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Por Joan M. Bermúdez i Prieto. Abogado-Licenciado en Ciencias Políticas. Bermúdez Consulting & Management, SL
Actualmente existe una fuerte tensión del mercado inmobiliario para poder atender la demanda de pisos de alquiler, ya que no existe suficiente producto para poder cubrir las peticiones de alquiler que los agentes inmobiliarios reciben en sus despachos. Esta falta de producto debería comportar un incremento de los precios de los alquileres que se barajan en el mercado, pero la realidad se obstina en demostrar que no siempre esta relación oferta/demanda se cumple, ya que, a pesar de las tensiones que existen para poder disponer de un piso de alquiler en las zonas urbanas más pobladas, los precios que los potenciales arrendatarios están dispuestos (o pueden) pagar son bajos.
1. Introducción
En una actuación de libre mercado, entendida ésta como la libre evolución de la oferta y la demanda, genera y determina los precios de los productos, bienes o servicios; por ello, la falta de un producto o servicio consecuencia de un incremento de la demanda, o por un descenso de la oferta, comporta que el precio o valor de este bien se incremente y vaya en aumento, en la medida que se genera una cierta escasez del mismo. Obviamente, si la situación se produce en sentido inverso, es decir, si existe una mayor oferta de producto que la demanda generada por el mercado, los precios del mismo tienden a reducirse. Esta situación, que puede parecer que atiende a la lógica del mercado, no siempre se cumple, y ello sucede cuando intervienen factores o agentes que distorsionan la tendencia, que se podría considerar lógica de un mercado libre.
2. Mercado de la vivienda
En el mercado de la vivienda la situación expresada de no correspondencia de los precios en relación al desequilibrio que existe entre oferta y demanda se manifiesta cuando se trata del mercado de viviendas de alquiler. La demanda de compra de viviendas se ha reducido de forma drástica, desde hace ya más de 6 años. Esta caída de la demanda de viviendas de propiedad ha comportado como consecuencia directa la reducción de los precios de los pisos que existen en el mercado. A diferencia del momento anterior en el que la demanda (aunque fuera tan solo por una euforia colectiva, o la creencia, mal entendida, de que se debía adquirir una vivienda o mejorar la que se tenía) se mantenía en unos niveles que superaba la propia capacidad de construcción de nuevos pisos, ahora no se genera la suficiente petición de compra ni para cubrir los mínimos que la propia demografía nos debería demandar.
La solicitud real de adquisición de un piso (que no la necesidad de compra) se ha visto reducida a unos niveles casi residuales en comparación con los años anteriores. Esta situación ha comportado consecuentemente la caída de los precios de los productos a niveles impensables aunque de forma diferenciada en función de la zona o tipo de producto, lo que hace difícil presentar de forma objetiva y general una pauta de reducción de los mismos, ya que oscilan desde reducciones del 30% (la más generalizada) hasta niveles que llegan a superar el 50% del precio inicial, alcanzando unos valores de mercado (que es lo que está dispuesto a pagar un comprador por el producto ofertado) inferiores incluso al propio coste de construcción, aun así el precio final supera la posibilidades de liquidez que puede llegar a disponer el potencial comprador de su producto.
Ello, como ya hemos tratado en diferentes ocasiones, ha comportado que la demanda se decante de forma masiva hacia la vivienda de alquiler. Pero es en este mercado cuando se produce la distorsión.
3. Mercado de la vivienda en alquiler
La consecuencia es que la demanda no se puede atender o cuando se atiende es ajustando (a la baja) los precios de los arrendamientos a las posibilidades de los futuros inquilinos. La situación económica de las familias conlleva que el precio no se fije en función de la más o menos demanda, éste se establece por la capacidad económica de los demandantes. Resultado de ello, los alquileres se mantienen en unos niveles bajos, en ocasiones podríamos decir que muy bajos, pero los propietarios que están dispuestos a alquilar no pueden incrementar el precio del producto a riesgo de no alquilarlo.
En este escenario se encuentra a faltar no tan solo las medidas (en ocasiones grandilocuentes) de modificaciones legislativas (LAU, por ejemplo), lo que hace falta es una actuación decidida de las administraciones públicas en el desarrollo de viviendas protegidas (anteriormente conocidas como Viviendas de Protección Oficial, VPO). Lo cierto es que la oferta es escasa y en determinadas CC.AA. nula, se puede observar analizando la evolución de las calificaciones provisionales (cuando se va a iniciar un proyecto inmobiliario de vivienda protegida).
Tan solo se han generado en el primer semestre de este año 2.204 solicitudes de vivienda por parte de promotores privados, frente a las 504 solicitudes que se han presentado desde las Administraciones públicas (Estatal, Autonómicas y Locales).
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