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Una Comunidad de Propietarios “una gran casa gestionada por muchos co-propietarios”, y desde el momento en que entendemos sus especiales características, entendemos también la multitud y diversidad de problemas que pueden llegar a ocasionarse en la Comunidad. A pesar de la dificultad para poder enumerar todos y cada uno de los problemas que pueden llegar a surgir, dado que cada Comunidad es un mundo distinto, hay algunos muy característicos y habituales de toda Comunidad de vecinos. En este artículo le destacamos los principales y más habituales problemas.
MOROSIDAD EN LAS COMUNIDADES
Los temidos números rojos en las Comunidades, y todos los problemas que ello conlleva tienen dos claros culpables, una deficiente gestión de los recursos existentes, y la tan habitual morosidad de los propietarios que integran la Comunidad. Esta última causa se ha visto en estos tiempos de crisis acrecentada de forma alarmante.
Así pues, en caso de existir propietarios morosos ¿cómo debe actuar la Comunidad? Estas son las pautas que deben seguirse para tratar de resolver el conflicto:
• Se deben revisar en primer lugar las cuentas y aclarar quienes son los propietarios que no han abonado sus deudas con la Comunidad. Esta tarea suele llevarse a cabo por el administrador, y en su defecto, por el Presidente.
• Posteriormente, los vecinos en Junta General deciden qué hacer, pues la Junta es soberana. En la reunión, en la que se acuerde proceder con la liquidación de la deuda de uno o varios propietarios con la comunidad, se acuerda a su vez proceder o no con una demanda judicial de reclamación de deuda.
• Una vez acordado en Junta el inicio de acciones judiciales, se envía al domicilio que el deudor haya designado, siempre de forma que pueda justificarse su envío, la notificación de dicho acuerdo. En el supuesto de que la notificación no surtiera efecto, por ejemplo por no recoger la notificación el deudor, se efectúa la comunicación mediante la publicación en el tablón de anuncios de la comunidad de un comunicado en el que figure la deuda. Dicho escrito permanecerá tres días naturales, y en él estarán detallados la fecha y los motivos por los que se procede a su publicación en el tablón. Debe ir firmada por el Secretario de la comunidad y contar con el visto bueno del Presidente.
• Si el deudor no paga en el plazo acordado previamente por la Junta, el secretario debe emitir un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda y del impago de la cantidad debida, y junto al justificante de haber entregado a los deudores la resolución adoptada (puede ser una notificación firmada por el deudor, o bien el justificante del acuse de recibo si es remitida por correo certificado), la Comunidad estará en disposición de presentar la demanda en el juzgado correspondiente, y solicitar la petición inicial de proceso monitorio (procedimiento específico para reclamaciones de cantidad que no exceda de 30.050,61 euros, siempre que se trate de una reclamación de deudas que hayan vencido y que se acompañe de una documentación que lo acredite).
Si se decide en Junta interponer una demanda hay que tener en cuenta que la Ley de Enjuiciamiento Civil permite que cualquier ciudadano pueda reclamar deudas sin tener que recurrir a los servicios de un abogado y un procurador, siempre que la deuda no exceda de 900 euros. En el decanato de los juzgados siempre hay un formulario para demandas monitorias puesto a disposición del público que lo solicite. Por otra parte, en virtud del artículo 21 LPH es recomendable siempre que la Comunidad acuda a Juicio asistida adecuadamente por abogado y procurador, pues las costas judiciales se repercutirán en todo caso al deudor, y una asistencia letrada asegura en gran parte la efectividad de la demanda, evitando en gran medida errores que puedan inducir a perder el procedimiento.
Si se decide en Junta interponer una demanda, hay que tener en cuenta que la Ley de Enjuiciamiento Civil permite que, cualquier ciudadano pueda reclamar deudas sin tener que recurrir a los servicios de un abogado y un procurador, siempre que la deuda no exceda de 900 euros
Existen en el mercado compañías aseguradoras que cuentan entre sus productos pólizas de Protección Jurídica que cubren, entre otros, este tipo de reclamaciones judiciales, ofreciendo la posibilidad a las Comunidades de obtener la defensa de sus intereses frente a estos propietarios morosos, siendo esta una buena opción para todo tipo de Comunidades que sufran de forma habitual este grave problema de morosidad.
ACTIVIDADES MOLESTAS O PROHIBIDAS
El desarrollo por parte de algún propietario u ocupante de actividades en algún piso o local de la Comunidad que estén prohibidas en los Estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas suele ser un problema habitual en muchas comunidades de vecinos.
Hay infinidad de situaciones que habrá que observar en cada momento para ver si encaja en lo que la ley y su interpretación entienden por actividades prohibidas, dañosas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Debido a la gravedad de la sanción que se le podría imponer al propietario u ocupante de un inmueble que no cese en el desarrollo de una actividad calificada como de «molesta», la jurisprudencia ha establecido unos requisitos para poder considerar esa actividad como prohibida:
• Que se trate de una actividad, lo que implica cierta continuidad o permanencia de la realización de actos singulares.
• Que la actividad sea incómoda, es decir, molesta para terceras personas que habiten o hayan de permanecer en algún lugar del inmueble.
• Que la molestia sea notoria y ostensible. Esto es, no basta una pequeña dificultad o trastorno, sino que se exige una dosis de gravedad.
El procedimiento para solucionar este tipo de molestias para los vecinos que habiten en la Comunidad, es comunicar al Presidente de la Comunidad la existencia estos hechos, a fin de que proceda a enviar una carta a las personas que ocasionan la “grave molestia” (ruidos, olores o similares), ya sean propietarios o meros ocupantes (inquilinos), requiriéndoles para que cesen en dicha actividad.
Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento
Si las molestias no cesan, una vez requeridos por el Presidente, el siguiente paso es solicitar que se convoque una Junta de Propietarios a fin de autorizar al Presidente a interponer demanda de cesación, en virtud artículo 7.2 Ley de Propiedad Horizontal.
En la sentencia estimatoria, el juez podrá, además de imponer la obligación de cesar definitivamente en la actividad prohibida o molesta o de la clase que resulte, establecer una indemnización de daños y perjuicios que proceda e incluso la privación al propietario del derecho de uso de la vivienda o local hasta tres años, en función de la gravedad de la infracción y los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
Es decir, en caso de probar que la actividad desarrollada por los inquilinos de una vivienda o local es molesta, el juez se encuentra facultado para resolver el contrato de arrendamiento que les une a estos con el propietario e, incluso, advertirle a este último de la prohibición de suscribir nuevos contratos de ese tipo para que la actuación no sólo tenga efectos presentes sino también futuros.
Todos sabemos que cuando vivimos rodeados de vecinos no podemos exigir lo mismo que cuando estamos solos en una casa aislada, pero tampoco estamos obligados a soportar cualquier comportamiento. Para eso la ley nos protege de actos intolerables y por ello habrá que analizar cada caso en particular y comprobar que se encuadre en algún tipo de actividad prohibida en virtud del citado artículo 7.2 LPH.
RECLAMACIONES POR DEFECTOS CONSTRUCTIVOS
Una vez el promotor entrega la obra, viviendas, locales, garajes, etc., con sus correspondientes zonas comunes, podemos encontramos con los temidos “defectos constructivos o imperfecciones de acabado”. Es un problema que actualmente es desgraciadamente habitual en las viviendas o locales y que se extiende a las zonas comunes de la Comunidad de Propietarios ¿Qué podemos hacer en estos casos?
La Ley de Ordenación de la Edificación establece a favor de los compradores de nueva construcción una serie de garantías (a partir del 6 de Mayo de 2000), que se aplican a toda la edificación, incluyendo las zonas comunes, protegiendo así a toda la Comunidad de Propietarios. Se establecen tres tipos de defectos garantizados, con distintos plazos para ejercer las acciones correspondientes en cada uno de ellos:
a) Los defectos que afectan a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio están garantizados por un plazo de diez años.
b) Los defectos que impiden que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior de la vivienda o edificio o los defectos que producen deterioro del medio ambiente en su entorno inmediato por impedir una adecuada gestión de toda clase de residuos, tienen un plazo de garantía de tres años.
c) Los defectos en elementos de terminación o acabado de las obras están garantizados por un plazo de un año, por el constructor.
La ley no relaciona caso por caso todos los posibles defectos que puede presentar una edificación, así pues es importante reflexionar sobre el tipo de defecto que padece la Comunidad y si es posible encajarlo en alguna de estas tres categorías.
El plazo en cada caso empieza a contar desde la fecha de recepción y aceptación de las obras, pero hay que tener bien presente que además de los plazos de garantía, la ley establece plazos para la reclamación. Así, hay que distinguir claramente el plazo dentro del cual se manifiestan los defectos, que es el señalado como plazo de garantía del plazo del que disponemos desde ese momento para reclamarlos, que en todo caso es de dos años. Así, por ejemplo, si a los siete años el edificio presenta grietas y fisuras en toda la fachada, desde el momento en que aparezcan tenemos dos años para reclamarlos.
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