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Un fondo de inversión es un instrumento de ahorro que reúne a un gran número de personas
que quieren invertir su dinero. El fondo pone en común el dinero de este grupo de personas y una entidad gestora se ocupa de invertirlo (cobrando comisiones por ello) en una serie de activos como pueden ser acciones, títulos de renta fija, activos monetarios, derivados… e incluso en otros fondos de inversión o una combinación de todos ellos.
Existen diferentes tipos de fondos como los FIM (Fondos de Inversión Mobiliaria), FIAMM (Fondos de Inversión en Activos del Mercado Monetario), FIMF (Fondos de Inversión Mobiliaria de Fondos o fondos de fondos), FIMP (Fondos de Inversión Mobiliaria Principales), FIMS (Fondos de Inversión Mobiliaria Subordinados), FIME (Fondos de Inversión Mobiliaria Especializados en valores no negociados) o los FII (Fondos de Inversión Inmobiliarios). Incluso existen algunas subcategorías como por ejemplo los Fondtesoros (FIM o FIAMM) que invierten exclusivamente en deuda pública.
Tradicionalmente en bolsa se ha operado con fondos de inversión mobiliaria, pero junto a éstos, también existen los Fondos de Inversión Inmobiliaria, que, como hemos visto, también son instituciones de inversión colectiva.
En este caso el objetivo es agrupar el ahorro de los inversores particulares con el objeto de constituir una cartera lo suficientemente grande como para que pueda ser gestionada por profesionales, proporcionar liquidez a los diferentes partícipes y comprar-vender a unos precios que normalmente no estarían al alcance de los particulares individualmente.
En concreto, los fondos de inversión inmobiliaria son instituciones de inversión colectiva,
no financieras, cuyo objetivo es la captación de fondos entre particulares para destinarlos
a la compra de inmuebles (viviendas, oficinas, locales comerciales y aparcamientos,
tanto edificios completos, de uso exclusivo o mixto, como unidades sueltas), con el objetivo de explotarlos en régimen de alquiler.
La manera de entrar en un fondo es comprar una participación. A través de ella, el inversor
se hace socio del fondo. El valor de la participación sube y baja, por lo que el inversor gana -o pierde temporalmente- según la rentabilidad que se vaya adquiriendo y en función de la aportación realizada. Por tratarse de una inversión indirecta, los rendimientos de un fondo están en función del comportamiento de los activos en los que invierte.
La cartera del fondo es administrada por una sociedad gestora, encargada de decidir la política de inversiones, calcular diariamente el valor de la participación -resultado de dividir el patrimonio global por el número de participacionesy, en general, del buen funcionamiento del fondo. Junto a éstos existe también una entidad depositaria, a la que le corresponde la custodia del activo que compone la cartera de un fondo y el control de la actuación de la gestora.
Cualquier persona, banco o sociedad no pueden crear un fondo de inversión inmobiliaria.
La comercialización de fondos de inversión inmobiliaria está controlada por la Comisión
Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Y de hecho en la actualidad sólo son cinco los fondos autorizados: Eurofondo Propiedad, de BBVA; BCH Banif Inmobiliario y Santander
Inmobiliario 1, del grupo BSCH; y Segurfondo Inmobiliario y Segurfondo Inversión Inmobiliaria, ambos de Inmoseguros.
La CNMV es el organismo que se encarga de la autorización, el registro y la supervisión de todas estas instituciones de inversión colectiva. También es responsable del registro de las sociedades gestoras (que han de obtener la autorización previa del Ministerio de Economía) y de la autorización previa y el registro de los depositarios.
Aquellas instituciones de inversión colectiva que soliciten su inscripción en el registro de la CNMV deben presentar una serie de datos para su comprobación y posterior autorización como son la escritura pública de constitución y el folleto explicativo
Podemos decir que el folleto explicativo del fondo se convierte en los estatutos y el reglamento de funcionamiento del fondo. De hecho cualquier modificación en el folleto deberá ser comunicada y autorizada previamente por la CNMV. Entre otros aspectos, el folleto explicativo debe indicar en qué mercados va a invertir la institución.
Antes de la primera suscripción, es obligatorio que el inversor reciba el llamado folleto explicativo del fondo, junto a la última memoria anual y el último informe trimestral. Las informaciones más relevantes que pueden extraerse del folleto explicativo se refieren a:
Información general sobre fondos de inversión, Características generales del fondo. La
política de inversión del fondo Garantía de rentabilidad, si se trata de un fondo garantizado;
El periodo de garantía y en las comisiones aplicables fuera del mismo; Comisiones aplicables (gestión, depositario, suscripción y reembolso) y método de cálculo.
Información al partícipe. Valor liquidativo aplicable a las suscripciones y reembolsos, envío de información periódica o Fiscalidad.
Anualmente, la sociedad gestora debe enviar a la CNMV la memoria del ejercicio. Con carácter trimestral, se remite el informe con los datos necesarios para poder actualizar la
memoria anual, en especial por lo que se refiere al activo de la institución, su financiación, sus ingresos y sus costes durante el período.
Los fondos no pueden realizar actividades de promoción inmobiliaria, pero sí pueden
realizar ventas controladas de sus inmuebles La sociedad gestora será la encargada de seleccionar los inmuebles y, una vez adquiridos, se encargará de su explotación en régimen de alquiler. Además, deberá mantener informados a los partícipes sobre el empleo de sus ahorros.
No podemos olvidar que se trata de inversiones a largo plazo, muy seguras, patrimonios que se pueden ver físicamente pero menos líquidos que los fondos de inversión mobiliaria.
El valor liquidativo se fija mensualmente por la sociedad gestora y será el resultado de dividir el patrimonio del fondo entre el número de participaciones en circulación.
La actuación de la entidad gestora estará supervisada por el depositario, que se responsabilizará también de la custodia de los valores o efectivo del patrimonio del fondo,
pero no de los documentos acreditativos de la propiedad de los inmuebles, que serán
custodiados por la gestora.
Existen tres modalidades básicas de fondos inmobiliarios:
1.- Fondos de viviendas: cuando todo su activo inmobiliario esté compuesto por viviendas (máximo 90 %).
2.- Fondos mixtos: cuando al menos un 50 % del total del activo esté invertido en viviendas. El resto, hasta el tope del 90 %, podrá invertirse en el resto de inmuebles
autorizados (oficinas, locales comerciales y aparcamientos).
3.- Fondos libres: cuando menos del 50 % del total del activo está invertido en vivienda.
Su fiscalidad es peor que la de las otras dos categorías.
Los fondos deben mantener un coeficiente de liquidez de, al menos, el cinco por ciento. Este se materializará en efectivo, cuentas a la vista o valores de fácil realización.
El porcentaje restante del activo estará constituido por valores de renta fija.
Los fondos de inversión inmobiliaria ofrecen:
í¯ Seguridad: ofrecen una rentabilidad sostenida y unas plusvalías patrimoniales que permiten actualizar el capital invertido. Los resultados de los fondos están en función de los ingresos con origen en los alquileres….
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