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¿qué ocurre si no hay una recuperación a corto plazo?
Crisis empresarial en el sector inmobiliario. Estado actual
Durante el primer trimestre de 2009 el número de deudores concursados alcanza la cifra de 1.558, lo que supone un incremento del 266,6% respecto al mismo trimestre del año anterior. El 35% de las empresas concursadas tienen como actividad principal la construcción y promoción inmobiliaria.
La regulación y protección de los procesos de refinanciación después de la última reforma concursal operada a través del Real Decreto Ley 3/2009, conseguirá evitar un gran número de concursos de acreedores en el futuro más inmediato pero no solventará en absoluto el estado ruinoso de las empresas inmobiliarias.
Las causas de los problemas de solvencia que caracterizan a las empresas del sector no se encuentran ya en una ralentización de los períodos medios de maduración, ni tan siquiera un estancamiento de los mismos, sino en muchos casos un retroceso de la cifra de ventas alcanzada en otros ejercicios al instarse numerosas resoluciones de contratos que o bien ya no pueden permitirse o bien ya no interesan económicamente a sus clientes.
Ante la situación del sector descrita anteriormente los remedios que subyacen en el fondo de los planes de viabilidad de las empresas inmobiliarias consisten en abandonar la promoción y convertirse en un mero operador inmobiliario
Estos fenómenos tienen efectos devastadores en la tesorería de cualquier empresa inmobiliaria y en mayor o menor medida podemos decir que, dada la propia estructura del negocio de promoción inmobiliario, todas las empresas del sector que sufran una ralentización o estancamiento de los periodos medios de maduración de una manera tan acentuada y prolongada en el tiempo o, en casos aún más dramáticos, un retroceso en la cifra de ventas, insoslayablemente resultarán en ratios de solvencia estáticos y dinámicos negativos, es decir, una insolvencia técnica y efectiva generalizada.
Plan de viabilidad de las empresas inmobiliarias en la actualidad
Ante la situación del sector descrita anteriormente los remedios que subyacen en el fondo de los planes de viabilidad de las empresas inmobiliarias consisten en abandonar la promoción y convertirse en un mero operador inmobiliario. Este modelo es el que parece haberse impuesto como plan de viabilidad de los concursos de las inmobiliarias más significativos del país. La inmobiliaria Martinsa-Fadesa quiere que su principal fuente de ingresos hasta diciembre de 2016 sea la venta de suelo, por la que prevé facturar un total de 3.699 millones, un 49% de su cifra de negocio prevista. Obviamente el plan cuenta con una recuperación de la actividad inmobiliaria para que tal oferta encuentre demanda entre los promotores.
Existen sin embargo otros grupos empresariales que no abandonan la actividad de promoción inmobiliaria sino que la intensifican con una política de renovación y evolución del modelo. Para empresas como Territorios 21, la promoción inmobiliaria y el urbanismo en la actualidad y en el futuro pasa por nuevas soluciones de eficiencia energética, accesibilidad e identificación de las necesidades reales y no especulativas de las regiones donde se edifica; una renovación del modelo de promoción inmobiliaria más coherente con el papel del sector en el sistema socio económico.
Ultimas reformas normativas. Efectos sobre el sector inmobiliario.
La gravedad y rapidez con la que se ha desplomado el mercado inmobiliario y la consiguiente depreciación de los activos de las empresas del sector, ha provocado la promulgación de regulaciones con carácter de urgencia y temporalidad como el RD 10/2008 de 12 de diciembre, estableciendo una suerte de suspensión de la obligación de disolución por pérdidas cualificadas, que persigue evitar la disolución de la mayoría de las sociedades inmobiliarias ante la pérdida de valor de sus activos con relación a su cifra de patrimonio neto.
Igualmente la última reforma concursal operada a través del Real Decreto Ley 3/2009 a pesar de las numerosas críticas, ha conseguido alguno de sus objetivos como facilitar las operaciones de refinanciación entre promotores y bancos. El interés de los bancos que quieren deshacer sus provisiones por créditos morosos así como evitar la declaración de concurso de sus prestatarios, están propiciando recientemente operaciones de refinanciación extraordinarias donde se puede llegar a acordar la carencia tanto de interés como de capital por períodos de hasta dos años.
Ambas medidas no presentan una solución sino una dilación de los problemas de solvencia confiando en una recuperación del mercado, un acortamiento de los periodos de maduración y una apreciación de los activos inmobiliarios a corto plazo.
Es obvio, que en primer lugar, la obligación de disolución social por pérdidas cualificadas de los artículos 104 LSRL y 260 LSA que recae sobre los órganos de administración y que se encuentra ahora en suspenso, así y como las acciones de reintegración de la masa contra operaciones que agravaran la situación de insolvencia que asisten a los administradores concursales y la propia declaración de concurso, más que algo a evitar se constituyo originalmente por el legislador como una garantía para los agentes que operan en el tráfico mercantil así y como los acreedores.
El 35% de las empresas concursadas tienen como actividad principal la construcción y promoción inmobiliaria
En segundo lugar, siendo esto así, es igualmente evidente que si la tan ansiada recuperación no llegara a producirse en diciembre 2010, fecha en que expiraría la citada suspensión así y como la mayoría de los períodos de carencia de los acuerdos de refinanciación, las medidas adoptadas más que ayudar a las situaciones de insolvencia habrían coadyuvado a agravarlas y a aportar aún más confusión e inseguridad jurídica al tráfico mercantil, lo que produciría a la postre consecuencias económicas de imprevisible alcance y aún más devastadoras que las que intentaban evitar las anteriores regulaciones.
Conclusiones y consideraciones para los órganos de administración
Tanto los planes de viabilidad de la mayoría de las empresas inmobiliarias, los acuerdos de refinanciación como la política normativa juegan al todo o nada a una sola carta: la recuperación del mercado para el 2011. Si esto no llegara a producirse podríamos a asistir a una precipitación en masa de todos los problemas de insolvencia generalizada del sector aumentado por el uso de mecanismos no resolutivos sino meramente dilatorios y por ende multiplicadores hasta límites desconocidos y que pudieran terminar de fulminar el mercado por completo.
Compete a los órganos de administración de cada empresa inmobiliaria decidir cuál es el mejor plan a seguir por el mejor conocimiento de su empresa y el sector en el que trabajan. Si existe la posibilidad de adaptarse, encontrar oportunidades de mercado en la crisis y crear nuevos modelos de promoción inmobiliaria o, si por el contrario, conviene seguir la tendencia generalizada de abandonar la actividad de promoción inmobiliaria, convertirse en un mero operador inmobiliario y encomendarse a una pronta recuperación del mercado.
En cualquiera de los casos lo que sí parece evidente ante este escenario, es la necesidad de los órganos de administración de elaborar una estrategia legal omnicomprensiva de todos los problemas legales típicos en situaciones de crisis empresarial que atañen al sector y más importante aún acerca de su completa descarga de responsabilidades con relación a sus numerosas obligaciones en todas las áreas y fases de toma de decisiones de la empresa tendente a la salvaguarda de su patrimonio personal.
En un momento tan complejo y con tantas incertidumbres para el sector como el presente, debiera imponerse un asesoramiento legal que implique una reflexión más profunda, imaginativa, sofisticada y previsora. Un plan tendente a la supervivencia de la empresa y la protección legal de los órganos de administración incluyendo todos los escenarios posibles y no sólo la tan ansiada recuperación del mercado a corto plazo.
Autor: Dimas Cuesta. Socio de Lexland Abogados
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