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Especial atención al cómputo de votos para la adopción de acuerdos en las juntas
Hace ya mas de dos años se publicó en Cataluña la Ley 5/2006, de 10 de mayo, por la que se aprueba el libro quinto del Código Civil de Cataluña (el «CCC») relativo a derechos reales y en el que se incluye un título de las situaciones de comunidad y, en especial, un capítulo sobre el régimen jurídico de la propiedad horizontal. Desde el 1 de julio de 2006 la promulgación del CCC aporta una regulación nueva, y propia de Cataluña, de preferente aplicación respecto de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (la «LPH») a las comunidades de propietarios catalanas y, sin embargo, hay todavía muchos ciudadanos que no conocen las novedades legislativas que éste introduce.
Es por ello que he decidido reseñar a continuación algunos de los principales aspectos prácticos que el CCC introduce en nuestro ordenamiento y que pueden ser de utilidad para el lector. Analizaré, por tanto, la constitución de las comunidades de propietarios, las especialidades del CCC para las transmisiones onerosas de un elemento privativo, algunas características de tipo formal en cuanto a la convocatoria de las reuniones de las comunidades de propietarios, las particularidades de los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios y finalizaré con una reflexión sobre el cómputo de votos en las juntas de propietarios.
El legislador catalán ha decidido dejar claro, al fin, el momento a partir del cual un edificio (así como los puertos deportivos, mercados, urbanizaciones, cementerios, etc) estará sometido al régimen de la propiedad horizontal. Así, establece que un edificio se regirá por las normas de la propiedad horizontal desde el otorgamiento del título de constitución mediante escritura pública que, a su vez, deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad del lugar donde se halle el edificio en cuestión. Además, el legislador especifica que no hace falta que el edificio esté terminado para que esté regulado por esta legislación, simplemente hace falta que se otorgue el título de constitución y que se inscriba en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Tanto en el ámbito de la LPH como en el del CCC, el transmitente tiene la obligación de declarar que está al corriente de pago de sus obligaciones que le corresponden con la comunidad de propietarios y, para tal fin, deberá aportar un certificado emitido por el secretario de la comunidad de propietarios salvo que el adquirente del elemento privativo renuncie expresamente a este certificado
Igualmente, el legislador ha previsto qué hacer con las comunidades de propietarios constituidas con anterioridad a la entrada en vigor del CCC, es decir, antes del 1 de julio del 2006, en la disposición transitoria sexta del CCC: los edificios establecidos bajo el régimen de propiedad horizontal antes de la entrada en vigor del CCC se rigen íntegramente por las normas del mismo, que, a partir de su entrada en vigor, se aplican con preferencia a las normas de comunidad o los estatutos que las regían, incluso si constan inscritas, sin que sea necesario ningún acto de adaptación específica. Asimismo, especifica el segundo párrafo de la mencionada disposición transitoria, que si una décima parte de los propietarios pide adaptar los estatutos y, si procede, el título de constitución al CCC, la junta de propietarios estará obligada a hacerlo. Para ello, será suficiente la mayoría de cuotas en primera convocatoria y la mayoría de las cuotas de los presentes o representados en segunda convocatoria. Si la adaptación que se propone no alcanza la mayoría necesaria, cualquiera de los propietarios que la ha propuesto puede solicitar a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a hacer la adaptación de las normas internas al CCC.
Creo conveniente detenerme en las particularidades relacionadas con transmisiones onerosas de un elemento privativo perteneciente a un edificio dividido horizontalmente. Tanto en el ámbito de la LPH como en el del CCC, el transmitente tiene la obligación de declarar que está al corriente de pago de sus obligaciones que le corresponden con la comunidad de propietarios y, para tal fin, deberá aportar un certificado emitido por el secretario de la comunidad de propietarios salvo que el adquirente del elemento privativo renuncie expresamente a este certificado. El CCC, a diferencia de la LPH, dispone que no será necesario que el presidente de la comunidad preste el visto bueno en este certificado si la secretaría está llevada a cabo por un administrador profesional. La LPH estipula que dicho certificado será emitido en el plazo de siete días naturales desde su solicitud mientras que el CCC no prevé ningún plazo para ello.
En el mismo sentido de una transmisión onerosa, los elementos privativos están afectos con carácter real y responden del pago de las cantidades que deben sus titulares. A tenor del CCC, un transmitente de un elemento privativo por el mero hecho de la transmisión no queda liberado del pago de los gastos comunes devengados con anterioridad a la fecha de la transmisión ya que la comunidad de propietarios tiene la posibilidad de dirigirse contra el mismo transmitente. Por su parte, la LPH no es tan explícita al respecto y no contempla la eventual acción contra el transmitente sino que simplemente regula la obligación del adquirente a responder con el propio elemento privativo de las cantidades adeudadas por el anterior titular.
el legislador catalán establece que la secretaría y la administración pueden recaer en una única persona externa a la comunidad con la calificación profesional adecuada y, sigue diciendo, que en este caso el ejercicio de este cargo será remunerado
Hay también diferencias, de matices, que deben ser recordadas, en relación con la convocatoria, celebración y redacción del acta de junta de propietarios. De conformidad con el CCC, las convocatorias, las citaciones y las notificaciones se han de remitir al domicilio designado por cada uno de los propietarios (según la LPH debe ser un domicilio en España) con una antelación mínima de ocho días naturales, mientras que la LPH establece un mínimo de seis días de antelación para la citación de la junta ordinaria anual. Asimismo, el CCC introduce novedades como son que la celebración de la junta será en un municipio de la comarca donde se halle el inmueble y que el acta, que ha de estar redactada como mínimo en catalán, debe escribirla el secretario de la comunidad una vez tratados todos los puntos del orden del día y antes de dar por finalizada la reunión.
En relación con los órganos de gobierno de una comunidad, el legislador catalán establece que la secretaría y la administración pueden recaer en una única persona externa a la comunidad con la calificación profesional adecuada y, sigue diciendo, que en este caso el ejercicio de este cargo será remunerado. Se me plantea la duda sobre si la voluntad del legislador era realmente que se remunerara solamente en el caso que tanto la secretaría como la administración recaigan sobre un único profesional, o bien, que si el cargo del secretario o el cargo del administrador, es decir, uno u otro, fuere llevado a cabo por un profesional sería remunerado por ello.
Para aclarar cuál fue la auténtica voluntad del legislador del CCC, deberemos esperar a conocer la opinión de la Jurisprudencia. La LPH, por el contrario, no establece ningún tipo de remuneración para el caso que el cargo de administrador o el de secretario-administrador sea ejercido por profesionales con calificación suficiente. Parece relevante mencionar que el CCC incluya dentro de las funciones del presidente de la comunidad de propietarios, designado entre alguno de los propietarios de los elementos privativos al igual que en la LPH, que vele por la buena conservación y buen funcionamiento de los elementos y servicios comunes del edificio ya que la LPH establece que la obligación de respetar los elementos comunes y hacer un buen uso de los mismos es de cada uno de los propietarios.
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