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Los contratos de arrendamiento de edificaciones destinadas a un uso distinto del de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino o su familia, tienen en la legislación arrendaticia la consideración de arrendamiento para usos distintos del de vivienda. Como tales se rigen por la voluntad de las partes; en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil, sin perjuicio de que todos los arrendamientos regulados en la LAU se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma
En concreto, el apartado 2º del art. 3 de la LAU señala que en especial tendrán esta consideración los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
Se hace, por tanto, una referencia expresa a las actividades profesionales dentro del listado de actividades que, a título de ejemplo, menciona como arrendamientos para uso distinto al de vivienda.
El TRLAU consideró arrendamientos de local de negocio los que recaían sobre edificaciones destinadas al ejercicio de una actividad de industria, comercio o enseñanza con fin lucrativo. El mismo cuerpo legal consideró como arrendamiento asimilado, el de local destinado a escritorio u oficina cuando el arrendatario se valga de ellos para ejercer alguna de las actividades antes indicadas, pero sin ser necesario el requisito de hallarse abierto al público.
Son muchas las dudas que se han planteado al respecto. Es difícil encuadrar el contrato de arrendamiento en el que efectivamente es necesario el local para el desarrollo de la actividad profesional, pero éste es accesorio; o en el que se desarrolla una actividad de enseñanza o industria sin fin lucrativo, aunque no pueda negarse, junto con otros fines, la existencia de lucro.
¿Dónde podría encuadrase el arrendamiento celebrado por un médico o por un abogado, que no son comerciantes en el sentido económico o jurídico del término, ni sus despachos son establecimientos comerciales, ni en ellos se realizan actos de comercio ni de mediación?
La doctrina y la jurisprudencia, mayoritariamente, han considerado que el alquiler de inmuebles para oficinas o despachos de profesiones liberales ha de asimilarse a viviendas y no a locales de negocio en tanto éstos tienen como principal característica el ejercicio de una actividad industrial, de comercio o de enseñanza con fin lucrativo.
En opinión de la jurisprudencia, esto último no ocurre cuando la actividad ejercitada es meramente la de un profesional liberal, ya que mientras la base de toda actividad mercantil o industrial la constituye el conjunto de las operaciones materiales que vienen exigidas por la producción o cambio de mercancías -lo que determina la existencia de un patrimonio industrial o acervo mercantil del cual forman parte las existencias propias del negocio- aquélla es una actividad no negocial que no implica la realización de actos de comercio ni de mediación, ni tampoco la remuneración que perciben quienes la desarrollan puede reputarse lucro.
Por ejemplo el alquiler de un local para taller de prótesis dental con el fin de realizar aparatos para estomatólogos, es arrendamiento de local de negocio, pero si lo pretendido es el ejercicio de la profesión de estomatólogo, estamos en presencia de un arrendamiento de vivienda.
Para la instalación de una oficina en un piso deberá estarse a la cédula urbanística, en la que se recoge tanto la situación urbanística como el régimen de uso de uso del inmueble en cuestión.
Esta cédula acredita las circunstancias urbanísticas resultantes del planeamiento vigente en las que se encuentra el inmueble de interés.
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