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Todo el mundo parece tener claro que, en caso de querer vender su casa, una opción bastante válida para conocer el precio de venta de ésta es la de, sencillamente, darse una vuelta por su barrio y llamar al teléfono de alguno de los carteles de venta colgados en balcones y ventanas de las casas vecinas.
Preguntaríamos obviamente por el precio, por las características de la vivienda, antigÁ¸edad, incluso hasta podríamos visitarla para hacernos una idea de si necesita reforma o no. En caso de querer comprar, la mecánica es la misma, «busque y compare´´.
De hecho existen actualmente sociedades de tasación que facilitan aplicaciones online para calcular, de una forma orientativa y aproximada, el valor de venta de una vivienda, basándose básicamente en las tasaciones efectuadas en la zona y que tienen registradas en sus archivos. No hay que pasar por alto que la cifra de tasaciones de viviendas en el año 2005 fue de 1.622.700, que supone un 90% del volumen de las tasaciones totales realizadas por las sociedades de tasación, una cantidad considerable y que hace que el tamaño de muestra utilizado para aplicar este método sea más que suficiente para dar fiabilidad a la estimación.
Este sistema tan «de andar por casa´´ es el llamado Valor de Mercado o de Comparación, que no es más, que, cuánto está dispuesto a pagar un tercero por mi inmueble en el mercado libre, muy aceptado y razonablemente fiable en el caso de las viviendas, pero no tan útil en el caso de inmuebles ligados a una explotación económica como puede ser un hotel, geriátrico, golf, residencia, centro comercial, edificio de oficinas en alquiler´´
Las razones de que hagamos esta afirmación son varias: por una parte, la «muestra´´ de valores para este tipo de activos que puede tener una sociedad de tasación («testigos´´) en comparación con la que pueda tener de viviendas es ridícula, en el año 2.005 se hicieron un total de 5.600 tasaciones de activos en
explotación, un 0,3% sobre el total, muy lejos del 90% de las tasaciones de vivienda. Si afinamos aún más y atendemos a las transacciones de hoteles efectuadas, esta muestra es muy inferior ya que no son más de
100 los hoteles que cambian de manos cada año, y 150 los nuevos establecimientos que se construyen.
Por otra parte, el objetivo de un hotel o de cualquier activo en explotación, debe ser llegar a generar beneficios y estos vienen muy condicionados por la zona geográfica en la que está ubicado y las propias características del inmueble, por lo que, debido a esta escasez de testigos, la comparación entre hoteles de distinta categoría, ubicación o estado de conservación puede resultar imposible o cuanto menos, arriesgada.
Por ello se debería utilizar o al menos combinar con otro método de valoración, pero ¿cuál? En este artículo trataremos de comentar distintos métodos de valoración de activos en explotación (centrándonos en los Hoteles) y cuándo sería conveniente utilizar cada uno de ellos. El precio de venta final será el que finalmente acuerden propietario y comprador, teniendo en cuenta que cada uno de ellos aplicará diferentes métodos para valorar el mismo activo.
1. Valor Contable:
Una forma de calcular el precio de venta de un inmueble es utilizando el valor por el que éste está contabilizado en los Libros Contables de la sociedad.
Este valor vendría determinado por el Valor Neto Contable, que es la diferencia entre el Coste Histórico del activo y sus Amortizaciones practicadas, es decir, correspondería al importe que le costó construir el hotel en su día a la empresa, descontando su desgaste a lo largo del tiempo. Por tanto este método, si bien tiene en cuenta el paso del tiempo para depreciarlo por su uso, no tiene en cuenta las plusvalías generadas. Gracias a la labor realizada por la CEHAT se ha conseguido que esa depreciación por el uso se realice de forma acelerada pasando del 2% al 3%, equiparando un hotel a un establecimiento industrial y desligándose de la concepción de edificio residencial. Este método no debería servir de referencia a la hora de determinar el precio de venta del bien.
A partir de enero de 2.007, una vez comience la aplicación efectiva de las Normas Internacionales de Contabilidad (NIC), las empresas tendrán la posibilidad de actualizar el valor contable de sus activos utilizando el «valor razonable´´ o valor de mercado (NIC 16) indicando siempre qué criterio de valoración se ha seguido y si se han utilizado los servicios de un tasador independiente, por lo que el Valor en libros podría llegar a ser más fiable.
2. Valor de Reemplazamiento o Reposición:
Este valor proviene de la aplicación del Método de Coste, uno de los cuatro métodos permitidos y desarrollados en la Orden ECO 805/2003 por la que se rigen las sociedades de tasación inscritas en el Banco de España (el valor de mercado o de comparación, mencionado inicialmente, es otro de ellos).
Este método consiste en determinar el coste de construir de nuevo el inmueble con los materiales y precios actuales. Este es el cálculo que haría por ejemplo un constructor o un promotor residencial que desea diversificar hacia negocio patrimonialista, ¿Lo compro ya hecho o me lo hago yo?
Se debería añadir al valor resultante los beneficios durante el periodo de construcción, la inversión necesaria para posicionar el hotel entre los clientes (gastos de establecimiento) y el menor beneficio de los primeros años
ya que normalmente en sus primeros años un hotel obtiene un revpar muy bajo.
3. Valor del Suelo o de aprovechamiento máximo:
En determinadas ocasiones, al posible comprador le puede dar igual el hotel o edificio que hay construido actualmente y realmente lo que le interese no sea éste, sino el terreno sobre el que se ubica por tener, además del hotelero, otro uso, por ejemplo el residencial, al que le puede sacar una mayor rentabilidad derribando el hotel y llevando a cabo una promoción de viviendas, como puede ser el caso de cualquier promotor inmobiliario.
En este caso por tanto, el valor del hotel sería en realidad el valor del suelo sobre el que está construido. Valor del suelo = Valor venta del Potencial Residencial ñ Coste de Construcción ñ Coste de Comercialización ñ Margen esperado (media del 20%) ñ Demolición construcción actual.
4. Valor del Negocio:
Dado que lo que queremos valorar es un activo en explotación, lo lógico sería que su valoración tuviera una clara relación con el beneficio que éste pueda proporcionar en el desarrollo de la actividad. Existen distintos métodos para valorar los activos en función a lo que pueda generar el negocio. Entre ellos
podemos destacar:
a. «método rápido´´:
Este es un método un tanto «rudimentario´´ pero muy extendido entre los hoteleros, sobre todo en los de la «vieja escuela´´ y entre las empresas de Capital Riesgo. El valor de un hotel se aproxima a 8 ó 10 veces el Beneficio Ordinario de la Cuenta de Resultados del Hotel (bruto antes de impuestos).
b. PER:
El PER (Price Earnings Ratio) refleja la cantidad de euros que los inversores están dispuestos a pagar por cada euro de beneficios, y está directamente relacionado con el crecimiento esperado de la empresa: PER = P / BNPA
Siendo P, el precio de la acción (cotización) y BNPA, el beneficio neto por acción.
Este múltiplo permite estimar el valor de una sociedad sin más que multiplicar el PER medio de las empresas de referencia en su sector por el beneficio neto obtenido por la empresa a valorar.
Este método se basa en el supuesto de que la empresa a valorar (en este caso un activo determinado, un Hotel) debería comportarse de forma similar a la media de las empresas de su sector, con lo que se valoraría el activo de forma indirecta, en función del valor de sus competidores y no de su capacidad generadora de recursos financieros líquidos. Este método es el que podría utilizar una persona habituada a manejar datos bursátiles. En el caso del negocio hotelero su aplicación sería un tanto cuestionable ya que solo son dos las empresas hoteleras españolas cotizadas en bolsa (Sol Meliá y NH) con un PER medio de 25, y extrapolar sus resultados y cotizaciones al resto de empresas del sector, es un supuesto demasiado arriesgado. Tampoco sería de aplicable en el caso de querer valorar un hotel sin actividad o que esté incurriendo en pérdidas por una mala gestión.
c. NAV
Un método cada vez más extendido, fundamentalmente entre los analistas bursátiles, para valorar empresas inmobiliarias o patrimonialistas, en las que su negocio tiene su origen en una cartera de activos inmobiliarios, vía alquiler o explotación, es el del Valor Neto de los Activos, NAV (net asset value).
Este es el valor de mercado de los activos de una empresa ajustado por la deuda y otros activos o pasivos que pudiera tener más sus Fondos Propios.
Este método permite hallar las plusvalías latentes que tienen las empresas tanto en suelo como en activos en renta.
Para hacer comparables a todas las empresas, el NAV debería ajustarse por los impuestos: 15% sobre las plusvalías de los activos en renta y el 35% sobre las plusvalías en suelo y viviendas para vender.
d. Valor actual de los Flujos de Caja:
Este es el valor, a euros de hoy, del dinero que producirá la actividad y explotación del Hotel en el futuro.
Es quizás el método de valoración más arriesgado, ya que obliga a plantear muchas hipótesis y realizar muchas previsiones para calcular los flujos de dinero que generará el negocio, hacer previsiones de inflación, de tipos de interés y riesgo del negocio, acotar los años de vida del negocio.
A pesar de ello es el método más extendido entre los financieros y las entidades de crédito.
Todas estas hipótesis hacen que la valoración tenga un claro componente subjetivo y puede no ser compartida por otras personas. Por ello todas estas hipótesis y previsiones deben ser claramente argumentadas y razonadas con cuantos más datos e información, mejor. Predecir es difícil, no cabe duda, pero teniendo suficiente información sobre el entorno, el sector, etc. estas previsiones se harán con más garantías y fiabilidad.
En Dyrecto hemos desarrollado diferentes herramientas que nos permiten, junto con nuestra experiencia en el sector, apoyar y razonar debidamente estas hipótesis de partida.
Lo primero que deberemos hacer es calcular los Cash Flows Libres futuros que generará la explotación del Hotel: Cash Flow Libre = Beneficio de la empresa + Dotaciones amortizaciones y provisiones + Gastos financieros ñ Inversiones necesarias ñ Incrementos del fondo de maniobra (sin caja)
Para calcular el Beneficio de la empresa, como hemos dicho, deberemos hacer hipótesis, debidamente razonadas, sobre las distintas variables que afectan a la cuenta de explotación de un hotel, desde la ocupación y precio por habitación hasta los costes de mantenimiento, personal o suministros. Debemos eliminar el efecto negativo en los beneficios de los gastos financieros ya que queremos saber cuanto genera el hotel como activo, independientemente de cómo éste se financie.
Se debe obviar también el efecto reductor de las amortizaciones y provisiones en el resultado de la empresa ya que no suponen una salida efectiva de dinero. Por otra parte debemos tener en cuenta el coste de las inversiones que sean necesarias para dejar el activo en condiciones óptimas de explotación (inversión de conservación y mantenimiento) ya que supondrán un desembolso para el comprador y por tanto los Cash Flows serán menores.
Una vez obtenidos estos Flujos de Caja, el Valor Actual del inmueble se obtiene, aplicando la matemática financiera, actualizando los CFL a fecha de hoy.
Para realizar esta actualización deberemos utilizar una tasa de descuento acorde al riesgo que se desea asumir y esta aversión al riesgo es totalmente personal, por tanto los resultados de la valoración dependerán de quien la esté realizando, y qué rentabilidad pueda obtener en inversiones alternativas.
e. Valor actual de las Rentas:
En el caso de que el posible comprador sea un inversionista cuyo objetivo es comprar el hotel para alquilarlo a una Cadena Hotelera, el valor para éste ya no será el valor actualizado de los flujos de caja calculados a partir de los beneficios y la actividad empresarial, ya que no son éstos los que va a recibir de su inversión. Lo que él va a recibir son una serie de Rentas anuales (fijas o variables) por parte de la cadena hotelera que explote el inmueble, disminuidas por las inversiones periódicas que se vea obligado por contrato a realizar. Por tanto serán estas rentas las que deberíamos actualizar. Por lógica el VAN de las Rentas siempre será inferior al caso anterior de actualización de los Cash Flows.
Hemos descrito en este artículo diferentes métodos de cómo valorar un inmueble y con cada uno de ellos obtendremos un valor diferente, en ocasiones quizás muy distantes entre sí.
A pesar de ello, utilicemos el método que utilicemos, deberemos disponer de suficiente información «objetiva´´ para argumentar y dar fiabilidad a los valores resultantes.
La utilización de un método u otro dependerá en gran medida de QUIEN valore el inmueble y lo que persiga con su adquisición, por tanto es un valor totalmente subjetivo. Como hemos visto, podemos tener un hotel en la Gran Vía de Madrid en venta y una cadena hotelera valorarlo en función de los Flujos de Caja futuros, y un promotor en cambio, en función de la rentabilidad que podrá sacar a la promoción procedente de transformar el Hotel en viviendas u oficinas (método del aprovechamiento máximo) y seguro que son valores diferentes.
El papel fundamental de un consultor es por un lado ayudar al propietario a establecer un valor de mercado lógico que le lleve ganar el máximo dinero, y por otro, entender las necesidades del comprador y la finalidad de su inversión, aportándole todo los datos que pudiera necesitar para aplicar el método de valoración que decida elegir y para que se quede
completamente convencido de que se encuentra ante una verdadera oportunidad de negocio para él, y finalmente conseguir que lleguen a un acuerdo de compra venta que les deje satisfechos a ambos.
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