Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Si la regulación jurídico civil en materia de propiedad horizontal resulta parca y ha tenido que ser la Jurisprudencia la que paulatinamente ha tenido que ir desgranando y delimitando los distintos conceptos jurídicos sobre los que descansa la Ley de Propiedad Horizontal, es el asunto que ahora nos ocupa uno de los que presentan una mayor complejidad así como una amplísima gama de matices.
Y ello es así porque la Jurisprudencia del Tribunal Supremo es escasa y la doctrina de las audiencias provinciales no es muy abundante y la que existe se caracteriza principalmente por su casuismo, por ponderar en cada supuesto concreto las diversas circunstancias concurrentes.
En consecuencia, y en un intento de poner orden dentro del «caos´´ de las resoluciones judiciales al respecto, sentaremos un criterio absoluto, para posteriormente ir relativizándolo hasta convertirlo, como se verá, en una simple regla general.
para colocar o instalar carteles o rótulos en la fachada de una comunidad de propietarios, anunciando una determinada actividad empresarial, es necesario obtener el consentimiento unánime de los propietarios constituidos en Junta General.
No cabe ninguna duda acerca del carácter de elemento común de la fachada o muro exterior del edificio en una comunidad de propietarios. Así lo establece el Código Civil, que nos lleva a concluir que la fachada es un elemento común por naturaleza.
Según la Ley de Propiedad Horizontal, el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad…
Por su parte, la ley dispone que la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo.
Finalmente, se establece que la unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutito de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario
Pues bien, de la aplicación combinada de estos preceptos obtenemos la siguiente conclusión: para colocar o instalar carteles o rótulos en la fachada de una comunidad de propietarios, anunciando una determinada actividad empresarial, es necesario obtener el consentimiento unánime de los propietarios constituidos en Junta General.
No obstante, esta aludida regla general presenta diversas excepciones, que pueden sintetizarse en tres grupos:
–Cuando los Estatutos por los que se rige la comunidad permitan expresamente la colocación de carteles en determinados espacios.
Ello no plantea excesivos problemas jurídicos toda vez que al ser la fachada un elemento común, puede la junta de propietarios, en el ejercicio de las competencias establecidas en el art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, reglamentar su utilización por los distintos propietarios.
–Cuando exista una autorización ulterior expresa o tácita de la comunidad de propietarios, ésta última inferida de su tolerancia por un largo espacio de tiempo o desde el inicio de la comunidad.
Este consentimiento tácito expresado entronca directamente con la teoría de la prohibición de ir contra los actos propios, con el derecho a la igualdad y la interdicción de la discriminación consagrados en el art. 14 de la Constitución, y por último con la prohibición del abuso de derecho o ejercicio antisocial del mismo previstos en el art. 7 del Código Civil.
–Cuando, habida cuenta de las dimensiones del cartel o rótulo anunciador y el lugar en que está ubicado, se estime que no altera de forma importante la configuración exterior del edificio y que no perjudica el interés general de la comunidad o el particular de algún comunero, como en el caso de que obstaculice las vistas de determinados pisos.
Esta es sin duda la solución que se presta a mayor número y variedad de interpretaciones, teniendo en cuenta además que siempre será más viable la instalación de un rótulo que no sea fluorescente o luminoso, careciendo de mecanismo eléctrico, que no tenga inserto aparato alguno que emita sonidos, que no impida en lo más mínimo la absoluta visibilidad, etc.
Mereciéndose destacar asimismo que tratándose de la fachada de locales de negocio en planta baja, los Tribunales consideran con mucho menor rigor este tipo de infracciones apreciando cada caso concreto y teniendo en cuenta que si no habido inconveniente en la instalación de un negocio determinado, tampoco debe haberlo para que éste utilice en la fachada del local donde se ubica los signos distintivos y de atracción de clientela que sean consustanciales con la propia naturaleza del negocio, siempre que no supongan una grave alteración de la configuración exterior del edificio, ya que, a diferencia de los pisos, que guardan en su exterior una misma fisonomía, que fácilmente se puede ver alterada con cualquier obra, los locales comerciales carecen de ella normalmente.
En consecuencia, se trata de una pura cuestión de hecho cuya valoración corresponde al órgano jurisdiccional en todo caso.
Hasta aquí queda expuesta la perspectiva jurídico-civil del asunto; sólo queda señalar que, salvando todos estos escollos, el interesado que pretenda colocar un cartel o rótulo en la fachada anunciando su actividad empresarial habrá de cumplir ineludiblemente con la normativa urbanística aplicable en cada Municipio en concreto, pero ello ya sería materia suficiente para la redacción de otro artículo…
Simplemente un breve apunte sobre las ordenanzas municipales. Las ordenanzas municipales generalmente son restrictivas a la hora de conceder permisos para colocar rótulos en edificios, y aun cuando la denominación es diferente (algunos lo llaman protección del paisaje urbanístico, otros publicidad, o publicidad exterior)
Como regla general está prohibida la colocación de publicidad en edificios públicos de carácter histórico artístico y muy limitada la colocación en la corona de los edificios (salvo autorización expresa de la comunidad)
Tabla 1
EXCEPCIONES A LA REGLA DE LA UNANIMIDAD
–Cuando los Estatutos expresamente lo permitan.
–Cuando exista una autorización posterior de la comunidad de propietarios.
–Cuando, las dimensiones del cartel o rótulo anunciador y el lugar en que está ubicado, no altera de forma importante la configuración exterior del edificio
y no perjudica el interés general de la comunidad
tabla 2
Definiciones
Se entiende por rótulo aquella instalación publicitaria alusiva a la actividad y denominación del establecimiento allí ubicado, razón social así como delegación o servicio oficial que represente, aunque de forma discreta e integrada en el conjunto podrá insertarse publicidad de los productos relacionados directamente con la actividad.
Se consideran rótulos los anuncios, fijos o móviles, por medio de pintura, azulejos, cristal, hierro, hojalata litografiada, tela o cualquier otra materia que asegure su larga duración.
Tabla 3
Rótulos en planta baja: se permiten en los huecos arquitectónicos siempre que la parte ocupada por el rótulo no exceda del 30% de la superficie del hueco, no se puede limitar ni perjudicar la iluminación, ventilación, seguridad contra incendios o accesos a locales
Rótulos sobre fachada en espacios dedicados en exclusiva: se admite un único rótulo
Rótulos en plantas superiores
– No se admite en la fachada de los edificios
– En las barandillas de los balcones o balconadas se permite en la zona general un rótulo por balcón
– Se admite la instalación de publicidad en las plantas del edificio que anuncien la venta o alquiler de pisos o locales siempre que exista un solo rótulo por vivienda y se sitúe en balcones
Rótulos en coronación de edificios
Se admite la instalación en edificios no catalogados de un rótulo de identificación único correspondiente a la empresa que desarrolle su actividad en el edificio y siempre que disponga de autorización de la comunidad. En este caso no se permitirá otro mensaje identificador en el edificio
Tabla 4
Principales ordenanzas municipales en materia de publicidad exterior en edificios
A Coruña Ordenanza municipal de publicidad exterior 23/10/1987. BOP nº 24 de 30/1/1988
Alava (Vitoria-gasteiz) Normas Generales de la Edificación BOTHA nº 21 de 19/02/2001
Alicante Plan General Municipal de Ordenación de Alicante arts. 58 y ss
Almería Plan General de Ordenación Urbana 1998 art. 58 y ss
Avila Plan General de Ordenación Urbana Revisión y Adaptación del Plan General de Ordenación Urbana de ¡vila a la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León (BOCYL 11-11-2004) art. 70 y ss
Badajoz Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística Texto Refundido 1/2002 art. 2.1.33 y ss
Barcelona Ordenanza de Usos del Paisaje Urbano de la Ciudad de Barcelona 26 marzo de 1999 BOP num 146, 19/6/99
Bilbao Plan General de Ordenación Urbana actualizado diciembre de 2004
Burgos Ordenanza de Publicidad Exterior Mediante Carteleras, 28 de octubre de 1986 BOP nº 259 de 1986
Cáceres Revisión del Plan General de ordenación Urbana ART 68 Y SS
Castellón Plan General de Ordenación Urbana BOP 11-4-2000
Ciudad Real Adaptación del Plan General de Ordenación Urbanística art. 9.12
Córdoba Ordenanza Municipal de Publicidad Exterior B.O.P. nº 65, de 20 marzo de 1990
Cuenca Plan General de Ordenación Urbana BOP 4/9/1996 art 3.4.10.15 y ss
Girona Ordenanza de Publicidad e instalaciones publicitarias de 2 de julio de 2002 BOP núm. 144, 29/07/02
Granada Plan General de Organización Urbana y Ordenanza Reguladora de la Instalación de Vallas Publicitarias en el término municipal de Granada BOP de 12 de febrero de 2002
Huesca Ordenanza de Publicidad Exterior de 23 de junio de 1999
Huelva Ordenanzas de edificación suelo y urbanización art 36 y ss
Las Palmas Ordenanza Reguladora de la Publicidad Exterior art 12 BOP 17 de abril 1998
Logroño Plan General de Ordenación Municipal, BOR 26 de febrero de 2003 art. 2.5.7
Madrid (Ordenanza de Protección del Paisaje Urbano 31-05-2001 BOCM nº 164 2001
Málaga Plan General Municipal de Ordenación, texto refundido julio 1998 ( en revisión)
Mallorca Ordenanza de Publicidad, publicada en el BOIB núm. 140 de 21.11.02,
Murcia Ordenanza de Publicidad Exterior del Ayuntamiento de Murcia, BORM número 183 de fecha 8 de agosto de 2002
Pamplona Ordenanza municipal de Publicidad 1988 nº 75, 22-06-1992 ( revisada y vigente hasta diciembre de 2005)
San Sebastián Plan General de Ordenación Urbana 1995 (en proceso de revisión)
Santander Plan General de Ordenación Urbana Municipal de 2000 (art. 4.56) y ordenanza
Sevilla Plan General de ordenación Urbana 2005 ( aprob. Provisional) art. 7 y Ordenanza de Publicidad
Tarragona Plan General de Ordenación Urbana Municipal 1995 y Ordenanza Reguladora de las Instalaciones y Actividades Publicitarias BOP 103, de 4 de mayo de 1998 (ultima modificación BOP nº 118)
Toledo Plan General de Ordenación Urbana (art 251 y 253!2) u ordenanza municipal sobre conservación del entorno urbano de julio de 1993
Valencia Ordenanza Municipal sobre Publicidad B.O.P.: 24.07.96 Modificada B.O.P.: 23.02.01
Valladolid Publicidad exterior, Ordenanza e Instrucción sobre criterios para ubicación banderolas BOP 24-1-1998 ; modificación en BOP: 23-6-2001
Zamora Plan General de Ordenación Urbana BOP 17 de septiembre de 2001 arts 87 y ss
Zaragoza: Ordenanza Municipal de Actividades Publicitarias en el ¡mbito Urbano Publicada en el BOP nº 111 de 17.05.2000
#ads1{display: none !important;}
#ads2{display: none !important;}
#ads3{display: none !important;}
#ads4{display: none !important;}
/*.code-block {display: none !important;}*/
#economist-inarticle{display: none !important}
#publicidad{display:none;}
#cortardivhglobal{display: none !important;}
¿Quieres seguir leyendo?
Suscríbete a la Revista Inmueble desde
