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Piedra de toque
Quien no lo quiera verÉ Llevamos varios meses con datos oficiales y no oficiales negativos. Desde la estadística del Colegio de Registradores de España, hasta los informes elaborados por las correspondientes consultoras especializadas, hasta la estadística ofrecida por el Ministerio de la Vivienda ( que, de hecho es la única que ofrece sus resultados de forma positiva)
Llamémosle desaceleración, acomodamiento de precios o crisis, lo cierto es que de un tiempo a esta parte las noticias negativas en el sector se suceden: OPAÁ¢â¢s, compra por parte de fondos extranjeros, suspensión de pagos, aplazamientos de deuda por parte de grandes grupos, etc
Es cierto que el ciclo expansionista o alcista de los últimos años era imposible de mantener y que, en cierta medida, sobre todo en el ámbito de la vivienda usada, los precios en algunas ciudades y barrios estaban sobrevalorados, pero de esto a entrar en barrena va un largo trecho. A la situación propia del mercado inmobiliario de imposibilidad de mantener el alza de los precios de años pasados, debemos unir la situación económica mundial que no nos favorece en estos momentos.
La Asociación Hipotecaria Española (AHE) cree que es probable que durante 2008 los ratios de dudosidad en el caso concreto de los créditos para la adquisición de vivienda sigan con la tendencia al «alza moderada», iniciada durante el tercer trimestre de 2006. Según datos del Banco de España, la morosidad de los créditos concedidos por los bancos, cajas de ahorro y cooperativas de crédito a particulares y empresas subió en diciembre hasta el 0,848%, rozando el 1%.
No obstante, la morosidad sigue estando en niveles históricamente bajos, muy lejos de las tasas del 8% que se registraron en España a mediados de la década de 1990, y también muy lejos de la media de nuestros vecinos europeos, actualmente cerca del 2,5%.
Ya nadie oculta que estamos en una época complicada y el Salón Inmobiliario de Madrid es una buena piedra de toque para comprobar qué y cómo respira el sector.
Ajustarse a la realidad
Hace unos tres o cuatro años, en la época dulce del sector inmobiliario y de la construcción las grandes ( y nuevas ) empresas del sector optaron por una forma particular de crecimiento. Las expectativas de negocio llevó a éstas a crecer hipotecando sus propiedades, cuyo valor en el mercado estaba sobrevalorado (desde la perspectiva actual) (ejemplo. Si el valor en bolsa de una inmobiliaria media es de 2.800 millones de euros, su deuda neta roza ya los 8.800 millones de euros, lo que supone 20 veces su beneficio bruto esperado.
Esta forma de financiar era atípica respecto a otros sectores. Lo lógico es que las empresas se endeuden en función de lo que cada una genere con su actividad, de manera que su endeudamiento no supere tres veces su beneficio bruto de explotación.
A su vez para financiar las compras los promotores pusieron como aval de los préstamos que las acciones de la compañía. Una operación que era bien vista hace doce meses pero que hoy no es la medida adecuada.
Esta forma de actuar fue por la que optaron las nuevas empresas nacidas en los años 90 cuando invertir era sinónimo de éxito seguro
Lo que ocurrió el año pasado es que todas las reglas nuevas que se crearon se rompieron y este modelo de crecimiento se ha roto. Ante este panorama de incertidumbre, la mayoría de estas empresas han tenido que redirigir sus caminos empresariales para poder mejorar los resultados. Y ajustarse a la nueva realidad.
La demanda de vivienda existe, el mercado también.
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