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AUTOR: Marcel Magrané Obradó, Abogado- Socio de Vahusari Advocats – Tarragona –
• La prevención es básica: no es lo mismo denunciar penalmente la ocupación de una propiedad abandonada durante años, que generalmente se archivará, que denunciar una entrada en una propiedad en uso y con cerraduras nuevas, que puede ser calificada como robo con fuerza
• Es importante procurarse la máxima información sobre el momento de la ocupación e identificación de los ocupantes. Para ello resulta efectivo interponer la denuncia policial, aunque después sea archivada, pues en el atestado se identificará a los ocupantes. Además, servirá para mostrar, de forma pública, la oposición a la ocupación desde el primer momento
• Se considera que el propietario que no realiza un uso mínimo y razonable de la edificación, o la mantiene en estado de manifiesto abandono, dispone de las acciones civiles para hacer cesar la ocupación y es improcedente una respuesta penal
• Para el propietario que tiene su inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad lo mejor es acudir a la acción de tutela de derecho real inscrito por ser contundente y expeditiva, limitando la defensa del ocupante, al exigirle caución
En los últimos años, en muchos despachos de abogados ha ido llegando un goteo constante de consultas y casos de ocupación no consentida de inmuebles, fenómeno que ha venido ampliándose y consolidándose desde los primeros supuestos surgidos como actitud reivindicativa de grupos de jóvenes, se trata del denominado fenómeno “okupa”.
La ocupación no consentida de fincas se extendió en los años de bonanza económica, y el inicial fenómeno “okupa”, claramente reivindicativo, derivó hacia una práctica de ocupación de inmuebles por razón de necesidad, generalmente de ciudadanos extranjeros sin permiso de residencia o más recientemente, con la crisis económica, como solución de urgencia de personas y familias que, habiendo perdido sus viviendas e ingresos, han optado por esta solución. Actualmente, por tanto, el fenómeno presenta una tipología de sujetos muy variada, en muchos casos tributaria de una verdadera situación de necesidad perentoria de disponer de un sitio para dormir bajo techo, que coexiste con la ocupación reivindicativa.
Paralelamente al notable aumento de sujetos necesitados de un lugar donde residir y con escasos recursos económicos, se produjo en muchos pueblos y ciudades de España un paulatino abandono de muchas edificaciones del casco antiguo, dejadas en manifiesto desuso e incluso en estado ruinoso, y más recientemente se incorporó al parque inmobiliario de inmuebles en estado de abandono un gran número de viviendas y edificaciones nuevas, terminadas o a medio terminar, como consecuencia de la crisis inmobiliaria. En definitiva, se puede afirmar que existe un importante mercado, con suficiente producto (muchas fincas abandonadas) y notable demanda (personas necesitadas de un techo y sin recursos económicos para obtenerlo por otros medios) que explica el creciente y constante auge de la ocupación de inmuebles.
Como consecuencia de la llegada de demandas a los Juzgados en los últimos años se han ido produciendo una serie de cambios normativos tendentes a frenar el fenómeno “okupa” (la criminalización de la conducta de ocupación simple de inmuebles es un claro ejemplo) y un notable cuerpo de jurisprudencia en materia penal y civil, que ha pretendido dar respuesta a este fenómeno, y esencialmente a la consecución, como objetivo final, del desalojo de los okupas de una forma rápida y efectiva.
Históricamente el ordenamiento jurídico civil ha admitido como posible y admisible que quien ocupare un bien inmueble, en concepto de dueño, de forma pacífica y pública durante un dilatado plazo de tiempo, pudiera llegar a acceder a la propiedad por la institución de la prescripción adquisitiva. El mismo ordenamiento jurídico civil ha arbitrado siempre mecanismos legales para hacer frente a la perturbación del dominio o de la posesión, concediendo al legítimo dueño o poseedor acciones diversas para su defensa frente a quien ocupa un inmueble. Por este motivo e históricamente, salvo alguna puntual excepción, la normativa penal no incluía como delito la simple ocupación de inmuebles sin autorización del propietario o poseedor legítimo, salvo en supuestos de gravedad, como el allanamiento de morada o la ocupación de inmueble con violencia o intimidación en las personas. La inclusión en el Código Penal de un tipo penal específico para dar respuesta al fenómeno “okupa” ha sido una novedad (Art. 245.2 CP).
Conveniencia de una actividad preventiva del riesgo.
El marco general expuesto del fenómeno okupa nos permite deducir, con facilidad, que para cualquier propietario de edificios o viviendas resulta una mala política mantener propiedades en estado de manifiesto abandono y en situación potencial de ruina, o sin un mínimo uso que resulte visible para terceros. Su conducta pone en el mercado de los okupas su propiedad. Es conocido que existen personas que investigan, analizan y controlan qué edificios, locales o viviendas son potencialmente susceptibles de ser ocupados, e incluso facilitan a sus clientes la entrada y obtención –ilegal- de suministros.
Es deber de un propietario (extensiva a quienes son titulares de otros derechos de uso y disfrute del inmueble) no dejar en estado de abandono su finca. Ser detentador de muchas propiedades se considera generalmente como sinónimo de riqueza, pero puede ser el germen de una futura ruina económica. Los titulares de la propiedad sobre un inmueble tienen también obligaciones, básicamente de mantenimiento y aseguramiento de un estado idóneo de la finca, y serias responsabilidades en caso de ruina que muchas veces quedan en el olvido. Por tanto, es inherente a la condición de propietario el deber –con su coste económico- de sostenimiento correcto del edificio, pudiendo y siendo recomendable, además, procurar obtener del inmueble un uso que proporcione rentabilidad.
Por lo tanto, una buena gestión de las fincas por su propietario es básica para prevenir la potencial ocupación de su finca: debería mantener visible para el entorno que la finca tiene un uso y mantenimiento periódicos, especialmente de los puntos de acceso a su interior (puertas y cerradurasadecuadas), un correcto estado de las ventanas, balcones y terrazas, o hacer visible cierta actividad, aunque sea mínima, pero periódica en el inmueble. Asimismo, resulta aconsejable mantener o recuperar cierto trato vecinal próximo, de tal forma que no llegue el caso de que nadie en el entorno sepa quien es titular de la propiedad colindante. El pequeño esfuerzo sirve tanto para reducir ostensiblemente el riesgo de ocupación, como también para disponer de medios que permitan conocer y detectar, en un plazo breve y reducido de tiempo, si se produce un intento o se consuma una ocupación.
No es lo mismo denunciar penalmente la ocupación de una propiedad abandonada durante muchos años, que generalmente conducirá a un archivo del expediente penal, que denunciar una entrada en una propiedad que está en uso y con cerraduras razonablemente nuevas, que puede ser calificada como robo con fuerza –con consecuencias penales más graves para el infractor- y que es una diferencia sustancial que muchos expertos en ocupación de fincas tienen en cuenta. Tampoco es lo mismo intentar desalojar unos ocupantes que llevan varios años dentro de una finca, circunstancia que puede llevar a un juez a la conclusión de que ha sido un uso tolerado por el propietario, que actuar judicialmente poco tiempo después de la ocupación.
En definitiva, una correcta actividad del propietario del inmueble le proporcionará una triple eficacia: muy probablemente su finca no entrará en el mercado okupa, frenará tentaciones de los sujetos dedicados a estas actividades, y podrá saber rápidamente si se consuma la ocupación, en aras a actuar con una rápida respuesta.
Cómo actuar ante la ocupación consumada
Cuando el propietario detecta que una finca de su propiedad ha sido ocupada ilegalmente, lo que nunca debe hacer es demorar la respuesta. Debe adoptar las medidas previas necesarias para poder, con relativa rapidez, acudir a la vía judicial para el desalojo de los ocupantes. Deberá especialmente hacer frente a un inicial problema que, sin duda alguna, se le presentará, cual es la más absoluta falta de información sobre la identidad y número de personas que han ocupado la finca, lo cual le impedirá formular inmediatamente a los ocupantes un requerimiento personal mostrando su firme oposición, que deje claro que su acto es ilegal y no es tolerado.
El silencio y el paso del tiempo ponen en evidencia el desinterés del propietario por su finca propia, y esto puede ser potencialmente perjudicial al solicitar el amparo legal y desalojo de la finca, especialmente si habiendo pasado meses o incluso años, se pretende utilizar en estos casos un procedimiento judicial expeditivo para el desalojo de los ocupantes, u obtener medidas cautelares.
Una primera y prioritaria actuación será siempre la de procurarse la máxima información posible sobre el momento de inicio de la ocupación e identificación de las personas ocupantes. Para ello resulta efectivo interponer una denuncia ante la policía, aunque después sea archivada en el Juzgado si no se considera un delito. Una ocupación de inmueble no consentida, hasta que no se conozcan todas las circunstancias del caso para valorar si es o no delito, en principio es susceptible de ser considerada siempre como hecho ilícito penal. En el atestado policial y con una mínima investigación se identificará a los ocupantes en el momento de la denuncia, concretándose los sujetos contra los que podrá interponerse la correspondiente acción judicial civil, lo cual es un requisito indispensable para demandar. Además, la denuncia sirve de forma pública para mostrar la oposición a la ilegalidad de la ocupación desde el primer momento y, en algunos casos, por simple intervención policial, puede conseguir el efecto del abandono voluntario de la finca por los ocupantes, solucionando el problema.
Puede también ser útil la averiguación de otros datos por otros medios, por ejemplo acudiendo a algunos vecinos conocidos del inmueble, o llevar a cabo otras actuaciones en determinados casos:si se trata de un edificio ruinoso, si se detectan menores en la finca ocupada, o el uso del local para actividades de grupos, comerciales o públicas, estas circunstancias de pueden poner en conocimiento del Ayuntamiento para que actúen los servicios técnicos o la asistencia social.
En determinados casos, como en el de grupos “okupas”, es muy probable que se pueda hallar información en internet sobre el grupo e incluso sobre la finca ocupada. No resulta descartable la posibilidad de identificación de estos grupos por páginas web propias en las que se publicita y comenta la ocupación, así como la celebración de actos en la finca. Esta información, debidamente impresa y recopilada, puede permitir determinar la denominación del grupo que ocupa la finca, y existe reiterada jurisprudencia que admite la demanda civil contra el grupo “okupa” si se documenta su denominación, siendo innecesario así demandar un indeterminado y nunca definitivo listado de personas físicas concretas.
No es aconsejable, en la práctica mayoría de casos, acudir directamente al inmueble ocupado con la intención de hablar con los moradores. Además de suponer un riesgo cierto y nunca descartable para la integridad física, puede en determinados casos acabar con una denuncia contra el propietario,agravando el problema. Lo mismo puede suceder si, sabiendo que alguien mora en la finca y ésta dispone de suministros, se acude a la compañía correspondiente para darlos de baja intencionadamente, o se procede al cambio de las cerraduras de la finca, actuacionesque no conviene llevar a cabo para evitar denuncias que, aunque injustificadas, pueden empeorar la situación del propietario perjudicado.
Finalmente, será siempre conveniente poner en marcha el asesoramiento legal necesario para conseguir expulsar a los ocupantes del inmueble con la mayor rapidez posible, para lo cual, y dependiendo de las acciones civiles y/o penales que en cada caso sean más aconsejables, y que deberá determinar un abogado, la documentación necesaria puede variar sustancialmente. Será básico el título acreditativo del derecho real o personal (usufructuario, arrendatario, etc.) que justifique que se es titular del goce o uso y disfrute de la finca y el preceptivo poder para pleitos a procurador y abogado, complementados con toda la información que se haya podido obtener con las actuaciones previas (denuncia si se ha interpuesto, instancias a Ayuntamiento, copias de atestados o expedientes municipales, o datos de identificación de los ocupantes obtenidos por otros medios).
Las distintas respuestas del ordenamiento jurídico:
Nuestro ordenamiento jurídico ofrece un amplio elenco de acciones para hacer frente a la ocupación no consentida de un inmueble. Dado que el objetivo e interés primordial es conseguir expulsar al ocupante lo antes posible, deben usarse de forma preferente aquellos procedimientos civiles denominados sumarios, de tramitación abreviada y cuya finalidad es hacer cesar la perturbación.
El procedimiento penal tiene su base y fundamento en el artículo 245.2 del Código Penal, que tipifica la ocupación de inmueble ajeno no consentida por su titular y que no constituya morada. En principio, y atendiendo al tenor literal del artículo, podría pensarse que siempre que se produce una ocupación de inmueble, debería conllevar necesariamente un juicio penal con la condena del ocupante y su desalojo, pero la jurisprudencia penal ha delimitado y restringido esta figura delictiva, excluyendo muchos supuestos de ocupación (edificios abandonados de larga duración, los inhábiles como morada, o incluso atendiendo a la entidad temporal de la ocupación). Se ha considerado, en definitiva, que el propietario o legítimo poseedor que no realiza un uso mínimo y razonable de la edificación, o la mantiene en estado de manifiesto abandono, dispone de las acciones civiles para hacer cesar la ocupación y es improcedente una respuesta penal. Cabe añadir también una problemática subjetiva que se da en muchas ocasiones, cual es que se identifican unas personas como ocupantes cuando se acude a la finca tras la denuncia y poco tiempo después desaparecen y son sustituidas por otras, sucesivamente, con lo que deviene imposible concretar un sujeto infractor y acaba juzgándose a quien ya no está en la finca.
La denuncia y el procedimiento penal pueden servir en fase de investigación para conseguir que el ocupante abandone la finca voluntariamente, con la amenaza de perseguirle y condenarle en un juicio penal, y para obtener información, por lo que su uso inicial puede ser interesante con esta finalidad, teniendo en cuenta que si la vía penal se dilata en el tiempo o se vislumbra que no conducirá a resolver el problema, no es incompatible con el inicio de acciones civiles, haciendo oportuna reserva de las mismas en el expediente penal.
La vía civil, por su parte, pone a disposición del propietario o poseedor legal de un inmueble ocupado varios procedimientos judiciales con distintas virtudes y, también, con sus potenciales inconvenientes. Se pueden distinguir las acciones sumarias protectoras del dominio y de la posesión, que se caracterizan por su tramitación simplificada y ejecutiva, y las acciones civiles ordinarias.
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