Pautas a seguir para resolver un contrato de alquiler

Ignacio Cuota Casals. Abogado CUOTA&RIOJA

La resolución es un remedio jurídico que presupone un contrato perfecto, pero, además, un evento sobrevenido, o un hecho nuevo, o un comportamiento de la contraparte, posterior a la formación del contrato, que de algún modo altere las relaciones entre las partes tal como se habían constituido originariamente, o perturbe la normal ejecución del contrato, de manera que éste no pueda continuar existiendo, porque se ha modificado” (Audiencia Provincial de Las Palmas – Sección 4ª -, Sentencia núm. 326/2010 de 18 junio).

Sumario:

1. Resolución anticipada y de común acuerdo del contrato de arrendamiento

2. Resolución judicial del contrato de arrendamiento

Texto del articulo:

Vemos que, por tanto, son dos planos sobre los que puede operar la resolución:

1. El extrajudicial, amistoso, en el que ambas partes muestran su conformidad a dejar sin efecto el contrato.
2. El judicial, en el que por una de las parte, o por las dos, se promueve la declaración de extinción del contrato de modo anticipado al término inicialmente previsto.

Siendo doctrina jurisprudencial consolidada que «la facultad de resolver las obligaciones reciprocas puede hacerse extrajudicialmente por el perjudicado cuando el otro no cumple lo que le incumbe, siempre y cuando este último reconozca la infracción”, si no media tal conformidad y se suscita contienda, solo en la vía judicial puede decretarse la resolución (SSTS 22- 12-77, 19-5-81, 7-2-85).

1. Resolución anticipada y de común acuerdo del contrato de arrendamiento

En el plano extrajudicial, lo recomendable es que el acuerdo alcanzado entre las partes se formalice en un documento que, lógicamente, firmado por el arrendador y por el arrendatario, contenga el pacto resolutorio del contrato de arrendamiento, donde ambos convienen su liquidación, reconociéndose ambos contratantes las respectivas obligaciones y los correspondientes créditos, que recíprocamente puedan en ese momento subsistir (renta, gastos originados en el tiempo de posesión del local por el arrendatario, fianza, etc.), pudiendo, incluso, hacerse, con la voluntad común de los dos, a compensación  de unas deudas con otras.

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