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Varias son las posibilidades que se plantea el propietario de un hotel a la hora de ponerlo en funcionamiento y explotarlo: la propiedad (explotación directa, afiliación a una cadena o franquicia), el arrendamiento hotelero y la gestión por terceros, que es en la que nos centraremos.
Los contratos de gestión hotelera en el mercado español representan en la actualidad únicamente entre un 1 y un 2% de las relaciones entre propietarios y operadores de los inmuebles, si bien esta tendencia cambiará en los próximos años y esta fórmula irá ganando terreno en el sector nacional, fundamentalmente en el segmento de las cinco estrellas y en proyectos vinculados al golf.
El optar por la fórmula de la gestión es más bien un tema de percepción de riesgo y de decisión estratégica, ya que tradicionalmente el contrato de gestión ha venido dando mucho miedo. Pero ahora hay cada vez más gente informada sobre el sector, que sabe que con la gestión se puede ganar más dinero, y están entrando en el mercado inversores sin experiencia inmobiliaria que están más abiertos a optar por fórmulas de gestión porque no vienen de la tradición típica española de los contratos de alquiler
El contrato de gestión o management hotelero
Se trata de un tipo de contratación que ha entrado en el mercado hotelero español de manos de las grandes cadenas hoteleras extranjeras que gestionan hoteles de cuatro y cinco estrellas. De forma sencilla, podemos decir que a través de este contrato, una cadena hotelera se encarga de dirigir y gestionar un hotel en nombre y por cuenta de su propietario, a cambio de una contraprestación que se calcula en función de los resultados económicos.
Este tipo de contratos resulta atractivo para las grandes cadenas hoteleras porque les permite beneficiarse de economías de escala, expandirse en nuevos mercados reduciendo los riesgos inherentes a la propiedad y con un desembolso de capital limitado, dado que el propietario es quien aporta el inmueble, y los fondos necesarios para el mobiliario, la decoración, primas de seguros, impuestos, etc. y es quien corre con todo el riesgo (inmobiliario, hotelero y en la mayoría de los casos socio/laboral).
Al tratarse de cadenas hoteleras con marcas de prestigio, importante experiencia y know-how, el propietario del hotel se beneficia de la profesionalización del personal, mayor poder de negociación frente a las agencias de viajes y tour-operadores, mayor capacidad para obtener créditos, etc. El cliente asocia y extrapola la imagen y calidad de un hotel de la cadena a todos los hoteles que la componen, lo que supone una reducción de los costes de búsqueda de clientes potenciales, y en resumidas cuentas, en un aumento de los beneficios.
Las principales obligaciones del propietario frente al gestor/cadena hotelera son:
- entregar el hotel totalmente acabado y decorado, junto con la maquinaria, mobiliario, útiles y enseres necesarios para su explotación y, por lo general, las licencias y permisos que habilitan para su explotación.
- dotar de fondos al gestor, siendo lo usual pactar en el contrato que el propietario deberá poner a disposición del gestor durante toda la vigencia del contrato un fondo de maniobra o reserva suficiente para que éste pueda destinarlo a reformas, equipamiento, mobiliario del hotel, etc.
- pago de todos los gastos de explotación, impuestos, primas de los seguros, etc, independientemente de que la gestión de todos estos pagos la lleve a cabo la cadena hotelera. Asimismo, el propietario suele ser responsable del pago de los sueldos, salarios, indemnizaciones… de los empleados del hotel.
- remunerar al gestor: normalmente la remuneración consiste en (a) una remuneración base equivalente al 2-3% de los ingresos brutos anuales, junto con (b) un incentivo consistente en el 8-10% de los beneficios de explotación, los cuales se liquidan y abonan mensualmente. En ocasiones puede acordarse el pago de otros honorarios por servicios «extra´´ en caso de que el establecimiento hotelero tenga gimnasio, discoteca, balneario etc.
Dado que la cadena hotelera se encarga plenamente de la gestión del hotel, es muy conveniente otorgar a su favor un poder de representación que sea suficientemente amplio (es decir, que englobe toda la actividad ordinaria del gestor, permitiéndole suscribir contratos de hospedaje, de suministro, de trabajo, de seguro, etc., excluyendo, evidentemente, los actos de dominio, como la venta o hipoteca del hotel…)
Al tratarse de una modalidad que no está regulada específicamente en ningún texto legal, el clausulado del contrato adquiere la máxima relevancia. Por ello es imprescindible regular expresamente aspectos como, por ejemplo, si el personal que trabaja en el hotel será contratado por la cadena hotelera o por el propietario, pues ello tiene importantes repercusiones en la Seguridad Social, cobro de pensiones, impuestos, etc.
Frecuentemente, la dirección del hotel, es decir, los cargos de Director General, Director de Ventas y Marketing, Tesorero, etc. suele depender a todos los efectos y ser contratado por la cadena hotelera, mientras que el resto de la plantilla del hotel suele ser personal contratado por el propietario.
Por último, otro elemento básico a la hora de negociar el clausulado del contrato de gestión es el presupuesto y su forma de aprobación.
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