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El estudio de viabilidad es la herramienta imprescindible para conocer la capacidad de endeudamiento de una persona en función de sus ingresos y su estabilidad laboral, a la hora de acometer la importante y decisiva tarea de comprar una vivienda. Mediante un estudio de viabilidad el comprador conocerá el importe máximo de la mensualidad que el banco le va a permitir pagar por su hipoteca y, por lo tanto, calcular la hipoteca máxima que le va a conceder el banco. Desde aquí se estimará el precio máximo de la vivienda que puede adquirir una persona, teniendo en cuenta si el cliente financiara el 100% y los gastos de la operación.
En la mayor parte de las agencias inmobiliarias de nuestro país, el cliente acude a la agencia inmobiliaria a ver la oferta de propiedades, buscando la casa de sus sueños. En primer lugar, el cliente elige una zona, las dimensiones, el estado de la vivienda´´ visita los inmuebles que se ajustan a sus preferencias y, una vez que se ha ilusionado con una vivienda, comienza la búsqueda del préstamo hipotecario adaptado a sus necesidades y, con ello, los problemas en muchos casos. El cliente necesita financiar la totalidad de la operación, no dispone de dinero para la entrada y necesita fiadores, en otros casos, la letra es demasiada alta y no puede pagarla´´Al cliente se le plantean multitud de problemas de financiación con los que no contaba, ya que nadie le asesoró previamente, y además ha dedicado un tiempo a buscar una vivienda pero la realidad es que, una vez que la ha encontrado, no puede acceder a ella. Todo esto genera un cliente descontento y desmotivado para volver a iniciar el proceso de búsqueda de su hogar y con verdaderas dificultades para volver a ilusionarse con una casa a la que sí pueda acceder, después de haber estado tan cerca de aquella vivienda inalcanzable.
El hecho de que el estudio de viabilidad sea el punto de inicio desde el que dé comienzo la búsqueda de una vivienda, reporta numerosos beneficios a los compradores en todos los casos, si bien, existen determinados colectivos, que veremos más adelante, para los que está especialmente indicado. Entre las ventajas de realizar un estudio de viabilidad previo se encuentran:
– El ahorro de tiempo que supone para el comprador, ya que no malgasta su tiempo ni se ilusiona visitando inmuebles a los que no va a poder acceder.
– Desde el principio el comprador conoce la letra mensual máxima que podrá pagar y tiene datos para decidir si, aun pudiendo hacer frente a esa letra, quiere elegir un inmueble cuyo importe esté en el límite de lo que se puede permitir o por debajo.
– Cuando el cliente comprador elige el inmueble que desea comprar habiendo hecho un estudio de viabilidad previo, los trámites son mucho más ágiles ya que la hipoteca está preconcedida, por lo que la operación sigue adelante sin las desilusiones propias de otros casos, que hacen que el cliente paralice la búsqueda.
– El cliente propietario de la vivienda obtiene mayor seguridad en la posible venta de su inmueble y ahorra tiempo en trámites que, muchas veces, quedan en nada.
Los pasos que se siguen en la realización de un estudio de viabilidad son sencillos y rápidos. En una primera toma de contacto, se solicita información verbal al posible cliente comprador acerca de su situación laboral, si trabaja por cuenta PROPIA O ajena y el tipo de contrato que mantiene con la empresa, así como la vida laboral desarrollada en España. Asimismo, se le pregunta acerca de los ingresos netos que percibe al mes y otros préstamos que estuviera pagando, su importe y la cantidad que resta por abonar. Con estos datos se calcula el ratio máximo de endeudamiento que equivale generalmente al 40 % de los ingresos netos después de quitarle las cuotas mensuales de otros préstamos, calculando así la mensualidad máxima a la que puede hacer frente el cliente.
Para dar el siguiente paso del estudio de viabilidad se le solicita al cliente la siguiente documentación:
– Contrato de trabajo.
– Vida laboral actualizada.
– DNI o Tarjeta de Residencia en vigor.
– Tres últimas nóminas.
– Tres últimos recibos de los préstamos que tenga.
En algunos casos se solicitan también, los movimientos de cuenta de los tres últimos meses y, en el caso de que el cliente comprador habite una vivienda en régimen de alquiler, se le solicitan los tres últimos recibos de pago, con el objetivo de tener constancia de que se abonan en tiempo y sin problemas. Esta documentación es muy importante a la hora de localizar una solución financiera a la medida del cliente entre los productos financieros de las distintas entidades bancarias.
El estudio de viabilidad es una herramienta que puede ser utilizada por cualquier tipo de cliente antes de comenzar la búsqueda de una vivienda, sin embargo, los clientes que pueden sacar un mayor beneficio del mismo son aquellos que no van a realizar una aportación económica y necesitan la financiación total y los gastos, su vida laboral en España es escasa, cuentan con contratos temporales, sin posibilidad de avales o con nóminas mileuristas.
Entre los colectivos que cumplen este tipo de características se encuentran los extranjeros residentes en España y los jóvenes con nóminas mileuristas. En el primer caso, muchos de ellos tienen contratos de trabajo temporal y les resulta complicado poder disponer de la figura del avalista ya que la mayor parte de su círculo de amistades en España, son de nacionalidad extranjera, con similares circunstancias y sin solvencia patrimonial en nuestro país. En el caso de los jóvenes españoles es posible la figura del fiador, pero lo complicado para ellos es hacer frente a la mensualidad del préstamo. El asesor financiero juega un importante papel en estos casos, al poner a disposición de los clientes compradores diferentes modalidades de préstamos que hacen disminuir considerablemente la cuota durante los primeros años de vida de la hipoteca.
Aunque cada caso tiene sus particularidades y debe ser estudiado de manera individual, a la hora de solicitar un préstamo sin contar con la figura de un avalista o fiador, es necesario que uno de los dos posibles titulares de la hipoteca tenga en vigor un contrato indefinido o cuente con una vida laboral superior a dos años e ininterrumpida, además de no estar inscritos ni en RAI ni en ASNEF, no obstante en caso de antecedentes de pago desfavorables también podría estudiarse una solución financiera.
En REMAX siempre decimos que desgraciadamente, el cliente nunca puede elegir todas las variables que conlleva la compra de su hogar. Pueden decidir las calidades, la ubicación´´ pero no lo que tendrán que pagar mes a mes por ella, ni viceversa. Por eso, es importante que antes de iniciar la búsqueda de un inmueble, el cliente despeje la incógnita de la ecuación y, de esta manera, consiga resultados más satisfactorios
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