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Por Pedro Pablo Fernández Grau. Abogado- Director del despacho Grau Asociados – Abogados
Cuando la fachada de un edificio se puebla de carteles, no solo resulta perjudicada la estética del edificio, sino que, además, se provoca un daño material, pues retirarlos supondrá para la comunidad un gasto añadido a las ya de por sí mermadas cuentas comunitarias. Hay formas de defenderse de estos ataques y lograr que quien los causa pague por ello.
Es evidente que cuando la fachada de un edificio se puebla de una variedad de carteles, muchas veces pegados unos encima de otros, se perjudica a la comunidad al ver alterada la estética del edificio y, lo que es más tangible, se le provoca un daño material por la necesidad de retirar los carteles pegados, sin contar con los deterioros que haya podido sufrir el revestimiento de la fachada. La retirada de los carteles supondrá para la comunidad un gasto por tener que contratar a empresas especializadas si se quiere eliminar completamente todo vestigio de los mismos. Una vez realizada esta operación muchas veces el revestimiento de la fachada ha quedado tan deteriorado que será necesario proceder a su reparación con el consiguiente coste.
El problema no suele acabar aquí ya que se volverán a pegar otros carteles provocando a los propietarios del inmueble la sensación de que el dinero empleado en la limpieza de la fachada ha sido malgastado.
Para evitar este problema las comunidades de propietarios que son objetivo de los anunciantes suelen acordar llevar a cabo modificaciones físicas en la fachada que impidan que los carteles puedan volver a ser pegados, soluciones que tienen, según los casos, distinto éxito y que, además, suponen un desembolso de dinero y un cambio de la estética y fisonomía de la fachada.
La pegada de carteles debe denunciarse al ayuntamiento. Solo así LA Comunidad evitará tener que retirar los carteles por sí misma, al tener que hacerlo la empresa anunciante y, en última instancia, el propio ayuntamiento
Si bien las soluciones consistentes en llevar a cabo reformas en la fachada que impidan un fácil pegado de los carteles puede parecer una buena solución práctica, consideramos que no es la forma correcta de proceder y que se debe acudir al ordenamiento jurídico que nos proporciona las herramientas necesarias para que se pueda dejar definitivamente atajado el problema.
Las acciones que emprenda la comunidad de propietarios deben tener como objetivo el que esa conducta cese para siempre y, al mismo tiempo, conseguir el resarcimiento de los gastos que suponga el restablecimiento de la fachada a su estado original y, si es posible, recuperar el coste que conlleve emprender los distintos procedimientos administrativos y judiciales que son necesarios para alcanzar dichos objetivos.
Acciones administrativas
La configuración de la ciudad y su ornato son cuestiones de interés público cuya vigilancia corresponde a los ayuntamientos. En la práctica generalidad de las normas urbanísticas y ordenanzas de los municipios existen disposiciones que contienen criterios respecto de la estética de la ciudad mediante la intervención en el aspecto de las fachadas de los edificios. Entre estas normas están las que regulan la forma en la que se puede hacer la publicidad por medio de carteles, pancartas, etc.
Si examinamos las normas urbanísticas y ordenanzas de los ayuntamientos de las capitales de provincia, vemos que todos tienen una regulación muy parecida, casi idéntica, en cuanto a la prohibición de pegar carteles en las fachadas de los edificios.
Así, a modo de ejemplo, en la ordenanza de regulación de publicidad del Ayuntamiento de Bilbao se prohíbe expresamente que se coloque cualquier tipo de publicidad en “fachadas, cubiertas y medianeras de los edificios, cualquiera que sea la posición en ellas del elemento publicitario.”
Otro efecto positivo de la intervención del ayuntamiento será conseguir que las empresas anunciantes se abstengan de colocar nuevamente carteles ante la perspectiva de ser sancionadas de nuevo
En la Ordenanza Municipal de los Usos del Paisaje Urbano del Ayuntamiento de Barcelona se establece la prohibición de “la colocación de carteles, adhesivos, pictogramas o similares, sobre cualquier elemento del paisaje urbano que no esté expresamente previsto para esta finalidad. También queda prohibida la aplicación de grafitis o pintadas sobre cualquier elemento del paisaje urbano, si no se dispone de autorización expresa.”
Por último, la Ordenanza Reguladora de la Publicidad Exterior aprobada por el Ayuntamiento de Madrid prohíbe la “La fijación de publicidad o propaganda mediante carteles, pegatinas, etiquetas, proyecciones y otros procedimientos similares y la realización de inscripciones y dibujos con motivos publicitarios, salvo en el caso de tratamientos integrales de paredes medianeras, sobre paramentos de edificios e instalaciones, pavimentos, muros, monumentos, obras públicas, elementos de mobiliario urbano, alumbrado, registros de instalaciones o cualquier otro servicio público.” Y así, de modo general, en todos los municipios.
También, es común en todas las normativas municipales la obligación de solicitar licencia municipal para llevar a cabo las acciones de publicidad. Por publicidad, conforme al artículo 2.1 de la Ley General de Publicidad, debemos entender toda forma de comunicación que sea llevada a cabo tanto por una persona física o jurídica, sea pública o privada, en el ejercicio de su actividad para conseguir la contratación de sus servicios o venta de sus productos.
Para estos casos, el resultado de una reclamación judicial es más incierto. Hay que acreditar bien los hechos, lo que obligará a sufragar previamente los gastos de retirada de los carteles, reparación de fachada e informes periciales. Además hay que demandar a todos los anunciantes y es difícil impedir que otros siguieran pegando carteles
Por otra parte, según la normativa municipal, si esta publicidad se lleva a cabo en las vías y espacios públicos con el fin de atraer la atención de todos aquellos que circulen por los mismos, para su realización será necesario solicitar y obtener la correspondiente licencia.
Conforme a lo expuesto, es evidente que la colocación de carteles en la vía pública mediante su pegado a la fachada es una actividad que, para empezar, está expresamente prohibida por la normativa municipal y que, además, está sujeta al control y fiscalización de los órganos municipales mediante la necesaria obtención de la correspondiente licencia. En definitiva, el pegado de carteles en las fachadas está prohibido por la normativa municipal constituyendo una infracción que lleva aparejada la correspondiente sanción.
La infracción suele considerarse grave o muy grave si los carteles son pegados en fachadas de edificios catalogados o que provocan un grave perjuicio al edificio aunque no estén catalogados. Las sanciones que llevan aparejadas estas infracciones son de cuantía elevada en la mayoría de los ayuntamientos. Por tanto, la comunidad de propietarios que se vea afectada por la colocación indiscriminada de carteles en su fachada tiene la posibilidad de denunciarlo ante el ayuntamiento al ser una infracción administrativa sancionable. Pero no vale solo con proceder a la denuncia sino que será necesario que se ejercite la acción pública urbanística a fin de poder ser parte en el procedimiento administrativo.
Una vez presentada la denuncia el ayuntamiento respectivo abrirá dos expedientes. El primero de ellos, estará encaminado a restaurar la legalidad urbanística vulnerada a consecuencia del pegado de los carteles. Esta restauración se conseguirá una vez que sean retirados. En este expediente se concederá al anunciante un plazo para que proceda a limpiar la fachada.
Por otra parte, el ayuntamiento incoará un expediente sancionador para ventilar la responsabilidad respecto de la infracción cometida. La acción pública sólo se podrá ejercitar en el primer expediente, es decir, en el que tiene como fin restaurar la situación a su estado inmediatamente anterior a la pegada de los carteles. En el expediente sancionador no podrá personarse, al no reconocerle el derecho administrativo legitimidad para hacerlo.
La acción habrá que dirigirse de forma conjunta contra el anunciante y la agencia de publicidad. Si esto no se hiciera así en la vía civil, seguramente, se nos desestimaría la demanda. En la vía administrativa conseguiremos que ambos sean sancionados y requeridos a retirar los carteles.
Es muy importante que la comunidad esté personada en el expediente de restauración de la legalidad urbanística al ser la más interesada en que los anunciantes procedan a la retirada de los carteles y para que, además, quede constancia en el expediente administrativo de los daños que se hayan podido ocasionar a la fachada, para lo cual será necesario instar, dentro del expediente administrativo, la práctica de la prueba que nos permita acreditar el importe de los daños que haya podido sufrir la fachada. En el caso de que el infractor no accediera voluntariamente a cumplir la resolución administrativa que le obligue a despegar los carteles, el ayuntamiento deberá actuar mediante una ejecución sustitutoria, sufragando los gastos que luego deberá cobrarle por la vía de apremio.
Queda de manifiesto, por tanto, la importancia de la personación de la comunidad en el expediente administrativo ya que evitará tener que retirar los carteles por sí misma al tener que hacerlo la empresa anunciante y, en última instancia, el ayuntamiento.
El otro efecto positivo de la intervención del ayuntamiento será conseguir que las empresas anunciantes se abstengan de colocar nuevamente carteles ante la perspectiva de ser sancionadas de nuevo.
Acciones civiles
Además de poder acudir a la vía administrativa, también cabe la posibilidad que la comunidad de propietarios emprenda el ejercicio de acciones civiles encaminadas a que la empresa que haya pegado los carteles los retire e indemnice los daños y perjuicios que haya ocasionado.
Si se opta por la vía civil la comunidad tendrá que acreditar el hecho de que el anunciante procedió a pegar los carteles en la fachada así como la cuantía de los perjuicios sufridos.
En la vía civil la prueba es crucial para tener éxito. Por ejemplo, no será suficiente aportar fotos de la fachada con los carteles sino que deberá realizarse un acta notarial que con todo detalle recoja cómo estaban colocados los carteles y la extensión que ocupaban en la fachada. En cuanto al importe de los daños será necesario que se aporten con la demanda las facturas de las empresas que llevaron a cabo la retirada y, si quedó dañado el revestimiento de la fachada, la factura de la reparación así como un informe pericial que acredite la realidad de dicho daño y la necesidad de haber procedido a su reparación. Otra opción sería demandar para obligar a la empresa publicitaria a retirar los carteles y reparar la fachada en caso de haber quedado dañada. En este caso, también sería necesaria, cuando menos, el acta notarial.
El resultado de una reclamación en la vía civil es más incierto que el que podamos esperar en la vía administrativa. Será necesario acreditar cumplidamente los hechos, lo que nos obligará a sufragar previamente los gastos que representen la retirada de los carteles, reparación de la fachada y los informes periciales. Además, deberemos tener en cuenta que los carteles suelen estar colocados por distintos anunciantes, obligándonos a demandar a todos, suponiendo un gasto excesivo en honorarios de abogados y procuradores. Además, es muy posible que no impidiéramos que otros anunciantes siguieran pegando carteles, con lo que el número de demandas civiles se podría hacer interminable.
Consideramos que la estrategia más adecuada sería acudir a la vía administrativa y una vez retirados los carteles reclamar en vía civil el importe de los daños que haya sufrido la fachada de la finca.
Contra quién se pueden ejercitar las acciones
En la actividad de publicidad son tres los intervinientes:
– El anunciante, que es aquél en cuyo interés se realiza la publicidad.
– La agencias de publicidad que son las que se dedican profesionalmente y de manera organizada a crear la publicidad por cuenta del anunciante.
– Los medios de publicidad que son los que de manera habitual y organizada se dedican a difundir la publicidad a través de los soportes de su propiedad.
Según establece la Ley General de Publicidad, ninguno de los intervinientes podrá exonerarse de la responsabilidad en la que puedan incurrir frente a terceros a consecuencia de la publicidad que se lleve a cabo.
En el caso de la colocación y pegado de carteles en la fachada de una comunidad de propietarios sólo nos encontraremos a dos de los intervinientes, no existiendo el medio de publicidad, ya que precisamente éste es el que se están ahorrando los dos primeros al ser el soporte de la publicidad la fachada del edificio.
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