Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
En los últimos tiempos hemos tenido constancia del incremento de irregularidades en que las agencias inmobiliarias incurren por la documentación presentada en su intermediación en la compraventa de inmuebles.
En este sentido, presentamos un ejemplo de los numerosos problemas que se plantean a la hora de la adquisición de una vivienda por la actuación incorrecta de algunas inmobiliarias.
En el caso que nos ocupa, los compradores suscribieron un contrato de compromiso de compraventa con cláusula de arras penitenciales con una empresa intermediaria inmobiliaria para la adquisición de una vivienda, la cual decía actuar debidamente autorizada por el propietario de la vivienda, actuando en su nombre y por su cuenta, aunque incomprensiblemente no identificara al mismo.
Las indicaciones de la empresa inmobiliaria resultaron ser un engaño, pues la propia agencia previamente había celebrado un contrato privado de compraventa con los titulares registrales de la vivienda, reservándose la facultad de designar una tercera persona para que se formalizara con ella definitivamente la escritura pública de compraventa, fijando un plazo máximo para su formalización.
la propia agencia previamente había celebrado un contrato privado de compraventa con los titulares registrales de la vivienda, reservándose la facultad de designar una tercera persona para que se formalizara con ella definitivamente la escritura pública de compraventa
La inmobiliaria era consciente del incumplimiento de sus obligaciones como intermediaria mediadora, al no facilitar al comprador una información veraz y objetiva.
Por otro lado, habían faltado a la verdad, ya que no disponían de ningún mandato ni poder conferido por parte de los entonces propietarios de la vivienda para concertar compromiso alguno de compraventa sobre la vivienda, por lo que no podía en modo alguno actuar en representación o por cuenta de los mismos. Sino que lo estaba haciendo en nombre y por cuenta propia.
Nadie advirtió que lo que firmaba el comprador no era una compraventa con los titulares de la finca, sino un compromiso con un comprador por el que en un futuro se podría subrogar en su posición contractual, en virtud de la cláusula de cesión que la inmobiliaria había incorporado en su compra a los propietarios, dato obviado por la agencia mediadora inmobiliaria.
En el caso concreto, existían deficiencias en la información facilitada en el contrato, ya que no se identificaba al vendedor en cuyo nombre se actuaba, todo ello en detrimento del deber de información fiel y leal que le es exigible a todo intermediario inmobiliario. La agencia inmobiliaria tampoco había pactado en modo alguno la facultad de firmar contratos en representación de los propietarios y menos aún compromisos de compraventa en los que no indicasen que eran ellos los vendedores.
Y en este estado de cosas, los titulares registrales de la finca carecían de relación contractual con los compradores de la misma.
Posteriormente, se notificó el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Pero, en el momento de personarse en la notaría designada para el otorgamiento, los propietarios no comparecieron en el acto, habida cuenta de que uno de los dos propietarios se había echado atrás en la operación, situación no poco frecuente en el tráfico inmobiliario.
La inmobiliaria era consciente del incumplimiento de sus obligaciones como intermediaria mediadora, al no facilitar al comprador una información veraz y objetiva.
La solución por la que optó la intermediaria inmobiliaria fue la de preparar un acta notarial para dejar constancia de dicho hecho, haciendo creer la posibilidad de reclamar que tenían los compradores frente a los vendedores por los daños y perjuicios que se habían ocasionado. No sin obligarles a renunciar previamente a los compradores a nada más pedir ni reclamar, quedando saldadas y finiquitadas respecto del contrato suscrito con la inmobiliaria.
En este momento se hacía mención por primera vez que los propietarios de la finca habían suscrito un contrato privado de compraventa con la mercantil intermediaria inmobiliaria. El principal problema es que no existía relación contractual que vinculara a los titulares de la finca con los compradores, sino con la inmobiliaria. Por tanto la responsabilidad, si es que la hubiere por la incomparecencia de los vendedores era para con la inmobiliaria, de acuerdo con lo pactado. Por lo que el incumplimiento respecto lo estipulado contractualmente entre los compradores y la inmobiliaria, se había producido no por la incomparecencia de los titulares registrales, sino por la imposibilidad de poder haber llevado a cabo la formalización de compraventa según la falsa información sobre la que los compradores decidieron suscribir el contrato de compraventa elaborado por la inmobiliaria.
La actuación de la agencia es injustificable, siendo función única de la intermediaria poner en contacto a los contratantes para que lleven a cabo la compraventa y cobrar una comisión por ello a quien haya contratado sus servicios, de forma clara y transparente. En este caso la empresa inmobiliaria se extralimitó comprando a través de contrato privado de compraventa a los iniciales vendedores, convirtiéndose en vendedora y sin informar de ello a la compradora, haciéndoles firmar un contrato de arras en nombre de quien ya no era propietario y preparando un acta notarial de forma unilateral a conveniencia de sus propios intereses, comportando una actitud engañosa y nada transparente.
En este caso la agencia inmobiliaria decía actuar en nombre de los vendedores cuando en realidad se había llevado a cabo previamente un contrato de compraventa privada y ya no actuaban en nombre de los vendedores sino en nombre propio, ocultando a los compradores finales el nombre del comprador en el contrato de arras. No se había limitado a ser mera intermediaria, como es su deber, pues decía serlo, sino que se había introducido en la relación de compraventa engañando a ambas partes.
Los compradores fueron llevados a una falsa relación, dándose una situación donde la verdad se ocultó, teniendo la obligación de dar información veraz y de limitarse a ser una simple mediadora.
El Decreto 3248/1969 de 4 de diciembre. Sobre Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. Aprueba el Reglamento de los Colegios Oficiales y de su Junta Central, a pesar de estar derogado en algunos de sus artículos y de estar liberalizado el sector en virtud de la Ley 4/2000, de 23 de junio de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario y Transportes se sigue manteniendo vigente en muchas de sus disposiciones respecto los deberes y obligaciones de los intermediarios, como es el caso del deber básico y fundamental de informar con exactitud y veracidad sin encubrir ni ocultar datos que puedan perjudicar al consumidor, llevándole a firmar documentos que de otro modo no habría firmado.
De acuerdo con la normativa, los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria habrán de cumplir en el ejercicio de su profesión la obligación de responder con exactitud de los datos que facilite como base para realizar la operación. Considerándose falta muy grave la alteración maliciosa de los datos consignados en los documentos que expidan u otorguen en los que incurran los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria en el incumplimiento de los deberes relacionados con el ejercicio de su profesión.
Esta obligación queda patente en otras muchas leyes y normas, ya el artículo 51 de la Constitución Española garantiza la defensa de usuarios y consumidores por parte de los poderes públicos, protegiendo sus legítimos intereses económicos.
Concretamente, en la Ley 26/1984, de 19 de julio, general para la defensa de los consumidores y usuarios, entiende como consumidores y usuarios las personas físicas o jurídicas que adquieren como destinatarios finales, bienes inmuebles, protegiendo como sus derechos básicos la indemnización mediante compensación por los daños y perjuicios sufridos contractuales o extracontractuales, la información correcta para facilitar el conocimiento sobre su adecuado uso, consumo o disfrute, considerándose infracciones la obstrucción o negativa a suministrar datos o a facilitar las funciones de información. Teniendo el carácter de cláusulas abusivas las que excluyan o limiten de forma inadecuada de los derechos legales del consumidor por incumplimiento total o parcial o cumplimiento defectuoso del profesional, la imposición de renuncias o limitación de los derechos, y la retención de cantidades abonadas por el consumidor por renuncia, sin contemplar indemnización por una cantidad equivalente si renuncia el profesional.
En este sentido, el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, regula la oferta, promoción publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas, que se hará de manera que no induzca ni pueda inducir al error a sus destinatarios de modo tal que afecte a su comportamiento económico, y no silenciará datos fundamentales de los objetos de la misma.
Por lo que se refiere la normativa de las Comunidades Autónomas, en general se establece que la información que se dé en el marco de una actividad empresarial o profesional, referidas a la venta, al alquiler o cualquier otra cesión de viviendas a título oneroso, se ajustarán a los principios de veracidad y objetividad y no contendrán informaciones que induzcan o puedan inducir a confusión.
la agencia no debe extralimitarse en los términos del encargo intentando perfeccionar un contrato de compraventa de inmueble sin limitarse a la mera autorización para recibir cantidades en concepto de arras o señal de futuro contrato a convenir y perfeccionar por el dominus negotii.
También la jurisprudencia utiliza esta normativa en sus fundamentos de derecho. En base a ello, señala el Tribunal Supremo que la actividad del mediador ha de limitarse a poner en relación a los futuros comprador y vendedor del objeto determinado, y en lograr el cumplimiento del contrato final, sin intervenir en el mismo.
En consecuencia la agencia no debe extralimitarse en los términos del encargo intentando perfeccionar un contrato de compraventa de inmueble sin limitarse a la mera autorización para recibir cantidades en concepto de arras o señal de futuro contrato a convenir y perfeccionar por el dominus negotii.
Concluyendo, la participación del mediador debe dar transparencia, fiabilidad y seguridad a aquellos contratos en los que interviene, comprobando y respondiendo de la exactitud de los datos que facilite a los contratantes, informando de los detalles que puedan influir sobre la valoración y consecuencia del negocio.
Conductas correctas de un buen vendedor
La oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta de vivienda será veraz
No inducirá a error
No silenciará datos fundamentales que puedan afectar al comportamiento económico de los consumidores
Si se utilizan folletos publicitarios en él se debe incluir:
í¯ La empresa promotora (domicilio e inscripción en el Registro Mercantil),
í¯ La vivienda que se oferta (plano, superficie útil, materiales empleados, incluidos aislamientos..).
í¯ El inmueble (descripción general, zonas comunes y servicios accesorios)
í¯ El precio (incluyendo formas de pago, recargos por aplazamiento y datos de la hipoteca)
í¯ Garantías sobre las cantidades entregadas a cuenta
í¯ Datos de la inscripción en el Registro de la Propiedad
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