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¿Se pueden eliminar? ¿Qué puede hacer la comunidad? (incluye modelo)
En muchas ocasiones, cuando varias comunidades de propietarios que tienen servicios comunes como puede ser el aparcamiento o la piscina, y hemos visto pasar a un vecino que no es de nuestro edificio nos hemos preguntado ¿ por que puede pasar esta persona por aquí?, y ante esta pregunta el administrador suele contestar: esa persona pertenece a otro edificio pero tiene servidumbre de paso por esta comunidad, o tiene servidumbre de uso de la piscina común.
O puede ocurrir que una finca no tenga salida a la vía pública y tenga que atravesar una segunda finca para acceder a ella; o, para dejar materiales de construcción como puede ser el montaje de andamiaje; o para la reparación del edificio, etc.
En ocasiones es necesario que fase una determinada tubería por la propiedad de un solo copropietario, para ello se requiere el consentimiento de este y que sea necesario y no haya otra alternativa. Si bien se tratara de compensar el posible perjuicio ya que se le priva de parte de su propiedad.
Otra posibilidad es que sea necesario solicitar una servidumbre de paso temporal para la ejecución de determinadas obras, con obligación del propietario afectado, de consentir el paso y uso temporal, recibiendo a cambio la correspondiente indemnización.
En todos estos casos la respuesta es la misma, nos encontramos ante la existencia de una servidumbre, pero en realidad ¿qué es y en qué consiste una servidumbre? ¿son obligatorias? ¿Se pueden eliminar? ¿ puede la comunidad ejercer alguna acción legal si se ve perturbada dicha servidumbre?
La existencia de una servidumbre, debe constar, como cualquier carga o limitación de dominio, para que surtan efectos frente a terceros, en la inscripción de la finca sobre que recaigan
La servidumbre es un derecho real que recae sobre una cosa perteneciente a una persona o un propiedad. El código civil define la servidumbre como un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.
Respecto a sus caracteres, podemos señalar:
– Es un derecho que limita el dominio, puesto que permite determinado uso del bien a personas que no son propietarias del mismo
– Está siempre encadenado a la propiedad.
– Exige la concurrencia de dos propiedades técnicamente llamados predios, dominante y sirviente. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.
– Es un derecho sobre un bien ajeno
– Puede consistir en permitir que se haga algo o en exigir que no se haga.
Consistiendo la servidumbre en la atribución de un derecho real en cosa ajena, esta situación de poder debe apoyarse en un evidente título o hecho constitutivo que legitime su ejercicio, correspondiendo al que pretende la limitación del dominio ajeno la carga de la prueba.
Las servidumbres se podrán establecer por Ley o por voluntad de las partes. Por ley caben distinguir dos supuestos. Uno, cuando aparece la servidumbre de manera automática ligada con un determinado supuesto de hecho que la ley contempla; dos, que la ley atribuya a una persona la posibilidad o facultad de exigir esta constitución. En este caso, este mandato legal se concretará entonces a través de un acto jurídico, mediante un acuerdo entre los interesados.
Por voluntad de los particulares, encauzada a través de un negocio jurídico y es por consiguiente una voluntad negocial. Así, todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público. El negocio constitutivo lo formarán los interesados, es decir el que tenga derecho a la servidumbre y el obligado a prestarla.
No se exige una forma documental específica, sino la general, por la que deben constar en documento publico al tratarse de actos o contratos que tiene por objeto la creación, transmisión, o modificación de derechos reales sobre bienes inmuebles, pero su omisión no supone la nulidad o inexistencia, porque las partes pueden recíprocamente compelerse a llenar esta formalidad.
La existencia de una servidumbre, debe constar, como cualquier carga o limitación de dominio, para que surtan efectos frente a terceros, en la inscripción de la finca sobre que recaigan. Además, las servidumbres pueden constar en la inscripción del predio dominante. La importancia de esta institución radica en la publicidad de la que dota a los derechos reales, ya que cualquier ciudadano puede acceder a la información referida y también por la seguridad que con la misma se consigue en el tráfico inmobiliario
Dentro de las servidumbres legales con las que nos podemos encontrar en nuestro edificio destacamos:
Medianería o pared medianera:
La medianería es la situación jurídica que se da cuando dos fincas están separadas por un elemento común, que pertenece a los propietarios de aquéllas. No tiene carácter forzoso y por lo tanto, solo se puede constituir por voluntad de los propietarios colindantes. Como consecuencia, los derechos y obligaciones se derivan siempre del acuerdo de constitución en el que quedan plenamente reflejados.
No obstante existen unos derechos y obligaciones que nacen de la ley y que son de aplicación en todo aquello que no esté expresamente pactado en caso de constitución voluntaria.
a. Los propietarios tienen la obligación de reparar y construir las paredes medianeras de las fincas que tengan a su favor la medianería en proporción al derecho de cada uno.
b. Todo propietario tiene derecho de poder alzar la pared medianera, a sus expensas e indemnizando los perjuicios que se puedan causar, aunque sean temporales. Asumiendo también, los gastos de conservación.
c. Cada propietario tiene derecho a usar la pared medianera en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad.
Servidumbre de luces y vistas
Las servidumbre de luces suponen la existencia de huecos para tomar luz del predio vecino, y la de vistas, abrir ventanas o huecos para gozar de vistas a través del fundo vecino, e impedirle toda obra que la merme o dificulte.
a. Luces y vistas en pared medianera. Para poder abrir ventanas o huecos en dicha pared ser requiere el consentimiento del otro, u otros medianeros.
b. Luces y vistas en pared propia.
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