decidiera abonar la deuda a fin de obtener rápidamente el cambio de titularidad, podrá posteriormente repetir contra el vendedor por dichos importes, si bien la negativa al pago por el vendedor hará necesario judicializar el conflicto, lo que supone, nuevamente más tiempo y dinero.
2. Más vale prevenir que curar
Hemos visto cómo la única forma legalmente válida de poder evitar la asunción de la deuda del anterior propietario sería la solicitud de baja y la tramitación de una nueva alta de suministro, si bien cuenta con los siguientes problemas:
a) La reticencia de determinadas compañías a aceptar la tramitación de una baja cuando hay importes pendientes.
b) La necesidad de cumplir con los requisitos legales vigentes en la actualidad para poder tramitar una nueva alta de suministro, lo que puede implicar nuevos retrasos y costes no previstos.
Como consecuencia de ello, nuestro consejo no puede ser sino ser extremadamente cautos con este asunto en la negociación del contrato de compraventa, realizando una exhaustiva revisión de la situación del inmueble (incluyendo los contratos de suministros) y articulando en el contrato de compraventa los mecanismos necesarios para garantizarse que la totalidad de los recibos se encuentran debidamente abonados antes de adquirir la propiedad.
Únicamente de esta manera, el comprador podrá estar seguro de adquirir exactamente lo que desea: un inmueble “sin sorpresas”.
