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Desde hace un tiempo el nombre de los «condiminium-hotels´´ está en boca del sector hotelero y promotor en España. Desde esta tribuna de opinión intentaré explicar cuáles son los motivos de la puesta de moda de este vocablo tan anglosajón, a la vez que repasaré algunas de las ventajas e inconvenientes que ofrecen para los tres actores implicados: promotor, operador hotelero e inversor.
El concepto de los hoteles en condominio o condo-hoteles no es nuevo. Surge en los años í70 en Estados Unidos y se desarrolla en paralelo junto con otros nuevos conceptos como el de propiedad fraccional o el de tiempo compartido («time-share´´).
El significado de esta unión de vocablos podría definirse como: edificio utilizado a la vez como condominio (forma de propiedad conjunta en la que porciones de la misma son tenidas en propiedad de forma individual) y como hotel (establecimiento que ofrece alojamiento pagado, generalmente para estancias cortas y que acostumbra también a ofrecer servicios de restauración, salas de reuniones, piscina, etc,). Es decir, un condo-hotel es, al fin y al cabo, un apartamento que el propietario puede alquilar a través de una sociedad hotelera que explota el negocio y le cede una parte de sus beneficios.
Los Condo-hoteles no tuvieron un gran éxito en su primera fase de desarrollo en Estados Unidos en los 70 al no ofrecer los retornos prometidos inicialmente, por lo que se interpusieron numerosas demandas por parte de los propietarios, lo que llevó al estancamiento de su desarrollo. En los últimos años han vuelto a ponerse de moda (con propiedades internacionalmente conocidas que se convirten en condo-hotel, como el mítico «Hotel Plaza´´ de Nueva York) y la influencia norteamericana se deja sentir también en Europa, especialmente en España, en donde, diría, somos pioneros en encontrar o adaptar rápidamente nuevas fórmulas en el campo de la promoción.
Los motivos por los que este tipo de promoción se ha puesto de moda son, básicamente, que le permite al promotor trasladar parte de sus costes al inversor, a la vez que al hotelero le permite gestionar hoteles en zonas en dónde el coste del suelo es caro y al inversor le permite obtener una rentabilidad atractiva de su inversión a medio y largo plazo.
Ventajas para los promotores
Desde el punto de vista del PROMOTOR, el desarrollo de los condo-hoteles ofrece varias ventajas:
- Al vender las unidades como condominios, el promotor traslada parte del coste del desarrollo al propietario/comprador de la unidad, lo que les permite disminuir el coste de su financiación externa.
- Mayores posibilidades de cerrar un acuerdo con un operador hotelero, puesto que el riesgo de la inversión se reparte ahora entre 3 actores: promotor, propietarios y operador.
- Posibilidades de desarrollar hoteles en inmuebles con ubicaciones «prime´´ en ciudades y zonas turísticas en las que el precio del suelo hacía inviable dicho desarrollo hotelero.
- El promotor (si actúa también como futuro propietario) sigue siendo propietario de las zonas comunes: locales en planta baja, salas de reuniones, spa, etc. de los cuales obtiene también un rendimiento futuro.
Ventajas para los hoteleros
Desde el punto de vista de los HOTELEROS, el desarrollo de los condo-hoteles también les reporta varias ventajas:
- Poder gestionar hoteles de gama alta (acostumbran a tener la categoría de 5 estrellas) en destinos de alto reconocimiento, puesto que los condo-hoteles suelen desarrollarse en capitales y en zonas turísticas (tanto de costa como de montaña) de gran prestigio.
- En el caso de las ciudades, las ubicaciones serán muy céntricas, con el consiguiente impacto positivo en las cuentas de resultados.
- El operador hotelero se asegura de restringir las visitas de los propietarios a las unidades: el contrato puede establecer un periodo ñque puede ser de hasta 60 días de antelación- de preaviso para que el propietario avise de su llegada, además de períodos anuales en los que no podrá disfrutar del uso de dicha habitación. De esta forma la compañía gestora optimiza el número de días en la mejor temporada en los que puede alquilar las habitaciones del establecimiento.
El promotor deberá tener muy en cuenta el desarrollo de las habitaciones según los requisitos del operador, y no de los propietarios, puesto que, en definitiva, la base del negocio es el hotel. Además, las unidades deben diseñarse para estancias largas, por lo que deberían incluir cocina-comedor.
En general, los hoteleros entran en este sector, pero lo hacen con pies de plomo, asegurándose de que el promotor tenga ya cierta experiencia y no sólo busque el dinero rápido, además de asegurarse de que el hotel funcionase como tal sin el componente de condominio
Ventajas para los propietarios
Desde el punto de vista de los PROPIETARIOS, también los condo-hoteles ofrecen ventajas:
- Poder disfrutar de una segunda residencia en un destino atractivo.
- La potencial revalorización de su inversión inmobiliaria, dado que este tipo de desarrollos se ubican en zonas reconocidas como «prime´´.
- El alquiler de la unidad como habitación de hotel, con lo que obtiene un retorno de su inversión, al recibir un porcentaje de los ingresos que el operador hotelero obtiene por de la habitación.
- El poder disfrutar de los servicios del hotel con descuentos especiales por ser propietario de una unidad.
El futuro inversor interesado en adquirir una unidad de este tipo debe siempre tener en mente, antes de llevar a cabo su inversión, su interés en viajar al lugar elegido y sus posibilidades de pagar una segunda hipoteca.
Y algunos inconvenientes´´
Sin embargo, hay que tener en cuenta también las posibles desventajas de este tipo de inversiones, especialmente para los propietarios:
- Los Condo-hoteles no han tenido todavía tiempo de maduración, con lo que el éxito futuro de este tipo de inversiones plantea dudas puesto que no existen los datos suficientes como para poder hacer un análisis de su evolución. El inversor que adquiere este tipo de unidades lo hace con la idea de re-venderlos a medio/largo plazo y no se sabe si existirá un mercado de segunda adquisición en este sector en el futuro.
- Quien actúe como inversor buscando un lugar donde retirarse y hacer vida social debería buscar otro tipo de producto, puesto que su vecino de condo-hotel puede cambiar cada día.
- Los inversores no deberían correr el riesgo de adquirir una propiedad de este tipo sin conocer de antemano quien va a ser la empresa hotelera gestora en el futuro. Las empresas que, a nivel internacional, vienen gestionando este tipo de establecimientos, lo hacen dentro de una gama alta, ya que en caso contrario su explotación no resulta rentable, y en España no son muchas las que se han incorporado al mercado. Entre las de mayor experiencia cabe citar los siguientes nombres: Le Meridien, Ritz Carlton, Starwood Hotels & Resorts, Marrito, Hilton, Wyndham, Hyatt, Intercontinental.
- El inversor , además, deberá conocer muy bien los detalles del acuerdo con el operador hotelero que vaya a realizar la gestión del condo-hotel, puesto que son estos detalles los que le van a indicar en qué condiciones puede disfrutar de su habitación o suite. En el caso de los proyectos en zonas turísticas, posiblemente tendrá restringida la visita a su suite precisamente en las épocas de temporada alta.
- El propietario deber saber que no va a poder decorar su unidad a su gusto ni personalizarla de ninguna forma, puesto que dichas unidades deben responder a los criterios de decoración del operador hotelero.
- Es aconsejable para el promotor que el acuerdo se adquiera con una empresa hotelera de renombrada reputación, el porcentaje de ingresos por habitación que requerirán será mayor pero la inversión será más segura.
En España las primeras empresas que se han iniciado en el desarrollo de condo-hoteles han sido: Sol Meliá, Medgroup, Pierre & Vacances, Kempinski y Hyatt. Todos sus desarrollos son en zonas de costa (Marbella, Murcia, Alicante) aunque también existen proyectos en Madrid.
No está reglamentado en España
Finalmente, a nivel legal, no existe una fórmula idónea para estructurar un condo-hotel en España, lo más habitual es dividir el inmueble en propiedad horizontal y transmitir las habitaciones como fincas registrales independientes. En tal caso, además de lo previsto en los estatutos de la comunidad de propietarios, deberán regularse con detalle los derechos y obligaciones de los propietarios y del operador del hotel, y en especial lo relativo al uso y mantenimiento de las habitaciones e instalaciones del hotel así como los gastos objeto de repercusión a los propietarios.
Por último, he considerado que citar un ejemplo real sería oportuno:
- Localización: Málaga
- Condo-hotel de 5 Estrellas
- Se están comercializando suites de 1,2 ó 3 habitaciones, con precios que se sitúan entre los 370,000 y los 600,000 Euros, en función del tipo de unidad que se adquiera.
- Estos precios sitúan el precio del m2 en torno a los 4,750/m2 de unidad construida -teniendo en cuenta que casi el 30% son terrazas.
- Condiciones: el promotor recibe un depósito inicial de 10,000 Euros, a los que se suma un 10% del precio a la firma del contrato y otro 10% del precio en pagos mensuales hasta la entrega (prevista para dentro de unos 3 años), momento en el que se entrega el resto del precio.
- Condiciones generales con el operador hotelero: se desconoce todavía quien operará el condo-hotel.
Con este caso práctico en mente, se me ocurren algunas reflexiones finales: es arriesgado invertir en un producto al respecto del cual desconocemos todavía las condiciones que ofrecerá el operador. Al fin y al cabo, el promotor está trasladando un elevado porcentaje de sus costes de promoción al inversor, con el consecuente impacto positivo en relación a su financiación externa, pero no podemos obtener ningún tipo de información en relación a las rentas futuras que generará nuestra inversión, por lo que nos será difícil valorar el retorno a medio/largo plazo de la misma.
Los condo-hoteles apuntan como una inversión más segura en zonas céntricas de determinadas capitales, en donde la revalorización de los activos inmobiliarios es más segura y en dónde el inversor se asegura un menor riesgo para la futura venta de su condominio.
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