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Por Juan B. Coromina Lozano. Juez Instructor
La relevancia económica y social que adquirió el mercado inmobiliario a partir de inicios de la década pasada provocó que las relaciones jurídicas dentro de este mercado inmobiliario se multiplicaran al igual que el volumen de dinero. Esta unión de multiplicación de contratos y grandes sumas de dinero, debido al importante incremento del precio de las viviendas y de los alquileres, influyó en el aumento de delitos en el sector inmobiliario que mayoritariamente se caracteriza por coacciones y atentados a la integridad moral.
- Introducción
Esta situación se refleja en la Exposición de Motivos de la Ley Orgánica 5/2010, de 22 de junio, por la que se modifica el Código Penal cuando recoge: “Igualmente, al hilo de la proliferación, durante la última década, de conductas acosadoras en la esfera de la vivienda, se sanciona también el acoso inmobiliario”. Con ello se pretende tutelar el derecho al disfrute de la vivienda por parte de propietarios o inquilinos frente a los ataques dirigidos a obligar a unos o a otros a abandonarla, para así alcanzar, en la mayoría de los casos, objetivos especuladores. Distintos pronunciamientos judiciales habían venido poniendo de manifiesto las dificultades que para la represión de estas conductas se derivaba de la ausencia hasta el momento de una específica regulación penal de este fenómeno.
Las conductas penales que se ampliaron con la Ley Orgánica 5/2010 enfatizan en el desarrollo de la tutela que se contempla en los artículos 18 y 47 de la Constitución Española donde se recoge el derecho fundamental a la intimidad personal y familiar y a la inviolabilidad del domicilio y a disfrutar de una vivienda digna, protegiendo el acoso inmobiliario o “mobbing inmobiliario”. Acoso que Del Rosal Blasco define como “una serie de comportamientos de abuso, presión psicológica o intimidación sobre unos u otros destinados a forzar el abandono de su, o sus viviendas, independientemente de que éstas sean propias o arrendadas”.
La Ley Catalana 18/2007 del derecho a la vivienda, en el artículo 45.3.c, define el acoso inmobiliario como “toda actuación u omisión con abuso de derecho que tiene el objetivo de perturbar a la persona acosada en el uso pacífico de su vivienda y crearle un entorno hostil, ya sea en el aspecto material, personal o social, con la finalidad última de forzar a adoptar una decisión no deseada sobre el derecho que la ampara para ocupar la vivienda”. El art. 45.1 de la misma norma menciona que “todas las personas deben poder acceder a una vivienda y ocuparla, siempre que cumplan los requerimientos legales y contractuales aplicables en cada relación jurídica, sin sufrir discriminaciones, directas o indirectas, ni acoso. “La finalidad es siempre abocar al abandono voluntario o no del residente buscando un beneficio económico o especulador con la venta o alquiler del inmueble”.
El colectivo que se veía más afectado en aquellos años por el acoso era el llamado de “renta antigua”, es decir, contratos de arrendamiento celebrados al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964; contratos con rentas bajas congeladas, que tenían carácter indefinido, y muchas veces con posibilidad de subrogación. La ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 intentó paliar esta situación, pero en la década pasada poco hacía al respecto. Los inquilinos de “renta antigua” en muchas ocasiones eran personas ancianas que ocupaban viviendas que en numerosas ocasiones estaban situadas en zonas muy céntricas o privilegiadas de las ciudades. Otros casos de acoso, quizás no tan frecuentes, serían aquellos en que lo que se busca es forzar al propietario a la venta de un inmueble con el objeto de, por ejemplo, adquirir un edificio completo para especular con él y poder obtener cuantiosos beneficios.
- 2. Forma de resolver los problemas entre propietarios e inquilinos
Aún y lo dicho, es necesario resaltar que la forma habitual de resolver los problemas entre inquilinos y propietarios debe ser la de la jurisdicción civil dejando únicamente para situaciones graves el ordenamiento penal. Únicamente en los casos que concurran los requisitos típicos y jurisprudenciales del tipo del delito se podrá acudir a la jurisdicción penal en aplicación entre otros del principio de intervención mínima, o de última ratio del derecho penal.
La Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil ofrecen diferentes vías, dependiendo del caso en concreto, para solucionar divergencias entre propietario y residente, siendo el Auto de la Audiencia Provincial de Girona, Sección Tercera, de fecha 1 de febrero de 2011, un ejemplo. Dicha resolución confirma el archivo de unas actuaciones penales abiertas por delitos de acoso inmobiliario, entendiendo que en ciertos casos debe premiar la jurisdicción civil.
En casos en que el propietario actúa evitando recibir la renta, para de esta forma solicitar el desahucio por falta de pago, existe la consignación de rentas. Como recuerda la resolución mencionada, dicho comportamiento no sería ilícito, pues la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 17 y el Código Civil en los artículos 1.555 y 1.574 no obligan al propietario a facilitar el pago, pues no se puede obligar a nadie a cobrar aquella cantidad que el presunto pagador determine per se, ya sea una renta inmobiliaria o cualquier otra deuda, existiendo en todo caso la consignación de rentas para los casos que el arrendatario ofrece en pago la cantidad debida. El artículo 1.176 de Código Civil recoge “Si el acreedor a quien se hiciere el ofrecimiento de pago se negare sin razón a admitirlo, el deudor quedará libre de responsabilidad mediante la consignación de la cosa debida”; además, el 1.179 recalca que “Los gastos de la consignación, cuando fuere procedente, serán de cuenta del acreedor”.
Otra conducta consistente en no realizar las obras necesarias para mantener la vivienda en un correcto estado de habitabilidad, es decir, casos en que el arrendador evita el necesario mantenimiento del edificio colocando a los moradores en una situación de angustia por el peligro de su integridad física, o por el malvivir que les comporta vivir en situaciones precarias o de falta de higiene, también tiene su previsión civil antes de acudir a la jurisdicción penal.
Quien habita en el edificio, y sufre la dejadez, tiene mecanismos legales para impedir vivir en esta situación, tanto si es de “renta antigua” que es la mayoría de los casos, como si no. En los casos de “renta antigua” la actitud de los arrendatarios de negarse a hacer en la vivienda las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda arrendada en estado de servir para el uso convenido constituye en la mayoría de los casos un incumplimiento contractual por parte del arrendador que faculta al arrendatario a exigir a la arrendadora que lleve a cabo las obras necesarias, y si ésta no las inicia, efectuarlas por sí y exigirle judicialmente su importe más los intereses, y en el caso de que la arrendataria no pueda afrontar el anticipo del gasto exigir a los tribunales de la jurisdicción civil que se ejecuten las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda en estado de habitabilidad y en estado para servir a lo pactado en el contrato. Pudiendo incluso el arrendatario exigir ser indemnizado conforme lo previsto en el artículo 116 del Decreto 4104/1964. Igualmente, el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos del 1994 menciona lo siguiente: “El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir el uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
En definitiva, lo que prevé la legislación y los tribunales es la aplicación del principio de ultima ratio penal, de tal forma que únicamente cuando los hechos del arrendador encaminados a forzar el abandono de la vivienda no tengan solución civil, y abarquen la suficiente gravedad de tal forma que no sean meros incumplimientos contractuales serán perseguibles por la vía penal.
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