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¿qué requisitos son necesarios jurídicamente para su instalación?
¿quién responde si hay accidentes?
La piscina comunitaria ha pasado, de ser un servicio exclusivo de urbanizaciones de lujo, a formar parte del paisaje urbanístico de las grandes ciudades. Hoy en día, la mayoría de los edificios de nueva construcción cuentan ya con piscina comunitaria. El presente artículo indaga sobre su instalación y funcionamiento, condicionada, como el de otras instalaciones comunes, al régimen de acuerdos previsto en la Ley de Propiedad Horizontal así como a la normativa autonómica sobre el personal de socorristas.
SUMARIO
I. Regulación
II. La instalación y el mantenimiento de la piscina
III. ¿Quién responde de los accidentes?
IV. Derechos y deberes de los usuarios de piscinas
V. Socorristas
I. Regulación
Se puede definir la piscina como el estanque de agua, de dimensiones variables, destinado a bañarse, nadar y practicar los deportes relacionados con la natación, siendo ésta uno de los elementos comunes de la Comunidad de Propietarios que generan más controversia entre los propietarios.
La regulación de las piscinas de uso público se rige hoy en día por normas de carácter autonómico, siendo pionera la Generalitat de Catalunya, que en 1987 publicó el Decreto 193/19. A partir de esta fecha el resto de comunidades ha legislado en materia de piscinas, por lo que hoy cada Comunidad Autónoma dispone de la suya propia, estableciéndose significativas diferencias entre sí. Además, a las 17 normativas vigentes hay que añadir las de algunos Ayuntamientos, que también aprueban ordenanzas municipales al respecto.
Sin embargo, la legislación vigente referente a las condiciones higiénico-sanitarias, técnicas y de seguridad que deben cumplir las piscinas sólo es aplicable, en la mayoría de los casos, a las de acceso público, puesto que las de competición, las de baños termales y las de uso terapéutico, suelen excluirse, y las unifamiliares están exentas de cumplir las diferentes normativas.
El acuerdo que autoriza la construcción de la piscina requiere el consentimiento de todos los propietarios
Por lo que respecta a las piscinas de las comunidades de vecinos, no hay un criterio común para determinar si son o no públicas, por lo que cada Comunidad Autónoma procede según su criterio. Así, Baleares, Castilla-León, Cataluña y Murcia excluyen a todas las comunidades de vecinos, mientras que en la Comunidad de Madrid no se aplica la normativa en las comunidades de vecinos con menos de 30 viviendas, y en Andalucía, Navarra, el País Vasco, Cantabria y Galicia están exentas las comunidades con menos de 20 viviendas. En la Comunidad Valenciana la ley excluye a las comunidades de vecinos con aforo inferior a 100 personas.
II. Piscinas comunitarias: instalación y mantenimiento
En el supuesto en el que se quiere construir una piscina ex novo, igual que pista de tenis, cancha polideportiva, parque infantil, o cualquier otra instalación recreativa en una zona común que hasta ese momento tenía adjudicado otro uso, deben diferenciarse dos supuestos: cuando la instalación requiere obras que modifican sustancialmente el elemento común y afectan al título constitutivo, o cuando se trata de pequeñas alteraciones del elemento común.
Cuando la nueva instalación se pueda realizar con una mínima modificación de los elementos comunes, por ejemplo la instalación de columpios en un jardín, debe entenderse que se trata de un simple acto de administración, que sólo requerirá la mayoría simple.
Por el contrario, en el caso de construcción de piscinas u otras instalaciones deportivas, será necesario el acuerdo de la comunidad adoptado por unanimidad, conforme a lo dispuesto en el párrafo 1º del Artículo 17.1 LPH, que exige esta unanimidad para la validez de los acuerdos que impliquen la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, y este tipo de obras necesariamente van a afectar al título constitutivo, dada su envergadura y la sustancial modificación de elementos comunes que supone.
El párrafo 2º del Artículo.17.1 LPH, permite la instalación de servicios comunes de interés general con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos. No existe unanimidad ni doctrinal ni jurisprudencial respecto de si esta posibilidad pueda ser aplicable a este caso, dado que en principio no hay unanimidad sobre si en el caso de estas instalaciones recreativas puede hablarse de servicios de interés general equiparables a los enumerados en el texto legal como el ascensor o la portería.
La cuestión parece dejarla zanjada el Tribunal Supremo, con la sentencia de 9 de octubre de 2008 “Una piscina es algo excepcional en una comunidad de vecinos, máxime si esta es de reciente construcción y pudo haberse dotado inicialmente del servicio, por lo que su instalación requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios en cuanto implica una alteración del Titulo constitutivo; consentimiento que al no haberse logrado determina la nulidad del acuerdo».
En relación con el mantenimiento de la instalación de piscina, es obligación de las Comunidades de Propietarios realizar las obras necesarias para la adecuada conservación de estas instalaciones. Estas obras necesarias se aprueban por mayoría simple y todos deben contribuir al pago conforme al coeficiente de participación (art. 10.1 LPH), sin que el no uso exima de contribuir, salvo que así se disponga en los Estatutos, en el Título o se decida por acuerdo unánime de la Comunidad. El incumplimiento de esta obligación puede conllevar para la Comunidad responsabilidad civil en supuestos de accidentes.
III. ¿Quién responde de los accidentes?
En el caso de piscinas privadas de una comunidad, es la propia comunidad de vecinos quien debe velar porque se cumplan todas las normas de salubridad y seguridad que exige la ley, por lo que respecto de los daños causados por negligencia de la comunidad se aplica la responsabilidad civil comunitaria frente a terceros, si el accidente o los daños son imputables a un deficiente estado de conservación, de mantenimiento y de las condiciones de seguridad y sanitarias de las instalaciones anejas a la piscina y de la piscina misma. La Ley de Propiedad Horizontal no obliga a las comunidades a concertar un seguro de responsabilidad civil, pero siempre es recomendable, especialmente en las comunidades en las que hay instalaciones de este tipo. Si no se dispone de este seguro, en caso de siniestro imputable a la comunidad, será la propia comunidad, y por ende todos sus propietarios, la que deba afrontar la indemnización.
En el supuesto de que los daños físicos a usuarios de las piscinas, sean o no propietarios, sean causados por caso fortuito o por culpa exclusiva de la víctima, la comunidad no asume ninguna responsabilidad. Un ejemplo frecuente suele ser el uso de la piscina fuera del horario de misma; por tanto si una persona se baña en la piscina fuera de este horario establecido, será responsabilidad exclusiva de ésta.
IV. Derechos y usuarios de los usuarios de piscinas
En todas las piscinas deben existir unas normas de régimen interno destinadas a los usuarios. Éstas deberán de estar en lugar visible a la entrada de las instalaciones, y en el interior de las mismas.
Los usuarios de piscinas, tanto de recreo como deportivas, deben comportarse en todo momento de forma cívica siendo habitual la obligación de ducharse antes de sumergirse. También es obligatorio utilizar un calzado específico para las piscinas, como sandalias o chancletas. En el caso de las piscinas con vestuario, está prohibida la ingesta de alimentos en estos espacios.
Se debe exigir la presencia de un socorrista titulado conforme a lo establecido por la ley de cada Comunidad Autónoma, punto que comentaremos en el apartado siguiente.
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