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Hoy en día es frecuente que aquellas comunidades de propietarios que dispongan de portería y vivienda de portero, para tener mayores ingresos, tomen la decisión de suprimir la vivienda de portero y este espacio se alquile o venda.
En los edificios que están sujetos al régimen de Propiedad Horizontal, conviven habitualmente dos tipos de propiedad: La propiedad de carácter privativo y excluyente, que es la que ostenta cada copropietario sobre su piso; y la propiedad de carácter común, que comprendería todos aquellos elementos e instalaciones que pertenecen en común a todos los propietarios del inmueble.
VENTA
Los propietarios en cualquier momento, pueden añadir un nuevo elemento común o por el contrario, privar de tal carácter a uno que antes lo era. Para realizar esta operación deberán cambiar la naturaleza de tal elemento, lo que daría lugar a la llamada afectación y desafectación.
Para cambiar la característica de elemento común a elemento privativo y viceversa, es necesario que los copropietarios lo decidan en asamblea por unanimidad (Artículo.17 LPH)
Debemos recordar que, una vez adoptado el acuerdo por unanimidad, y por tanto, cuando la vivienda del portero se convierta en elemento privativo, en una vivienda más, será necesario asignar a la nueva vivienda una nueva cuota de participación en los elementos comunes, modificando las cuotas de los demás elementos privativos del edificio. Toda vez que cada propietario es dueño, no solamente de su vivienda propiamente dicha, sino también proporcionalmente de todos y cada uno de los elementos comunes, entre los cuales se encuentra la vivienda que pasa a ser un elemento privativo.
La venta deberá hacerse en la forma ordinaria y mediante el consentimiento, prestado en escritura pública, de todos los copropietarios.
ARRENDAMIENTO
El término «portería» lo incluye el código civil entre los «elementos comunes» del edificio y se refiere a los elementos físicos del inmueble aptos para destinarse al expresado servicio en función del concepto principal «elementos del edificio».
La comunidad puede decidir, en lugar de vender, arrendar el piso destinado a portería. En este caso no se produce el cambio de tipo de elemento, por tanto seguirá siendo un elemento común del edificio.
En este caso, el régimen de mayorías necesario para acordar el arrendamiento de vivienda o un local propiedad de la Comunidad cambia.
El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Además de contar con la aprobación de la comunidad, es necesario que la vivienda reúna condiciones de habitabilidad y que cuente con las autorizaciones administrativas oportunas
Una vez adoptado el acuerdo, se podrá realizar el contrato de arrendamiento de vivienda. En este caso, la particularidad del mismo es que el arrendador no es una persona individual, sino que es la comunidad de propietarios, por lo que es el presidente de la comunidad quien firmara el contrato de arrendamiento.
El arrendatario puede ser un tercero ajeno a la comunidad o uno de los ya propietarios
A este contrato se le aplicará íntegramente la Ley de Arrendamientos Urbanos como cualquier otro arrendamiento
Ver modelo en pdf adjunto
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